El IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles) es el impuesto anual de propiedad guatemalteco. La tasa depende del tramo de valor (0.2% a 0.9%) y se aplica sobre el valor completo, pago es trimestral con descuento por prepago, y la administración varía por municipalidad.
Cómo se calcula IUSI
| Valor registrado (Quetzales) | Tasa |
|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento |
| Q2,001 — Q20,000 | 0.2% |
| Q20,001 — Q70,000 | 0.6% |
| Sobre Q70,000 | 0.9% |
El tramo determina la tasa, y esa tasa se aplica sobre todo el valor registrado — no por niveles como el ISR.
Ejemplo: Propiedad $300,000 (≈Q2,300,000)
- Cae en el tramo de más de Q70,000 → 0.9% sobre todo el valor
- Q2,300,000 × 0.009 = Q20,700 IUSI anual (~$2,650)
Para propiedades expat $200,000-$500,000, espera IUSI anual $1,800-$4,500.
Valor registrado vs. valor de mercado
Esta es la pieza más malentendida. El valor registrado es el evaluado de la municipalidad, NO el valor de mercado actual. La mayoría de propiedades están registradas 30-60% por debajo del valor de mercado.
Cuando compras una propiedad, la transferencia activa nuevo registro al precio de compra real. Compradores extranjeros a menudo pagan IUSI significativamente más alto que el dueño previo.
Tasas por municipalidad
| Municipalidad | Departamento | Notas |
|---|---|---|
| Guatemala (Ciudad) | Guatemala | Pago en línea pagos.muniguate.com |
| Mixco | Guatemala | Portal en línea disponible |
| Santa Catarina Pinula | Guatemala | Suburbio premium |
| La Antigua Guatemala | Sacatepéquez | Zona UNESCO puede tener cuotas adicionales CNPAG |
| Jocotenango | Sacatepéquez | Adyacente a Antigua |
| Sololá | Sololá | Incluye Lago Atitlán |
| Panajachel | Sololá | Aplicación activa |
| Taxisco | Santa Rosa | Incluye Monterrico |
| Quetzaltenango | Quetzaltenango | Tasas estándar |
| Cobán | Alta Verapaz | Valores base más bajos |
Cómo pagar
Cronograma trimestral (Art. 21 Decreto 15-98 — se paga el mes siguiente al cierre de cada trimestre):
- T1 (ene-mar) se paga durante abril
- T2 (abr-jun) se paga durante julio
- T3 (jul-sep) se paga durante octubre
- T4 (oct-dic) se paga durante enero del año siguiente
Descuento por prepago anual: La mayoría de municipalidades ofrecen 10% descuento por año completo pagado entre enero y marzo.
Opciones de pago en línea:
- Ciudad de Guatemala: pagos.muniguate.com
- Mixco: muni-mixco.com
- Santa Catarina Pinula: muniscp.com
- Antigua Guatemala: muniantigua.gob.gt
Pago en persona: Requerido para algunas municipalidades pequeñas.
Pago bancario: Algunas municipalidades se asocian con BAC, Banrural, BI.
Qué pasa si no pagas
IUSI no pagado acumula interés (típicamente 12-24% APR equivalente). La municipalidad puede:
- Aplicar cargos de interés
- Emitir demanda formal
- Colocar gravamen
- En casos extremos, iniciar proceso de ejecución fiscal
Para dueños ausentes (compradores extranjeros), configura recordatorios trimestrales automáticos o prepaga anualmente.
IUSI para propiedades de sociedad anónima
Si tu propiedad es poseída a través de S.A., la corporación es el contribuyente legal. El contador típicamente maneja IUSI como parte de mantenimiento anual.
Impacto de renovación en IUSI
Cuando renuevas significativamente:
- Nueva construcción activa reevaluación
- Aumento en valor registrado aumenta IUSI
- Permisos a menudo requieren despacho IUSI primero
Qué significa esto en presupuesto anual
| Valor propiedad (USD) | IUSI anual (estimado) |
|---|---|
| $100,000 | ~$700-$900 |
| $200,000 | ~$1,500-$1,800 |
| $300,000 | ~$2,500-$2,800 |
| $500,000 | ~$4,200-$4,500 |
| $750,000 | ~$6,400-$6,700 |
| $1,000,000 | ~$8,500-$8,800 |
Multiplica por 0.9 si tomas descuento de prepago anual.
Próximos pasos
Para entender implicaciones IUSI de propiedad específica, escribe a stu@livinginguatemala.com.
