Resumen rápido: Al usufructuario le pertenecen los frutos naturales y civiles del bien, salvo las limitaciones establecidas en el título en que se constituya el usufructo (Código Civil, Art. 703) y puede gozar de él por sí mismo o arrendarlo (Art. 716), mientras la propiedad sigue siendo de otro. Se constituye por contrato o por testamento (Art. 704), por tiempo fijo o vitalicio, nunca a perpetuidad (Art. 705); sin plazo, es vitalicio, y el no vitalicio no pasa de 30 años, salvo bienes nacionales (hasta 50) (Art. 706). Sobre un inmueble se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad (Arts. 1125 y 1576). Antes de entrar en posesión, el usufructuario hace inventario y describe el estado de los inmuebles, salvo que haya sido relevado de esas obligaciones (Art. 720); presta garantía, salvo si es el donante con reserva de usufructo o ha sido dispensado por el instituyente (Art. 721).
Es un modelo, no el contrato: el usufructo sobre inmuebles lo autoriza un notario en escritura pública. La minuta Word ordena los datos y las decisiones que el Código deja a las partes.
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Hoja de términos con: propietario (nudo propietario) y usufructuario, bien y datos registrales, gratuito u oneroso, vitalicio o plazo (con el tope del Art. 706), usufructo simultáneo o sucesivo y derecho de acrecer (Arts. 705 y 707), dispensa de garantía (Art. 721), inventario y estado del inmueble (Art. 720), reparto de impuestos si se pacta distinto (Art. 731), mejoras (Art. 717), seguro (Art. 743) y causas de extinción (Art. 738).
Minuta de Contrato de Usufructo — Guatemala 2026
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Tipos de Usufructo
| Tipo | Regla | Artículo |
|---|---|---|
| Vitalicio | Dura toda la vida del usufructuario; es la regla si no se fija plazo | Arts. 705-706 |
| Por tiempo fijo | Máximo 30 años (50 sobre bienes nacionales) | Art. 706 |
| Bajo condición | Se extingue al cumplirse la condición resolutoria | Arts. 705 y 738 |
| Simultáneo (varios usufructuarios) | Sin derecho de acrecer salvo que el constituyente lo establezca clara y expresamente | Art. 707 |
| Sucesivo | Solo aprovecha a quienes existan cuando concluya el derecho del usufructuario anterior | Art. 705 |
| Por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad | Subsiste los años prefijados aunque el tercero muera antes, salvo que se haya concedido solo en atención a su existencia | Art. 742 |
| Reservado por el donante | El donante con reserva de usufructo no presta garantía | Art. 721; ver contrato de donación |
Derechos y Obligaciones
| Usufructuario | Propietario |
|---|---|
| Hace suyos los frutos naturales y civiles (Art. 703); los civiles, día por día (Art. 710) | Conserva la propiedad |
| Puede arrendar o enajenar su derecho, sujeto a la protección de los acreedores del Art. 708; esos contratos terminan con el usufructo (Art. 716) | Si el usufructuario cede el usufructo, cedente y cesionario le responden solidariamente (Art. 718) |
| Hace inventario de muebles y descripción del estado de los inmuebles, con citación del propietario, antes de entrar en posesión; los gastos son del usufructuario. Si ha sido relevado de esas obligaciones, el propietario puede exigir que se cumplan a sus propias expensas (Art. 720) | Si no se presta la garantía debida, puede exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan y que los títulos y valores se depositen en un banco (Art. 722) |
| Presta garantía de buen uso, salvo dispensa o si es el donante con reserva de usufructo (Art. 721) | Paga las reparaciones extraordinarias (Art. 727) y puede cobrar el interés legal de lo invertido mientras dure el usufructo (Art. 729) |
| Paga las reparaciones ordinarias indispensables (Art. 726) y avisa las extraordinarias urgentes (Art. 727) | Paga gastos, costas y condenas de los pleitos motivados por el usufructo si este es oneroso; si es gratuito, los paga el usufructuario (Art. 735) |
| No cobra las mejoras, pero las compensa con deterioros y puede llevarse las separables si no se le pagan (Art. 717) | — |
| Avisa al propietario si un tercero perturba sus derechos; si no, responde de los daños (Art. 734) | — |
El Art. 708 permite a los acreedores del usufructuario embargar los productos del usufructo y oponerse a una cesión o renuncia hecha en fraude de ellos. Fuente de estas condiciones: Código Civil Comentado del CENADOJ, Arts. 708, 720 y 735.
Impuestos: en el usufructo gratuito, el usufructuario soporta todos los impuestos y contribuciones que pesen sobre la cosa; en el oneroso, solo los que impliquen servicios para el goce de la cosa; se puede pactar otra cosa (Art. 731). El impuesto de timbres o el IVA de la escritura de constitución no se analizan aquí: consultalo con el notario.
Cómo Se Extingue
El Art. 738 enumera siete causas:
- muerte del usufructuario;
- vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria;
- reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (si es solo en parte, subsiste en lo demás);
- prescripción;
- renuncia del usufructuario, salvo las hechas en fraude de acreedores;
- pérdida de la cosa (si la destrucción no es total, continúa sobre el resto);
- anulación o cesación del derecho de quien constituyó el usufructo.
Además, el abuso del usufructuario (deteriorar los bienes o dejarlos perecer por falta de reparaciones ordinarias) puede hacerlo cesar, pero “no procede de hecho, sino que debe ser declarada por resolución judicial” (Art. 739). El impedimento temporal por caso fortuito o fuerza mayor no lo extingue (Art. 741). En la certificación de la finca aparece si hay un usufructo inscrito.
Uso y Habitación (Figuras Menores)
El uso da derecho a servirse de cosa ajena o aprovechar sus frutos en cuanto basten para las necesidades del usuario y su familia (Art. 745); la habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para su familia (Art. 746). A diferencia del usufructo, no se pueden enajenar, gravar ni arrendar (Art. 748).
Trámites Relacionados
- Contrato de donación — donar un inmueble reservándose el usufructo
- Certificación de finca (RGP)
- Inscripción de propiedad
- Calculadora del IUSI
- Contrato de comodato — préstamo gratuito de uso, sin derecho real
- Contrato de alquiler
- Cuánto cobra un notario
Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según el Código Civil Comentado del CENADOJ (Organismo Judicial), consultado en septiembre de 2026.