La versión corta: entre el 10 de mayo y el 7 de agosto de 2026 monitoreamos todas las propiedades publicadas por tres agencias de Antigua — 405 propiedades en venta unificadas. Nueve vendedores rebajaron su precio de lista (la mayor por −21%, mediana −9.4%), los tres aumentos más grandes fueron terrenos, el segmento premium se movió más rápido que el barato, y la mediana en Antigua propiamente está en $5,063/m² — 2.6× su vecino más cercano. Este informe está escrito para el lado del comprador; el dataset completo se puede descargar abajo.
Las rebajas — todas llevaban 89+ días publicadas
Las nueve ya estaban publicadas en nuestro corte del 10 de mayo. El patrón: anclar el precio alto, esperar un trimestre, y corregir una sola vez pero fuerte — las cuatro rebajas más profundas quitaron entre $115,000 y $175,000 del precio de lista en un solo movimiento. La mediana de las rebajas fue −9.4%. La antigüedad de un anuncio es un dato de negociación medible.
$595,000 → $470,000 · $2,089/m²
$355,000 → $285,000 · $903/m²
$992,375 → $817,250 · $501/m²
$100,000 → $85,000
$1,600,000 → $1,450,000
$685,000 → $635,000 · $1,296/m²
$695,000 → $645,000 · $207/m²
$105,000 → $98,000 · $766/m²
$1,800,000 → $1,685,000 · $4,012/m²
Los aumentos — los tres mayores son terrenos
Diez propiedades subieron su precio de lista en el período. Los tres aumentos más grandes son todos terrenos en el corredor de desarrollo alrededor de Antigua; la única propiedad que no es terreno en el top cinco es una casa todavía en construcción. Todo lo que subió 10% o más:
$1,208,000 → $1,800,000
$800,000 → $1,100,000
$75,000 → $100,000
$450,000 → $550,000
$1,366,400 → $1,515,000
Los otros cinco aumentos fueron casas y apartamentos entre +1.6% y +7.5% — reajustes de rutina, no una tendencia.
Lea la señal como dirección, no como regla absoluta: los aumentos más grandes son terrenos del corredor de desarrollo y las rebajas más profundas son casas terminadas. Pero la tierra no es inmune: cinco de las nueve rebajas fueron lotes, incluido el terreno de esquina de San Juan con −19.7%. Lo que tienen en común los terrenos del corredor es un comprador que le pone precio al desarrollo futuro, no al metro cuadrado presente.
Qué se movió y qué se quedó
Precio de lista mediano de lo que salió del mercado en los 89 días, contra lo que sigue publicado y lo que acaba de entrar:
| Cartera | Salió en 89d | Sigue publicado | Recién publicado |
|---|---|---|---|
| Remax Colonial (premium) | $550,000 (n=19) | $355,000 | $522,500 |
| Nova Antigua (media) | $275,000 (n=21) | $290,000 | $299,000 |
La lectura contraintuitiva: no es el inventario barato el que más rápido se mueve en Antigua — la liquidez está en el segmento premium, consistente con quién compra aquí (extranjero, a menudo de contado). El inventario nuevo además entra con precios ambiciosos frente al stock existente. Muestras pequeñas; dirección, no dogma.
Mediana de precio de lista por m², por zona
| Zona | Mediana $/m² (construcción) |
|---|---|
| Antigua Guatemala | $5,063 |
| San Miguel Dueñas | $1,918 |
| Alotenango | $1,583 |
| Jocotenango | $1,414 |
| San Lucas Sacatepéquez | $1,015 |
Signos vitales del mercado
- Rotación: ~14% de la cartera de Remax Colonial y ~26% de la de Nova Antigua salió del mercado en 89 días — 42 propiedades salieron, 61 entraron.
- Propiedades en 2+ agencias (la misma casa publicada por varias): 17 → 24. Comparar precios entre agencias de la misma propiedad es una de las verificaciones de negociación más fuertes que tiene un comprador.
- Próximo corte: principios de septiembre 2026. Desde el segundo intervalo, los días-en-mercado se acumulan por propiedad.
Cómo leer esto con honestidad
“Salió” significa ya no está publicada en la fuente — vendida o retirada; en Guatemala no hay registros públicos de cierre, así que nadie puede decirle honestamente cuál de las dos. Todos los precios son precios de lista en USD, capturados directamente de los sitios públicos de las agencias el 10 de mayo y el 7 de agosto de 2026. Un valor de $/m² en Alotenango fue excluido por un dato de área defectuoso. Antigua Fine Homes renovó su sitio web entre cortes, así que su historial reinicia limpio el 7 de agosto.
Descargue el dataset: market-brief.json — cada rebaja, aumento, mediana y salvedad en formato legible por máquina. Cítelo libremente con atribución.
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