Resumen rápido: La usucapión (prescripción adquisitiva) es adquirir la propiedad por poseer una cosa durante el tiempo que fija la ley. Salvo disposiciones especiales, el plazo es de 10 años para inmuebles y demás derechos reales sobre ellos, y de 2 años para muebles y semovientes (Código Civil, Art. 651, reformado por el Decreto-Ley 218). No basta con ocupar: la posesión debe ser en concepto de dueño (Art. 617) y estar fundada en justo título, adquirida de buena fe, y ser continua, pública y pacífica (Art. 620). Quien alega la prescripción debe probar su título (Art. 649). La prescripción no corre, entre otros casos del Art. 652, entre cónyuges, entre padres e hijos durante la patria potestad, ni entre copropietarios mientras dure la indivisión, y se interrumpe por las causas del Art. 653, que borran el tiempo anterior (Art. 654).
Esta página explica el capítulo de la usucapión del Código Civil (Decreto-Ley 106, Arts. 642-654) y las condiciones de la posesión que exige. Cómo comprar derechos posesorios y qué pide la Ley de Titulación Supletoria está en compraventa de derechos posesorios; la inscripción de un terreno que nunca estuvo en el Registro, en primera inscripción de inmueble.
Plazos de la usucapión
| Bien o situación | Plazo | Desde cuándo / condición | Artículo |
|---|---|---|---|
| Inmuebles y demás derechos reales sobre ellos | 10 años | Salvo disposiciones especiales | 651 (reformado por el Decreto-Ley 218) |
| Muebles y semovientes | 2 años | Salvo disposiciones especiales | 651 (reformado por el Decreto-Ley 218) |
| Inmuebles: derecho a pedir titulación supletoria | 10 años de posesión | Con las demás condiciones del Art. 620 | 633 |
| Posesión registrada de un inmueble | 10 años | Desde la fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad; luego se convierte en inscripción de dominio | 637 |
| Poseedor que poseía a nombre de otro y mudó la causa | El plazo que corresponda | La prescripción corre solo desde el día en que se mudó la causa | 647 |
El Art. 651 vigente dice: “Salvo disposiciones especiales, el dominio sobre bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos, se adquiere por prescripción, por el transcurso de diez años. Los bienes muebles y semovientes, por el de dos años.”
Qué posesión sirve para usucapir
El Art. 617 dice: “Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída, puede producir el dominio por usucapión.” Y el Art. 620 fija las condiciones: “Para que la posesión produzca el dominio se necesita que esté fundada en justo título, adquirida de buena fe, de manera continua, pública y pacífica y por el tiempo señalado en la ley.”
| Condición (Art. 620) | Cómo la define el Código Civil | Artículo |
|---|---|---|
| Justo título | El que, siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por sí solo la enajenación | 621 |
| Buena fe | “la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio” | 622 |
| Duración de la buena fe | Mientras las circunstancias permiten al poseedor presumir que posee legítimamente, o hasta que es citado en juicio | 623 |
| Continua | Hay discontinuidad cuando la cosa se abandona o desampara por más de un año, o antes, si se manifiesta expresa o tácitamente la intención de no conservarla | 630 |
| Pacífica | Es violenta la posesión que se adquiere por la fuerza o por coacción moral o material contra el poseedor, su representante o quien tiene la cosa a nombre de aquel | 631 |
| Pública | La que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos; clandestina es la que se oculta a quienes tienen derecho para oponerse | 632 |
| A nombre propio | El que posee a nombre de otro no puede adquirir por prescripción, a no ser que legalmente se haya mudado la causa de la posesión | 646 |
El Art. 628 define al poseedor de mala fe: el que entra a la posesión “sin título alguno para poseer”, y también el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Según el Art. 629, el poseedor de mala fe debe devolver el bien y sus frutos (o su valor) y responde de la pérdida o deterioro de la cosa, incluso por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que pruebe que se habría causado aunque la posesión la hubiera tenido el propietario. En cambio, el Art. 624 da al poseedor de buena fe que adquirió por título traslativo de dominio, entre otros derechos, el de servirse de la posesión como medio para adquirir el dominio por prescripción (numeral 7º).
