Calculadora IUSI Guatemala 2026: Impuesto Único Sobre Inmuebles (Decreto 15-98)

⚠️ Actualización — 24 de septiembre de 2026: el Decreto 18-2026 fue sancionado y publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. Fija el IUSI en 0 por millar para vivienda (uso residencial y mixto) y reescala los inmuebles comerciales a 3/6/9 por millar, pero las nuevas tasas entran en vigor 90 días después de la publicación (según fuentes del Congreso citadas por Prensa Libre, el 8 de enero de 2027). Hasta entonces se siguen debiendo las tasas de esta página (Decreto 15-98). Detalle completo, fuentes y dudas abiertas: Reforma al IUSI 2026 (Decreto 18-2026).

Calculadora IUSI 2026

La calculadora aplica la escala del Artículo 11 del Decreto 15-98: el tramo en que cae el valor determina la tasa, y la tasa se aplica sobre todo el valor. Ingresa el valor catastral (NO el valor de mercado).

Notas sobre la calculadora:

• El valor catastral suele ser menor al valor de mercado (avaluo catastral municipal, generalmente 50-70% del precio comercial).
• Si tienes varios inmuebles en un mismo municipio, la muni puede sumarlos y aplicar la tasa del tramo resultante sobre el total.
• La ley nacional no da ningún descuento — el Art. 22 solo permite pagar hasta cuatro trimestres por adelantado. El propio FAQ de catastro de la Muni de Guatemala confirma que el pago anticipado no tiene descuento (verificado 20 ago 2026); lo que la capital ofrece por temporadas es condonación de multas e intereses, nunca rebaja del impuesto. Algunas municipalidades pueden tener incentivos propios — pregunta en tu catastro antes de pagar.
• Ojo con el cambio de tramo: la tasa se aplica a todo el valor, asi que pasar de Q70,000 a Q70,001 sube el IUSI anual de Q420 a ~Q630.

Que es el IUSI

El Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles en Guatemala. Lo creo el Decreto 15-98 (Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles) para sustituir varios impuestos previos y unificar la tributación sobre propiedad raiz.

Tres caracteristicas clave:

1. Es local — La mayor parte (o totalidad) se queda con la municipalidad donde se ubica el inmueble.
2. Es anual — Se paga en 4 cuotas trimestrales (abril, julio, octubre, enero).
3. La tasa sube con el valor — Mientras mas vale el inmueble, mas alta la tasa por millar, aplicada sobre el valor completo.

Escala de Tasas del IUSI

Importante: el tramo determina la tasa, y esa tasa se aplica sobre todo el valor inscrito — NO se calcula por porciones como el ISR. Una casa de Q100,000 paga 9 por millar sobre los Q100,000 completos = Q900 al año. Consecuencia practica: cruzar un limite de tramo re-tasa todo el valor (Q70,000 paga Q420/año; Q70,001 paga ~Q630/año).

Ejemplos Numericos

Caso 1 — Casa modesta valor Q50,000:

• Cae en el tramo Q20,000.01-Q70,000 → 6 por millar sobre todo el valor
• Q50,000 × 0.006 = IUSI anual Q300 | Trimestral Q75

Caso 2 — Casa familiar valor Q300,000:

• Cae en el tramo de Q70,000.01 en adelante → 9 por millar sobre todo el valor
• Q300,000 × 0.009 = IUSI anual Q2,700 | Trimestral Q675

Caso 3 — Propiedad de alto valor Q1,500,000:

• 9 por millar sobre todo el valor
• Q1,500,000 × 0.009 = IUSI anual Q13,500 | Trimestral Q3,375

Caso 4 — Apartamento modesto Q150,000:

• 9 por millar sobre todo el valor
• Q150,000 × 0.009 = IUSI anual Q1,350 | Trimestral Q337.50

Cuando y Donde se Paga

Plazos (Art. 21 Decreto 15-98):

• Primer trimestre: durante el mes de abril (hasta el 30 de abril)
• Segundo trimestre: durante el mes de julio (hasta el 31 de julio)
• Tercer trimestre: durante el mes de octubre (hasta el 31 de octubre)
• Cuarto trimestre: durante el mes de enero del año siguiente (hasta el 31 de enero)

Donde se paga:

• Municipios adheridos al regimen propio (mayoria de cabeceras grandes): Ciudad de Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Antigua Guatemala, Quetzaltenango, Esquipulas, Santa Catarina Pinula, entre otros. Se paga directamente en la municipalidad, en su portal web o en bancos autorizados por el municipio.
• Municipios no adheridos: lo recauda el Ministerio de Finanzas Publicas, que conforme al Articulo 2 del Decreto 15-98 distribuye 75% a la municipalidad y 25% al Estado.

