Los extranjeros pueden poseer bienes raíces en Guatemala. Los límites constitucionales por ubicación están en dos artículos, y no son las reglas que esta página describía antes. Corrección (8 de octubre de 2026): una versión anterior de esta página decía que el artículo 122 era una restricción de 200 metros en costas y lagos para compradores extranjeros, y que una sociedad anónima guatemalteca la resolvía, incluso en la zona fronteriza. El texto constitucional dice otra cosa, y esta página ahora lo sigue.
Lo básico: el artículo 122 reserva al Estado, frente a todos, fajas a lo largo de océanos, lagos, ríos navegables y fuentes. Los extranjeros solo pueden adquirir los inmuebles exceptuados dentro de esas fajas (urbanos, o con derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956), y solo con autorización del Ejecutivo. El artículo 123 limita la faja fronteriza de 15 km a guatemaltecos de origen y a sociedades cuyos miembros lo sean. Fuera de esas fajas, ninguno de los dos artículos aplica.
Qué dice la Constitución
Texto consultado en la edición del Instituto de la Defensa Pública Penal de la Constitución Política el 23 de septiembre de 2026.
| Regla | Zona | Se mide desde | A quién afecta |
|---|---|---|---|
| Art. 122 — Reserva del Estado | 3 km a lo largo de los océanos | La línea superior de las mareas | A todos: el Estado se reserva el dominio de la faja |
| Art. 122 — Reserva del Estado | 200 m alrededor de los lagos | Las orillas de los lagos | A todos |
| Art. 122 — Reserva del Estado | 100 m a cada lado de los ríos navegables | Las riberas | A todos |
| Art. 122 — Reserva del Estado | 50 m alrededor de las fuentes y manantiales que surten a las poblaciones | Las fuentes y manantiales | A todos |
| Art. 123 — Faja fronteriza | 15 km a lo largo de las fronteras | La línea divisoria | Solo guatemaltecos de origen, o sociedades cuyos miembros lo sean, pueden ser propietarios o poseedores |
El artículo 122 empieza: “El Estado se reserva el dominio” de esas fajas. Luego exceptúa dos clases de inmuebles:
- los situados en zonas urbanas, y
- los bienes con derechos inscritos en el Registro de la Propiedad antes del 1 de marzo de 1956.
La frase siguiente es la que más importa a un comprador extranjero: “Los extranjeros necesitarán autorización del Ejecutivo” para adquirir en propiedad los inmuebles exceptuados. El mismo artículo agrega que, cuando se trate de propiedades declaradas monumento nacional o ubicadas en conjuntos monumentales, “el Estado tendrá derecho preferencial en toda enajenación”.
El artículo 123 limita la propiedad y la posesión en la faja fronteriza de 15 km a los guatemaltecos de origen “o las sociedades cuyos miembros tengan las mismas calidades”. Exceptúa los bienes urbanos y los derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956.
Qué puede hacer un comprador extranjero
- Comprar fuera de las fajas. El artículo 39 dice: “Se garantiza la propiedad privada como un derecho” inherente a la persona humana. Los artículos 122 y 123 ponen límites solo dentro de las fajas de la tabla. Una propiedad más allá de esas distancias no está afectada por ninguno de los dos artículos.
- Dentro de una faja del artículo 122, solo se pueden tener en propiedad los inmuebles exceptuados. Es decir, inmuebles urbanos o con derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956. Un extranjero necesita autorización del Ejecutivo para adquirirlos. La Constitución no nombra la oficina ni el procedimiento, y no hemos capturado una página oficial que lo haga. Pedile a tu abogado que identifique ambos por escrito antes de firmar. El resto de la faja es tierra del Estado que solo se puede arrendar a la OCRET (ver abajo).
- Dentro de la faja fronteriza de 15 km, revisá primero las excepciones. El artículo 123 exceptúa los bienes urbanos y los derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956. Fuera de esas excepciones, la propiedad está limitada a guatemaltecos de origen y a sociedades cuyos miembros lo sean.