Quién puede usucapir y qué cosas
- Personas: todas las personas capaces para adquirir por cualquier otro título (Art. 642).
- Cosas: todas las que están en el comercio de los hombres (Art. 643).
- Prueba: “El que alega la prescripción, debe probar la existencia del título en que funda su derecho.” (Art. 649)
- Renuncia: quien tiene capacidad para enajenar puede renunciar la prescripción ya consumada, pero el derecho de prescribir es irrenunciable (Art. 644). Los acreedores y cualquier otro interesado pueden hacer valer la prescripción aunque el adquirente la haya renunciado (Art. 645).
- Posesión común: si varias personas poseen en común, ninguna puede prescribir contra sus copropietarios o coposeedores, pero sí contra un extraño, y entonces la prescripción aprovecha a todos (Art. 648).
Cuándo no corre la prescripción (Art. 652)
| Entre quiénes | Mientras | Numeral |
|---|---|---|
| Contra los menores y los incapacitados | Estén sin representante legal constituido (los representantes responden de los daños y perjuicios que la prescripción cause a sus representados) | 1º |
| Entre padres e hijos | Dure la patria potestad | 2º |
| Entre los menores e incapacitados y sus tutores | Dure la tutela | 3º |
| Entre los consortes | El numeral no fija un período | 4º |
| Entre copropietarios | Dure la indivisión | 5º |
Cuándo se interrumpe (Arts. 653-654)
- Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa, o del goce del derecho, durante un año.
- Por notificación de la demanda o por cualquier providencia precautoria ejecutada, salvo si el acreedor desiste de la acción, el demandado es absuelto o el acto judicial se declara nulo (numeral reformado por el artículo 30 del Decreto-Ley 218).
- Si la persona a cuyo favor corre la prescripción reconoce el derecho de la persona contra quien prescribe, expresamente (de palabra o por escrito) o tácitamente por hechos indudables.
El efecto, según el Art. 654, es “inutilizar, para la prescripción, todo el tiempo corrido antes de ella”.
Qué produce la usucapión
- Dominio: la prescripción perfeccionada produce el dominio de la cosa, y con la acción que nace de él se puede reivindicar de cualquier poseedor y usar como acción o excepción (Art. 650).
- Titulación supletoria: para inmuebles, la posesión de diez años con las condiciones del Art. 620 da derecho a pedirla para inscribir el bien en el Registro de la Propiedad, y la resolución aprobatoria es título para adquirir la propiedad (Arts. 633-634). Hay límites para terrenos dentro de quince kilómetros de fronteras y litoral (Art. 635) y para reservas del Estado y excesos (Art. 636); están explicados en compraventa de derechos posesorios.
- Posesión registrada: a los diez años de la inscripción del título se convierte en inscripción de dominio y puede oponerse a cualquier otra inscripción de propiedad del mismo bien (Art. 637). El mismo artículo agrega que el usucapiente puede entablar juicio para que se le declare dueño antes de ese plazo, y la sentencia que así lo declare es título para inscribir la propiedad y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.
Lo que esta página no cubre
- El procedimiento del juicio: la vía procesal y las pruebas no están en los artículos del Código Civil citados aquí; esta página no los cubre.
- La prescripción de deudas (prescripción extintiva), que es otra figura del Código Civil.
- El trámite de titulación supletoria (Decreto 49-79): ver compraventa de derechos posesorios y primera inscripción de inmueble.
Trámites relacionados
- Compraventa de derechos posesorios: minuta y titulación supletoria
- Primera inscripción de inmueble en el RGP
- Honorarios de notario
Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según la edición comentada del CENADOJ (Organismo Judicial), actualizada al 8 de agosto de 2025, consultada el 21 de octubre de 2026; las reformas citadas (Decreto-Ley 218) son las que anota esa edición. Las notas de jurisprudencia de esa edición son comentario y no se citan como ley.