Modalidades de pago:

• Pago trimestral en cuatro partes iguales
• Pago anual único por adelantado (Art. 22 — sin descuento nacional)
• Pago en línea (portal municipal con boleta) — disponible en Mixco, Guatemala, Antigua, Xela
• Pago en agencias bancarias autorizadas con boleta impresa

Sanciones por Mora

Multa (Art. 25 Decreto 15-98):

• 20% sobre la cantidad que dejaste de pagar. Por la naturaleza especial de este impuesto, la propia ley excluye los intereses resarcitorios (Arts. 58-59 del Código Tributario) y la sanción por mora (Art. 92) — la multa del 20% es la sanción.

Procedimiento de cobro:

• La mora prolongada habilita a la municipalidad a emitir certificación de deuda e iniciar el proceso económico coactivo (judicial), que permite embargar el inmueble y, en casos extremos, rematarlo para cubrir la deuda.

Implicación practica: ningun notario puede autorizar escritura de compraventa, hipoteca o donación sobre un inmueble con IUSI pendiente. El comprador siempre exige certificación de pago al día.

Exenciones del IUSI (Art. 12 Decreto 15-98)

Bajo el Art. 12 del Decreto 15-98 la exención es por entidad, y la lista es cerrada:

• El Estado, sus entidades descentralizadas, las entidades autónomas, las municipalidades y sus empresas
• Las misiones diplomáticas y consulares de los países con los que Guatemala mantiene relaciones — solo si existe reciprocidad
• Los organismos internacionales de los que Guatemala forma parte
• La USAC y demás universidades legalmente autorizadas para funcionar en el país
• Las entidades religiosas debidamente autorizadas, siempre que el inmueble se destine al culto, a la asistencia social o educativa y esos servicios se presten de manera general y gratuita
• Los centros educativos privados que realicen planes y programas oficiales de estudio
• Los colegios profesionales
• La CDAG y el Comité Olímpico Guatemalteco
• Los inmuebles de las cooperativas legalmente constituidas

Dos cosas que se confunden seguido. El tramo exento hasta Q2,000 no está en esa lista: es el primer tramo de la escala de tasas del Art. 11, o sea una tasa de cero, no una exención del Art. 12. Y las asociaciones sin fines de lucro o entidades caritativas en general no aparecen en el Art. 12. Las viviendas particulares y los inmuebles comerciales nunca están exentos, sin importar la situación del propietario.

Como Actualizar el Valor de tu Propiedad

El contribuyente puede actualizar mediante:

El Art. 5 enumera cuatro rutas:

1. Autoavaluo — declaración jurada del valor por el propio contribuyente, que se presenta cuando el Ministerio o la municipalidad convoca a ello (Art. 6). Es la primera ruta que menciona la ley.
2. Avaluo directo — lo practica o aprueba la Dirección (DICABI) o la municipalidad, conforme al manual de avalúos del Ministerio de Finanzas.
3. Avaluo tecnico — de un valuador autorizado, a requerimiento del propietario, presentado en certificación bajo juramento.
4. Aviso notarial — el nuevo valor consignado al vender o transferir el inmueble.

Un valor menor al ya inscrito en la matrícula fiscal no se opera (Art. 5, último párrafo). Si el inmueble sufrió un deterioro comprobable, la vía es la solicitud del Art. 7, con el avalúo a costa del interesado.

Ojo con no presentar el autoavaluo cuando te convocan: la municipalidad puede revaluar de inmediato y contratar valuadores privados, cargando el costo a tu cuenta (Art. 6). El Decreto 15-98 no establece una multa del 100% por omisión — la sanción por no pagar es la multa única del 20% del Art. 25.

Trámites Relacionados

• Construcción en Guatemala: Permisos y Costos — Guia general de trámites de construcción.
• Calculadora de Costo de Construcción — Estimar inversión en obra antes de comprar terreno.
• Abogado en Guatemala: Honorarios — Para escrituración, compraventa y verificación de IUSI.

Fuentes Legales

• Decreto Número 15-98 del Congreso de la Republica — “Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles”, Artículos 3 (objeto), 5-7 (valor fiscal y autoavalúo), 8-9 (sujetos y responsables solidarios), 11 (escala de tasas), 12 (exenciones), 21-22 (pago y anticipos), 24 (convenio de pago), 25 (multa del 20% y exclusión de intereses) y 28 (prescripción). Texto completo: espejo de la Contraloría General de Cuentas (consultado 2026-08-20).
• Reglamento de la Ley del IUSI — Acuerdo Gubernativo 199-99. No se localizó una copia oficial legible por máquina el 2026-09-01; una copia legible de la ley matriz (Decreto 15-98) está publicada por el INAP.
• Portal SAT: portal.sat.gob.gt — Para municipios no adheridos.
• Direcciones de Catastro Municipal — Cada municipalidad mantiene su propio registro catastral; no existe un directorio nacional publicado en línea, así que este dato no lleva enlace.

Esta página ofrece orientación general sobre el IUSI en Guatemala. Las tarifas y procedimientos pueden tener variantes a nivel municipal (recargos, descuentos por pronto pago, modalidades electrónicas). Confirma con la municipalidad correspondiente o un asesor tributario.