Calculadora IUSI Guatemala 2026: Impuesto Único Sobre Inmuebles (Decreto 15-98)

Calculadora IUSI 2026

Calculadora Rápida IUSI (Versión Simplificada)

Esta versión simplificada aplica la escala del Artículo 11 del Decreto 15-98: el tramo en que cae el valor determina la tasa, y la tasa se aplica sobre todo el valor. Ingresa el valor catastral (NO el valor de mercado) de tu propiedad y obten el IUSI anual + trimestral.

Notas sobre la calculadora:

• El valor catastral suele ser menor al valor de mercado (avaluo catastral municipal, generalmente 50-70% del precio comercial).
• Si tienes varios inmuebles en un mismo municipio, la muni puede sumarlos y aplicar la tasa del tramo resultante sobre el total.
• Algunas municipalidades ofrecen 10% de descuento si pagas el año completo entre enero y marzo.
• Ojo con el cambio de tramo: la tasa se aplica a todo el valor, asi que pasar de Q70,000 a Q70,001 sube el IUSI anual de Q420 a ~Q630.

Que es el IUSI

El Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles en Guatemala. Lo creo el Decreto 15-98 (Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles) para sustituir varios impuestos previos y unificar la tributación sobre propiedad raiz.

Tres caracteristicas clave:

1. Es local — La mayor parte (o totalidad) se queda con la municipalidad donde se ubica el inmueble.
2. Es anual — Se paga en 4 cuotas trimestrales (abril, julio, octubre, enero).
3. La tasa sube con el valor — Mientras mas vale el inmueble, mas alta la tasa por millar, aplicada sobre el valor completo.

Escala de Tasas del IUSI

Importante: el tramo determina la tasa, y esa tasa se aplica sobre todo el valor inscrito — NO se calcula por porciones como el ISR. Una casa de Q100,000 paga 9 por millar sobre los Q100,000 completos = Q900 al año. Consecuencia practica: cruzar un limite de tramo re-tasa todo el valor (Q70,000 paga Q420/año; Q70,001 paga ~Q630/año).

Ejemplos Numericos

Caso 1 — Casa modesta valor Q50,000:

• Cae en el tramo Q20,000.01-Q70,000 → 6 por millar sobre todo el valor
• Q50,000 × 0.006 = IUSI anual Q300 | Trimestral Q75

Caso 2 — Casa familiar valor Q300,000:

• Cae en el tramo de Q70,000.01 en adelante → 9 por millar sobre todo el valor
• Q300,000 × 0.009 = IUSI anual Q2,700 | Trimestral Q675

Caso 3 — Propiedad de alto valor Q1,500,000:

• 9 por millar sobre todo el valor
• Q1,500,000 × 0.009 = IUSI anual Q13,500 | Trimestral Q3,375

Caso 4 — Apartamento modesto Q150,000:

• 9 por millar sobre todo el valor
• Q150,000 × 0.009 = IUSI anual Q1,350 | Trimestral Q337.50

Cuando y Donde se Paga

Plazos (Art. 21 Decreto 15-98):

• Primer trimestre: durante el mes de abril (hasta el 30 de abril)
• Segundo trimestre: durante el mes de julio (hasta el 31 de julio)
• Tercer trimestre: durante el mes de octubre (hasta el 31 de octubre)
• Cuarto trimestre: durante el mes de enero del año siguiente (hasta el 31 de enero)

Donde se paga:

• Municipios adheridos al regimen propio (mayoria de cabeceras grandes): Ciudad de Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Antigua Guatemala, Quetzaltenango, Esquipulas, Santa Catarina Pinula, entre otros. Se paga directamente en la municipalidad, en su portal web o en bancos autorizados por el municipio.
• Municipios no adheridos: se paga a SAT, que transfiere el 70% al municipio y el 25% al fondo comun municipal (5% se queda en SAT por administración).

Modalidades de pago:

• Pago trimestral en cuatro partes iguales
• Pago anual único en el primer trimestre (algunas municipalidades dan descuento por pronto pago)
• Pago en línea (portal municipal con boleta) — disponible en Mixco, Guatemala, Antigua, Xela
• Pago en agencias bancarias autorizadas con boleta impresa

Sanciones por Mora

Multa (Art. 25 Decreto 15-98):

• 20% sobre la cantidad que dejaste de pagar. Por la naturaleza especial de este impuesto, la propia ley excluye los intereses resarcitorios (Arts. 58-59 del Código Tributario) y la sanción por mora (Art. 92) — la multa del 20% es la sanción.

Procedimiento de cobro:

• La mora prolongada habilita a la municipalidad a emitir certificación de deuda e iniciar el proceso económico coactivo (judicial), que permite embargar el inmueble y, en casos extremos, rematarlo para cubrir la deuda.

Implicación practica: ningun notario puede autorizar escritura de compraventa, hipoteca o donación sobre un inmueble con IUSI pendiente. El comprador siempre exige certificación de pago al día.

Exenciones del IUSI (Art. 12 Decreto 15-98)

Estan exentos:

• Bienes del Estado, municipalidades y entidades autonomas
• Universidad de San Carlos (USAC)
• Entidades religiosas (sobre inmuebles de uso religioso)
• Embajadas y consulados (reciprocidad)
• Asociaciones sin fines de lucro registradas
• Cooperativas
• Inmuebles dedicados al servicio publico no lucrativo
• Inmuebles cuyo valor total no supere Q2,000

Como Actualizar el Valor de tu Propiedad

El contribuyente puede actualizar mediante:

1. Autoavaluo — Declaración firmada del valor estimado por el propio dueño. Es la forma mas comun.
2. Avaluo tecnico — Realizado por un perito valuador autorizado. Necesario cuando hay diferencia significativa con el catastro municipal.
3. Avaluo de oficio — La municipalidad lo realiza por su cuenta cuando detecta valores desactualizados o construcciones nuevas no declaradas.

Recomendación: mantener el valor declarado cercano al valor real de mercado. Subdeclarar puede generar multas por omisión (100% del impuesto omitido) cuando la municipalidad detecte la diferencia.

Trámites Relacionados

• Construcción en Guatemala: Permisos y Costos — Guia general de trámites de construcción.
• Calculadora de Costo de Construcción — Estimar inversión en obra antes de comprar terreno.
• Abogado en Guatemala: Honorarios — Para escrituración, compraventa y verificación de IUSI.

Fuentes Legales

• Decreto Número 15-98 del Congreso de la Republica — “Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles”, Artículos 4, 5, 11, 12 y 21.
• Reglamento de la Ley del IUSI — Acuerdo Gubernativo 199-99.
• Portal SAT: portal.sat.gob.gt — Para municipios no adheridos.
• Direcciones de Catastro Municipal — Cada municipalidad mantiene su propio registro catastral.

Esta página ofrece orientación general sobre el IUSI en Guatemala. Las tarifas y procedimientos pueden tener variantes a nivel municipal (recargos, descuentos por pronto pago, modalidades electrónicas). Confirma con la municipalidad correspondiente o un asesor tributario.