Resumen rápido: La propiedad horizontal es el régimen del Código Civil (Arts. 528-559) para que los pisos, departamentos y habitaciones de un edificio de más de una planta tengan dueños distintos. Se constituye por escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad (Art. 531), con el inmueble libre de gravámenes o con el consentimiento de los acreedores inscritos (Art. 530). Cada dueño es dueño exclusivo de su unidad y copropietario de lo común (Art. 533). Todos pagan los gastos comunes, y quien compra responde solidariamente con el vendedor por las cuotas atrasadas de antes de la venta (Arts. 545-546). El edificio lo dirige un administrador que designa la mayoría, y la asamblea conoce cada año el informe y la cuenta del administrador y aprueba el presupuesto del año siguiente (Arts. 547-551).
Esta página explica el texto de los Arts. 528 a 559 del Código Civil (Decreto-Ley 106). Cuando un artículo fue reformado por el Decreto-Ley 218, se usa el texto reformado que trae la edición del CENADOJ.
Qué es y qué abarca
El Art. 528, reformado por el Artículo 18 del Decreto-Ley 218, dice: “Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.”
El Art. 532 (también reformado por el Decreto-Ley 218) define los tres tipos de unidad:
| Unidad | Definición del Art. 532 |
|---|---|
| Piso | El conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas |
| Departamento | La construcción que ocupa parte de un piso |
| Habitación | El espacio constituido por un solo aposento |
Los Arts. 528-559 hablan de edificios y de sus pisos, departamentos y habitaciones; no mencionan casas ni lotes.
Cómo se crea el régimen
Tres orígenes posibles (Art. 529):
- Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio deciden someterlo al régimen para hacer cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus pisos, una vez inscritos en el Registro de la Propiedad como fincas independientes.
- Cuando una o varias personas construyen un edificio con ese propósito.
- Cuando, en un testamento, se instituye a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.
Dos condiciones previas:
- Libre de gravámenes (Art. 530): el inmueble debe estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones de cualquier naturaleza. Si no lo está, deben dar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparezcan inscritos.
- Escritura pública inscrita (Art. 531): “El régimen de la propiedad horizontal se debe constituir por escritura pública, que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.”
Lo que debe contener la escritura constitutiva
| # | Requisito (Art. 531) |
|---|---|
| 1 | Declaración del propietario o propietarios de someter el inmueble a este régimen |
| 2 | Situación, medidas y colindancias del terreno; descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros |
| 3 | Descripción de cada piso con los datos necesarios para identificarlo |
| 4 | El valor del inmueble y el de cada piso |
| 5 | Descripción de los elementos y partes comunes del edificio, y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes |
| 6 | Cualquier otro dato que los otorgantes consideren conveniente |
| + | El Reglamento de copropiedad y administración, con las formas de mayoría para los actos que requieran voto de los propietarios (Art. 559) |
Según el Art. 559, el reglamento se modifica en la misma forma, y a sus disposiciones “deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes”. Para la escritura y su registro, ver inscripción de propiedad en el RGP y honorarios de notario.
Qué es de cada dueño y qué es común
- Lo propio: cada titular es dueño exclusivo de su piso (Art. 533). Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o gravarse con independencia del edificio, y el dueño puede usarlo, gozarlo y disponer de él con las limitaciones de las leyes, la escritura constitutiva y el reglamento (Art. 535, reformado por el Decreto-Ley 218).
- Lo común: además del terreno, son elementos comunes “las cosas necesarias para la seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta” (Art. 533).
- Indivisión forzosa (Art. 534): los elementos comunes se mantienen indivisos mientras dure el régimen, “siendo nulo cualquier pacto en contrario”.
Prohibiciones y qué pasa si alguien las viola
El Art. 536 obliga a cada propietario a abstenerse de:
- destinar su unidad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres;
- usarla para otros objetos que los convenidos en la escritura constitutiva;
- efectuar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes;
- realizar hechos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio, o incurrir en omisiones con los mismos resultados.
Si el infractor es propietario (Art. 537): si falta en forma grave, los propietarios pueden acudir al juez para que, comprobados los hechos, declare su exclusión del goce personal de la unidad y que responda de los daños y perjuicios causados a los demás dueños u ocupantes.
Si el infractor es inquilino u ocupante (Art. 538): sus infracciones son causales para el desahucio, y la acción la puede ejercer el administrador como representante legal de los propietarios.
