Calculadora IUSI 2026
Calculadora de IUSI (Impuesto Inmuebles)
Decreto 15-98 Art. 11. El cálculo se hace en tu navegador.
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• Hasta Q2,000: exento (0%)
• Q2,001–Q20,000: 2‰ (0.2%)
• Q20,001–Q70,000: 6‰ (0.6%)
• Más de Q70,000: 9‰ (0.9%)
Se paga trimestralmente a la municipalidad.
Que es el IUSI
El Impuesto Unico Sobre Inmuebles (IUSI) es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles en Guatemala. Lo creo el Decreto 15-98 (Ley del Impuesto Unico Sobre Inmuebles) para sustituir varios impuestos previos y unificar la tributacion sobre propiedad raiz.
Tres caracteristicas clave:
- Es local — La mayor parte (o totalidad) se queda con la municipalidad donde se ubica el inmueble.
- Es anual — Se paga en 4 cuotas trimestrales (abril, julio, octubre, enero).
- Es progresivo — Mientras mas vale el inmueble, mas alta la tasa por millar.
Tarifa Progresiva del IUSI
| Tramo de valor del inmueble | Tasa | Porcentaje equivalente |
|---|---|---|
| De Q0 a Q2,000 | 0 por mil | 0% (exento) |
| De Q2,000.01 a Q20,000 | 2 por mil | 0.2% |
| De Q20,000.01 a Q70,000 | 6 por mil | 0.6% |
| De Q70,000.01 en adelante | 9 por mil | 0.9% |
Importante: la tarifa es progresiva — solo el tramo correspondiente paga su tasa, no todo el valor. Es la misma logica del ISR.
Ejemplos Numericos
Caso 1 — Casa modesta valor Q50,000:
- Primeros Q2,000: exentos → Q0
- De Q2,000.01 a Q20,000 (Q18,000): 0.2% = Q36
- De Q20,000.01 a Q50,000 (Q30,000): 0.6% = Q180
- IUSI anual = Q216 | Trimestral = Q54
Caso 2 — Casa familiar valor Q300,000:
- Primeros Q2,000: exentos → Q0
- De Q2,000.01 a Q20,000 (Q18,000): 0.2% = Q36
- De Q20,000.01 a Q70,000 (Q50,000): 0.6% = Q300
- De Q70,000.01 a Q300,000 (Q230,000): 0.9% = Q2,070
- IUSI anual = Q2,406 | Trimestral = Q601.50
Caso 3 — Propiedad de alto valor Q1,500,000:
- Primeros Q2,000: exentos
- De Q2,000.01 a Q20,000 (Q18,000): 0.2% = Q36
- De Q20,000.01 a Q70,000 (Q50,000): 0.6% = Q300
- De Q70,000.01 a Q1,500,000 (Q1,430,000): 0.9% = Q12,870
- IUSI anual = Q13,206 | Trimestral = Q3,301.50
Caso 4 — Apartamento modesto Q150,000:
- Primeros Q2,000: exentos
- De Q2,000.01 a Q20,000 (Q18,000): 0.2% = Q36
- De Q20,000.01 a Q70,000 (Q50,000): 0.6% = Q300
- De Q70,000.01 a Q150,000 (Q80,000): 0.9% = Q720
- IUSI anual = Q1,056 | Trimestral = Q264
Cuando y Donde se Paga
Plazos (Art. 21 Decreto 15-98):
- Primer trimestre: durante los 15 primeros dias de abril
- Segundo trimestre: durante los 15 primeros dias de julio
- Tercer trimestre: durante los 15 primeros dias de octubre
- Cuarto trimestre: durante los 15 primeros dias de enero del año siguiente
Donde se paga:
- Municipios adheridos al regimen propio (mayoria de cabeceras grandes): Ciudad de Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Antigua Guatemala, Quetzaltenango, Esquipulas, Santa Catarina Pinula, entre otros. Se paga directamente en la municipalidad, en su portal web o en bancos autorizados por el municipio.
- Municipios no adheridos: se paga a SAT, que transfiere el 70% al municipio y el 25% al fondo comun municipal (5% se queda en SAT por administracion).
Modalidades de pago:
- Pago trimestral en cuatro partes iguales
- Pago anual unico en el primer trimestre (algunas municipalidades dan descuento por pronto pago)
- Pago en linea (portal municipal con boleta) — disponible en Mixco, Guatemala, Antigua, Xela
- Pago en agencias bancarias autorizadas con boleta impresa
Sanciones por Mora
Multas:
- 10% anual sobre el monto adeudado (intereses por mora)
- Recargo del 100% del impuesto omitido si se descubre omision deliberada del valor
Procedimiento de cobro:
- A los 30 dias de mora: notificacion de cobro
- A los 90 dias: gestion de cobro extrajudicial
- A los 180 dias: inicio de proceso economico coactivo (judicial) que permite embargar el inmueble
- Despues de 4 años de mora: el inmueble puede ser rematado en subasta judicial para cubrir la deuda
Implicacion practica: ningun notario puede autorizar escritura de compraventa, hipoteca o donacion sobre un inmueble con IUSI pendiente. El comprador siempre exige certificacion de pago al dia.
Exenciones del IUSI (Art. 12 Decreto 15-98)
Estan exentos:
- Bienes del Estado, municipalidades y entidades autonomas
- Universidad de San Carlos (USAC)
- Entidades religiosas (sobre inmuebles de uso religioso)
- Embajadas y consulados (reciprocidad)
- Asociaciones sin fines de lucro registradas
- Cooperativas
- Inmuebles dedicados al servicio publico no lucrativo
- Inmuebles cuyo valor total no supere Q2,000
Como Actualizar el Valor de tu Propiedad
El contribuyente puede actualizar mediante:
- Autoavaluo — Declaracion firmada del valor estimado por el propio dueño. Es la forma mas comun.
- Avaluo tecnico — Realizado por un perito valuador autorizado. Necesario cuando hay diferencia significativa con el catastro municipal.
- Avaluo de oficio — La municipalidad lo realiza por su cuenta cuando detecta valores desactualizados o construcciones nuevas no declaradas.
Recomendacion: mantener el valor declarado cercano al valor real de mercado. Subdeclarar puede generar multas por omision (100% del impuesto omitido) cuando la municipalidad detecte la diferencia.
Tramites Relacionados
- Construccion en Guatemala: Permisos y Costos — Guia general de tramites de construccion.
- Calculadora de Costo de Construccion — Estimar inversion en obra antes de comprar terreno.
- Abogado en Guatemala: Honorarios — Para escrituracion, compraventa y verificacion de IUSI.
Fuentes Legales
- Decreto Numero 15-98 del Congreso de la Republica — “Ley del Impuesto Unico Sobre Inmuebles”, Articulos 4, 5, 11, 12 y 21.
- Reglamento de la Ley del IUSI — Acuerdo Gubernativo 199-99.
- Portal SAT: portal.sat.gob.gt — Para municipios no adheridos.
- Direcciones de Catastro Municipal — Cada municipalidad mantiene su propio registro catastral.
Esta pagina ofrece orientacion general sobre el IUSI en Guatemala. Las tarifas y procedimientos pueden tener variantes a nivel municipal (recargos, descuentos por pronto pago, modalidades electronicas). Confirma con la municipalidad correspondiente o un asesor tributario.