- Apartamentos y condominios. El Código Civil (art. 528, edición comentada del CENADOJ) permite que los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un edificio de más de una planta pertenezcan a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a un espacio común que conduzca a ella. Los artículos 122 y 123 no hacen una regla aparte para apartamentos, así que revisá dónde está el edificio igual que con una casa o un terreno.
Tierra de reserva: un arrendamiento de la OCRET, no un título
La tierra dentro de una faja del artículo 122 que no está exceptuada es del Estado. La ley que la regula es el Decreto 126-97, Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala (texto publicado en el Diario de Centro América el 30 de diciembre de 1997, consultado en la copia del Congreso el 8 de octubre de 2026; la ficha legislativa de FAOLEX no registra reformas). Su reglamento es el Acuerdo Gubernativo 151-2024. Lo que dice la ley:
- La OCRET administra la reserva. El Organismo Ejecutivo, por medio del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Alimentación (MAGA) y de la Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado (OCRET), lleva los registros de las áreas de reserva (art. 2). Solo la OCRET puede conceder arrendamientos en ellas (art. 3).
- Sin título. Los inmuebles dentro de las áreas de reserva no pueden titularse supletoriamente ni otorgarse en usufructo a particulares, salvo documentación legalmente constituida, y la prohibición no afecta derechos adquiridos antes de la vigencia de la ley (art. 4).
- Quién puede arrendar. El Estado puede dar en arrendamiento a personas individuales y a personas jurídicas legalmente constituidas en Guatemala (art. 5). El reglamento de 2024 pide a la persona individual su DPI o, si es extranjera, su pasaporte, además del DPI de un fiador (Acuerdo Gubernativo 151-2024, art. 16).
- Tamaño. Para vivienda y recreación, el arrendamiento tiene un máximo de 2,000 m², con un ancho máximo de 80 m sobre la costa o sobre la ribera del lago o del río (art. 6).
- Lo que no se arrienda. Los 50 m desde la línea superior de la marea, que se usan como playa pública, donde esa franja estaba desocupada al emitirse la ley; 30 m donde ya estaba ocupada; 20 m desde las aguas de los lagos; 10 m junto a los ríos navegables; y las áreas que circundan las fuentes y manantiales que surten a las poblaciones (art. 8).
- Plazo. Hasta 30 años para vivienda y recreación, prorrogables (art. 9). Cada persona o sociedad solo puede arrendar un terreno en las áreas de reserva, y subarrendar es motivo para rescindir el contrato (art. 22).
- Vender un arrendamiento. El arrendatario solo puede ceder la totalidad del inmueble arrendado y vender las mejoras. La OCRET registra el traspaso al recibir el aviso notarial y la escritura, copia legalizada del contrato y la prueba de estar al día en la renta (art. 26).
- Perderlo. Con seis meses de renta atrasada, la OCRET requiere el pago y da 30 días; si no se paga ni se propone una forma de pago, rescinde el contrato (art. 14). Si el ocupante no desocupa, el expediente pasa a la Procuraduría General de la Nación, y las mejoras quedan a favor del Estado (art. 15).
En la práctica, una casa frente a la playa o al lago en tierra de reserva que no es urbana ni tiene derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956 se traspasa como cesión del arrendamiento de la OCRET más compraventa de mejoras, no como un título inscrito. Pedí ver el contrato, su plazo y los recibos de renta antes de pagar nada.
¿La propiedad está dentro de una faja?
La Constitución da el punto de referencia de cada zona: la línea superior de las mareas para la faja oceánica, las orillas de los lagos, las riberas de los ríos navegables, las fuentes y manantiales, y la línea divisoria para la faja fronteriza. Si un terreno concreto cae dentro, y si es urbano o tiene derechos inscritos antes de 1956, son preguntas legales y técnicas. Pedí respuestas por escrito a un abogado guatemalteco antes de pagar nada, y no te bases en la estimación de distancia de un vendedor o agente.
