⚠️ Actualización — 8 de octubre de 2026: el Decreto 18-2026 fue publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. Reforma el artículo 11 de la ley del IUSI: los inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial o de uso mixto, tributan a cero por millar, y los de uso comercial y otros usos pagan 3 por millar hasta Q500,000, 6 por millar de Q500,000.01 a Q1,000,000 y 9 por millar sobre Q1,000,000. El registro del decreto en el propio Congreso da el 26 de noviembre de 2026 como fecha de vigencia de estos cambios del IUSI (el artículo 5 fija 90 días desde la publicación). Hasta entonces se siguen debiendo las tasas de esta página (Decreto 15-98), incluida la cuota de octubre de 2026. Más detalle: Reforma al IUSI 2026 (Decreto 18-2026).
El IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles) es el impuesto anual de propiedad guatemalteco. Hasta el 26 de noviembre de 2026, la tasa depende del tramo de valor (0.2% a 0.9%) y se aplica sobre el valor completo, el pago es trimestral con prepago anual permitido (Art. 22, sin descuento en la ley), y la administración varía por municipalidad.
Cómo se calcula IUSI
| Valor registrado (Quetzales) | Tasa |
|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento |
| Q2,001 — Q20,000 | 0.2% |
| Q20,001 — Q70,000 | 0.6% |
| Sobre Q70,000 | 0.9% |
El tramo determina la tasa, y esa tasa se aplica sobre todo el valor registrado — no por niveles como el ISR.
Ejemplo: Propiedad $300,000 (≈Q2,300,000)
- Cae en el tramo de más de Q70,000 → 0.9% sobre todo el valor
- Q2,300,000 × 0.009 = Q20,700 IUSI anual (~$2,700)
Para propiedades expat $200,000-$500,000, eso es un IUSI anual de $1,800-$4,500 con la ley actual (hasta el 26 de noviembre de 2026; después la vivienda pasa a tasa cero).
Valor registrado vs. valor de mercado
Esta es la pieza más malentendida. El valor registrado es el evaluado de la municipalidad, NO el valor de mercado actual. La mayoría de propiedades están registradas 30-60% por debajo del valor de mercado.
Cuando compras una propiedad, el valor del aviso notarial de la compraventa pasa a ser el nuevo valor fiscal si es mayor al ya registrado (Decreto 15-98, Art. 5; un valor menor no se opera), con efecto desde el trimestre siguiente (Art. 23). Compradores extranjeros a menudo pagan IUSI significativamente más alto que el dueño previo.
Tasas por municipalidad
| Municipalidad | Departamento | Notas |
|---|---|---|
| Guatemala (Ciudad) | Guatemala | Pago en línea en muniguate.com (Pago de servicios en línea) |
| Mixco | Guatemala | Consulta de saldo IUSI en línea |
| Santa Catarina Pinula | Guatemala | Suburbio premium |
| La Antigua Guatemala | Sacatepéquez | Zona UNESCO puede tener cuotas adicionales CNPAG |
| Jocotenango | Sacatepéquez | Adyacente a Antigua |
| Sololá | Sololá | Incluye Lago Atitlán |
| Panajachel | Sololá | Aplicación activa |
| Taxisco | Santa Rosa | Incluye Monterrico |
| Quetzaltenango | Quetzaltenango | Tasas estándar |
| Cobán | Alta Verapaz | Valores base más bajos |
Cómo pagar
Cronograma trimestral (Art. 21 Decreto 15-98 — se paga el mes siguiente al cierre de cada trimestre):
- T1 (ene-mar) se paga durante abril
- T2 (abr-jun) se paga durante julio
- T3 (jul-sep) se paga durante octubre
- T4 (oct-dic) se paga durante enero del año siguiente
Prepago anual: La ley nacional no da ningún descuento — el Art. 22 solo permite pagar hasta cuatro trimestres por adelantado. El propio FAQ de catastro de la Muni de Guatemala confirma que el pago anticipado no tiene descuento (verificado 20 ago 2026); lo que la capital ofrece por temporadas es condonación de multas e intereses, nunca rebaja del impuesto. Algunas municipalidades pueden tener incentivos propios — pregunta en tu catastro antes de pagar.
Opciones en línea (verificado el 8 de octubre de 2026):
- Ciudad de Guatemala: pago del IUSI en la sección Pago de servicios en línea de muniguate.com
- Mixco: consulta de saldo del IUSI en munimixco.gob.gt
- Santa Catarina Pinula: consulta del IUSI y portal de Pagos en Línea en scp.gob.gt
- Antigua Guatemala: muniantigua.gob.gt muestra pagos en línea de otros rubros (Marbex, multas de tránsito), no del IUSI; pregunta en la municipalidad
Pago en persona: Requerido para algunas municipalidades pequeñas.
Pago bancario: Algunas municipalidades se asocian con BAC, Banrural, BI.
Qué pasa si no pagas
El IUSI no pagado genera una multa del 20% sobre la cantidad no pagada (Art. 25, Decreto 15-98); la ley excluye los intereses resarcitorios y la sanción por mora del Código Tributario. Para cobrar el impuesto atrasado, el ente administrador formula la liquidación y notifica al contribuyente el requerimiento de pago; el contribuyente tiene 20 días hábiles para impugnarlo. Si no hay oposición, una resolución confirma la liquidación, y su certificación es título ejecutivo para el cobro económico-coactivo (Art. 34).
Para compradores: el IUSI atrasado no se queda con el vendedor. Según el Art. 9, las personas que adquieren inmuebles a cualquier título responden solidariamente por el impuesto y las multas que se adeuden a la fecha de la adquisición. Pide al vendedor constancia de que el IUSI está al día antes de firmar. Corregido el 8 de octubre de 2026: esta sección hablaba de intereses de 12-24% y de un gravamen; la ley fija una multa del 20% sin intereses y hace responsable solidario al comprador.
Para dueños ausentes (compradores extranjeros), configura recordatorios trimestrales automáticos o prepaga anualmente.
IUSI para propiedades de sociedad anónima
Si una sociedad es dueña del inmueble, la sociedad es la contribuyente: el Decreto 15-98 (Art. 8) define como contribuyentes a las personas propietarias o poseedoras de bienes inmuebles.
Corregido el 8 de octubre de 2026: esta sección daba por hecho que se usa una S.A. para tener propiedad en zonas restringidas. Una sociedad no evita las fajas de reserva del Estado del artículo 122 de la Constitución; ver las reglas para compradores extranjeros.
Impacto de renovación en IUSI
Cuando renuevas significativamente:
- Nueva construcción activa reevaluación
- Aumento en valor registrado aumenta IUSI
- Permisos a menudo requieren despacho IUSI primero
Qué significa esto en presupuesto anual
Con el Decreto 15-98, todos los valores de esta tabla superan Q70,000, así que la tasa es 0.9% del valor registrado. Si la propiedad queda registrada a su precio, el IUSI anual es:
| Valor registrado (USD) | IUSI anual al 0.9% |
|---|---|
| $100,000 | ~$900 |
| $200,000 | ~$1,800 |
| $300,000 | ~$2,700 |
| $500,000 | ~$4,500 |
| $750,000 | ~$6,750 |
| $1,000,000 | ~$9,000 |
Estas cifras aplican hasta el 26 de noviembre de 2026. Desde esa fecha (Decreto 18-2026), los inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial o de uso mixto, tributan a cero por millar; los de uso comercial y otros usos pagan 3, 6 o 9 por millar según el tramo (umbrales de Q500,000 y Q1,000,000).
Próximos pasos
Para entender implicaciones IUSI de propiedad específica, escribe a stu@livinginguatemala.com.
