Los extranjeros pueden poseer bienes raíces en Guatemala. Las reglas son más simples de lo que la mayoría de compradores extranjeros esperan, con una excepción mayor: la restricción de 200 metros costa-lago en el Artículo 122 de la Constitución.
La regla simple
Para propiedad fuera de las zonas de 200 metros costa y lago, y fuera de las zonas fronterizas de 15 kilómetros, los extranjeros pueden comprar y poseer propiedad en su propio nombre con los mismos derechos que ciudadanos guatemaltecos.
Esto cubre la vasta mayoría de bienes raíces guatemaltecos atractivos:
- Toda Ciudad de Guatemala incluyendo zonas premium expat (10, 14, 15, 16)
- La mayoría de Antigua Guatemala
- Mixco interior, Santa Catarina Pinula, y pueblos del área de Antigua
- Quetzaltenango, Cobán, Huehuetenango interior, Petén interior
- Monterrico interior (más de 200m de playa)
- Lago Atitlán interior (más de 200m de costa)
La excepción: Artículo 122
| Zona | Ancho | Ejemplos |
|---|---|---|
| Costa | 200 metros de marea alta | Pacífico (Monterrico, Iztapa) y Atlántico (Livingston, Puerto Barrios) |
| Costas de lagos | 200 metros | Lago Atitlán, Lago de Izabal, Lago Petén Itzá |
| Fronteras | 15 kilómetros | Frontera con México, Belice, Honduras, El Salvador |
La restricción aplica a propiedad directa por personas naturales extranjeras. No aplica a corporaciones guatemaltecas — incluso si esas corporaciones son 100% poseídas por extranjeros.
La solución sociedad anónima (S.A.)
Para poseer propiedad dentro de zona del Artículo 122, los extranjeros forman una sociedad anónima guatemalteca y la corporación compra la propiedad. La corporación es entidad legal guatemalteca. El comprador extranjero posee 100% de las acciones.
Esto no es un atajo o área gris — es el mecanismo formal.
Proceso de configuración:
- Contrata abogado guatemalteco
- Elige nombre de corporación
- Redacta y notariza acta constitutiva
- Registra en Registro Mercantil
- Obtén NIT en SAT
- Abre cuenta bancaria corporativa
- La corporación puede comprar la propiedad
Participación guatemalteca requerida:
- Al menos un oficial o director debe ser guatemalteco o residente
- A menudo, tu abogado de bienes raíces sirve en este rol
- El propietario extranjero retiene 100% de acciones
Costos de configuración (típico 2026):
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Honorarios abogado | $500-$1,000 |
| Honorarios notariales | $300-$500 |
| Registro Mercantil | $100-$200 |
| Impuestos de timbre | $100-$300 |
| Total configuración | $1,000-$2,000 |
Costos de mantenimiento anual:
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Contador (mensual + anual) | $300-$800/año |
| Honorarios de director local | $100-$500/año |
| Tarifa anual de registro | $50-$100/año |
| Declaraciones fiscales | $100-$300/año |
| Total anual | $500-$1,500/año |
Para propiedad de $300,000, $750/año en mantenimiento de corporación es aproximadamente 0.25% del valor anual.
Qué significa “200 metros de costa”
La medición es desde la línea de marea alta o línea de aguas altas. Esto es crítico porque:
- Marea alta no es lo mismo que donde el agua se sienta en marea baja
- Marejada durante huracanes puede extender línea efectiva
- Para lagos, niveles fluctúan con lluvias e historia
En la práctica, la medición se documenta en el estudio registral de la propiedad.
Para agentes que dicen “aproximadamente 200 metros” sin documentación: insiste en levantamiento formal.
La zona fronteriza de 15 kilómetros
Propiedades dentro de 15 kilómetros de frontera internacional enfrentan misma restricción del Artículo 122 con detalle agregado: incluso la ruta de corporación puede ser más restringida.
Áreas afectadas:
- Petén cerca de frontera con Belice
- Norte de Huehuetenango cerca de México
- Sureste de Jutiapa cerca de El Salvador
- Departamento de San Marcos cerca de México
Eligiendo la estructura correcta
Patrón 1: Propiedad directa fuera de zonas restringidas Compras propiedad en Antigua, Ciudad de Guatemala zonas 10/14/15/16, Monterrico interior. Sin corporación.
Patrón 2: Sociedad anónima para propiedad de zona restringida Quieres frente al lago o playa. Formas la S.A., la S.A. compra la propiedad.
Patrón 3: Híbrido — directo + S.A. Posees casa Antigua Centro directamente y casa Atitlán a través de S.A.
Qué confirmar antes de comprar
- Distancia a zona restringida — documentación escrita
- Estado de registro RGP — número de folio
- Integridad de cadena de título — sin rupturas
- Sin gravámenes fiscales — certificado IUSI de municipalidad
- Sin disputas legales pendientes
Para propiedades de zona restringida adicionalmente:
- Decisión sobre sociedad anónima
- Arreglo de director
- Reservación de nombre de corporación
Qué significa esto para el cluster
Esta regla de 200 metros es la pregunta más común. Cada guía regional enlaza de vuelta a esta página.
Si trabajas en una región específica:
- Comprar en Antigua Guatemala — sector por sector
- Comprar en Lago Atitlán — pueblo por pueblo
- Comprar en Monterrico — específico de playa
- Costos de cierre
- Impuesto IUSI
Para encontrar abogado guatemalteco con experiencia, escribe a stu@livinginguatemala.com.