Obras en el edificio
| Obra | Quién decide | Código Civil |
|---|---|---|
| Elevar el nivel de la planta más alta | Consentimiento unánime de los demás propietarios y autorización municipal | Art. 539 |
| Sótanos o excavaciones desde la planta baja o el subsuelo | Los mismos requisitos: unanimidad y autorización municipal | Art. 539 |
| Reformas a todo el edificio o modificaciones que alteren su estructura | Todos los propietarios; si afecta especialmente una planta, el consentimiento de su dueño es indispensable | Art. 540 |
| Obras urgentes o necesarias de reparación para la seguridad o conservación | Cualquier propietario, en ausencia del administrador, puede hacerlas a su costa y cobrar a los demás su parte con los comprobantes | Art. 541 |
| Calificar si la obra es urgente y su importe | Los propietarios, por mayoría; si no hay acuerdo, el juez a pedido de cualquiera | Art. 542 |
| Obras y reparaciones dentro de la propia unidad | El dueño, siempre que no dañe la estructura o partes esenciales ni perjudique la seguridad, solidez o salubridad | Art. 543 |
| Oposición a obras que perjudiquen el edificio o limiten el uso de otras unidades | Cualquier interesado puede acudir al juez | Art. 544 |
Gastos comunes y cuotas atrasadas
Qué paga cada propietario (Art. 545): los gastos comunes de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total, y los impuestos que correspondan al edificio, además de los impuestos de su propiedad particular.
Al comprar una unidad (Art. 546): “La obligación de los propietarios de pagar los gastos comunes se transmite al causahabiente, siendo éste responsable solidariamente con el enajenante por los adeudos pendientes ocurridos antes de la enajenación.” La responsabilidad solidaria del comprador es por las deudas de antes de la venta, junto con el vendedor. Para el contrato de compra, ver escritura de compraventa de inmueble: formato.
Administrador y asamblea
| Tema | Regla | Código Civil |
|---|---|---|
| Quién administra | La persona que designe la mayoría de propietarios, sujeta al reglamento | Art. 547 |
| Representación | El administrador es el representante legal de los propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes del edificio | Art. 548 |
| Facultades | Las generales de todo mandatario, y las de cláusula especial que le confiera el reglamento o una decisión de la mayoría | Art. 549 |
| Lo que no le toca al administrador | Lo resuelve la mayoría de propietarios | Art. 550 |
| Asamblea anual | Conoce el informe y la cuenta del administrador, aprueba el presupuesto del año siguiente y decide cómo reunir los fondos | Art. 551 |
| Fuerza de los acuerdos | “Las disposiciones legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los propietarios.” | Art. 551 |
Seguro del edificio
El edificio total debe asegurarse contra los riesgos que determine la escritura constitutiva, sin perjuicio de los seguros particulares (Art. 552). Si un siniestro lo destruye, la indemnización se entrega al administrador, previo afianzamiento de su responsabilidad, para pagar primero los gravámenes, si los hay, y después la reparación o reconstrucción (Art. 553). Si no alcanza, el costo adicional lo cubren los titulares perjudicados en proporción al valor de su propiedad, salvo lo que acuerden los afectados (Art. 554).
Extinción del régimen
- Votación (Art. 555): el régimen se extingue por resolución expresa de los dueños, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios. La minoría inconforme puede adquirir las unidades de quienes votaron por la extinción, para mantener el régimen.
- Sin gravámenes (Art. 556): la extinción solo se otorga si todas las unidades están libres de gravamen y anotación o, si no, con el consentimiento de los interesados.
- Efecto (Art. 557): los dueños quedan como dueños en común del terreno, de la construcción o de los materiales aprovechables, según el caso. Lo que el Código Civil dice de los bienes que pertenecen a varias personas está en copropiedad.
- Registro (Art. 558): la cancelación se hace constar en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad; las fincas filiales se refunden en la finca matriz.
Lo que esta página no cubre
Los Arts. 528-559 no fijan costos ni plazos para constituir el régimen, ni un monto de cuotas: la asamblea aprueba cada año el presupuesto y la forma de allegar los fondos (Art. 551). Los costos del notario están en honorarios de notario y los del abogado en cuánto cobra un abogado.
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Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según la edición comentada del CENADOJ (Organismo Judicial), actualizada al 8 de agosto de 2025, consultada el 21 de octubre de 2026. Las notas de jurisprudencia de esa edición son comentario y no se citan como ley. Para constituir o extinguir el régimen se necesita escritura pública ante notario.