Qué hace cada entidad
| Entidad | Papel | Fuente |
|---|---|---|
| Organismo Ejecutivo | Autoriza a un extranjero a adquirir un inmueble exceptuado dentro de una faja del artículo 122 | Constitución, art. 122 |
| OCRET (MAGA) | Lleva los registros de las áreas de reserva del Estado y es la única entidad que puede arrendarlas | Decreto 126-97, arts. 2 y 3 |
| Notario | Los contratos que deben inscribirse en los registros deben constar en escritura pública. El notario da aviso de la compraventa a la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles o a la municipalidad dentro de 15 días | Código Civil, art. 1576; Decreto 15-98, art. 43 |
| Registro General de la Propiedad | El registro de la propiedad. Su formulario de certificación en línea indica Q50 de 1 a 10 hojas y Q5 por hoja adicional | consulta.rgp.org.gt, consultado el 25 de septiembre de 2026 |
| Municipalidades y el Estado | Reciben el IUSI, el impuesto anual sobre inmuebles | Decreto 15-98, arts. 1-2 |
| MINEX | Su Departamento de Autenticación (Department of Authentication, en la página de la HCCH) es la autoridad competente designada por Guatemala para las apostillas | HCCH, página de autoridad competente de Guatemala |
Estados Unidos y Guatemala aparecen en la tabla de estado del Convenio de La Haya sobre la Apostilla. Para las tasas del IUSI y la reforma de 2026, ver impuesto IUSI. Para los impuestos de la transferencia, los honorarios notariales y las tasas del registro, ver la guía de compra de propiedad.
Si alguien te dice que un comprador extranjero necesita un trámite especial ante un ministerio, preguntá en qué ley se basa. La única autorización que nombra la Constitución es la autorización del Ejecutivo del artículo 122.
Qué confirmar antes de pagar un depósito
- Ubicación frente a las fajas: confirmación por escrito de si la propiedad está dentro de alguna faja del artículo 122 o de la faja fronteriza del artículo 123.
- Si está dentro de una faja: si es urbana o tiene derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956 y, en una faja del artículo 122, cómo se obtendrá la autorización del Ejecutivo. Si no es ninguna de las dos cosas, el vendedor puede ofrecer como mucho un arrendamiento de la OCRET: pedí el contrato, su plazo y los recibos de renta.
- Calidad de monumento: si la propiedad está declarada monumento nacional o se ubica en un conjunto monumental, lo que da al Estado derecho preferencial en la venta.
- Estado registral: una certificación reciente del Registro General de la Propiedad.
- IUSI: que el impuesto esté al día con la municipalidad.
Guías relacionadas
Para el proceso de compra completo, ver la guía de compra de propiedad en Guatemala. Por región:
- Comprar en Antigua Guatemala
- Comprar en el Lago de Atitlán
- Comprar en Monterrico
- Costos de cierre
- Impuesto IUSI
Para encontrar un abogado guatemalteco de bienes raíces, escribí a stu@livinginguatemala.com.
Actualizado el 8 de octubre de 2026. Fuentes: Constitución Política de la República de Guatemala, arts. 39, 122 y 123 (edición del Instituto de la Defensa Pública Penal, consultada el 23 de septiembre de 2026); Código Civil, arts. 528 y 1576 (edición comentada del CENADOJ); Decreto 15-98, Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles, arts. 1, 2 y 43; Decreto 126-97, Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado (Diario de Centro América, 30 de diciembre de 1997, copia del Congreso consultada el 8 de octubre de 2026); Acuerdo Gubernativo 151-2024 (copia de FAOLEX, consultada el 8 de octubre de 2026); Decreto 9-98, Ley de Inversión Extranjera, arts. 3 y 4 (copia del Congreso, consultada el 8 de octubre de 2026); formulario de certificación en línea del Registro General de la Propiedad (consultado el 25 de septiembre de 2026); páginas de autoridades y de estado de la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional Privado (HCCH). Esta página es informativa y no constituye asesoría legal.
