La mayoría de sitios web de bienes raíces en Guatemala son sitios de agencias. Muestran su inventario, con sus fotos, enmarcado por su redacción, ordenado por su comisión. No te dicen el precio por metro cuadrado, no comparan listados objetivamente, y no marcan los riesgos específicos a la ubicación de una propiedad.
No somos una agencia. Esta página explica exactamente cómo livinginguatemala.com analiza listados inmobiliarios guatemaltecos.
Las fuentes de datos
Los listados de nuestro índice vienen de la publicidad pública de los propios vendedores. Actualmente capturamos 30 sitios, que entre todos suman 13.782 listados deduplicados anunciados por 364 agencias y vendedores identificados. Esas tres cifras se leen del mismo archivo de datos con el que se construyen las cuadrículas, así que esta página no puede citar un total que los listados contradigan.
| Tipo de fuente | Ejemplos | Qué extraemos |
|---|---|---|
| Sitios de agencias (capturados directamente del sitio del vendedor) | Antigua Fine Homes, Remax Colonial, Propiedades Antigua, CityMax Antigua, Nova Antigua, Living Antigua, Real Estate in Antigua, Atitlán Solutions, Mayan Lake Realty, NL Punto, Grupo Tala, M2Guate, Homes Guatemala, Consulta Inmobiliaria, Inmobiliaria Santander | Precio y moneda, habitaciones, baños, m² de lote/construcción, tipo de inmueble, municipio/zona, coordenadas cuando el listado las publica, primera foto y enlace al anuncio original |
| Portales y clasificados (donde anuncian agencias y vendedores particulares) | Encuentra24, CBR Guatemala, MapaInmueble, ApartamentosGuatemala, Inmobiliaria.com, Casa.gt | Los mismos campos, más el nombre de la agencia o vendedor que colocó el anuncio |
| Plataformas CRM de agencias (un adaptador sirve a todas las agencias de la plataforma) | Wasi, AlterEstate, WPResidence | Los mismos campos |
La lista autoritativa y siempre vigente es la tabla Agencias y vendedores que rastreamos al inicio de cada cuadrícula: se genera del corpus mismo y nombra a cada vendedor, cuántos listados tiene, si lo capturamos de su propio sitio o de un portal, y la fecha de la última captura. La tabla de arriba agrupa esas fuentes por tipo; no la sustituye.
Extraemos datos factuales — precio, dimensiones, ubicación, características básicas. No reproducimos descripciones de listados ni alojamos fotos. Cada listado en nuestro índice enlaza al sitio original.
Este es el mismo patrón legal bajo el cual operan Zillow, Redfin, y Trulia en EE.UU. Los datos factuales de bienes raíces no son sujetos a copyright.
Lo que calculamos
Para cada listado, computamos:
Precio por metro cuadrado (lote) — precio de pedido total dividido por tamaño del lote en m². Es la métrica de comparación más importante.
Ratio construcción-a-lote — m² construidos divididos por m² del lote.
Días en el mercado — cuánto tiempo el listado ha estado público.
Rank de precio local — dónde cae el $/m² del listado relativo a la mediana de su zona.
Capas de riesgo — factores específicos de región. Mantenemos datos manuales sobre:
- Monterrico: Historia de huracán/marejada, erosión de playa, sectores con bandera narco
- Lago Atitlán: Restricción de 200 metros del Artículo 122
- Antigua Guatemala: Confiabilidad de agua por sector, parqueo, seguridad, zonificación INGUAT
- Ciudad de Guatemala: Nivel de seguridad por zona, caminabilidad, viajes
- Cobán/Quetzaltenango: Clima, acceso a carreteras, proximidad a hospital
Cómo clasificamos
La puntuación de ranking para cualquier listado es una combinación ponderada:
| Factor | Peso | Qué captura |
|---|---|---|
| Delta precio-por-m² vs. mediana local | 35% | Valor objetivo |
| Días en mercado | 15% | Motivación del vendedor |
| Ajuste de ratio construcción-a-lote | 15% | Tipo correcto para precio |
| Capa de riesgo | 20% | Costos ocultos |
| Completitud de datos | 15% | Verificabilidad |
Los pesos son públicos en esta página.
Qué significa “Mejor Compra”
Un ranking “Mejor Compra” es abreviatura para: este listado puntúa bien en valor objetivo relativo a sus pares. No significa que sea correcto para ti.
Usa el ranking como filtro, no como respuesta final. Lee la guía específica de la región para riesgos. Visita la propiedad. Contrata abogado guatemalteco para estudio registral.
Lo que no hacemos
- No representamos compradores ni vendedores. Sin comisión.
- No alojamos fotos de listados. Las fotos pertenecen a la agencia.
- No reproducimos descripciones.
- No clasificamos contenido patrocinado junto con orgánico.
- No cambiamos rankings basado en quién posee el listado.
Divulgaciones
Cada página de “Mejor Compra” enlaza de vuelta a esta metodología. Si encuentras un error en nuestra puntuación, escribe a stu@livinginguatemala.com.
Si alguna vez comenzamos a aceptar patrocinios pagados, eso se divulgará en esta página.
