Resumen rápido: Una servidumbre de paso es un gravamen sobre un terreno (predio sirviente) a favor de otro (predio dominante) de distinto dueño (Código Civil, Art. 752). Puede ser legal —el dueño de un predio enclavado sin salida a la vía pública puede exigirla (Art. 786), pagando el valor del terreno y el perjuicio (Art. 787)— o voluntaria, pactada entre los dueños (Art. 799). Para que quede en el Registro de la Propiedad va en escritura pública (Arts. 1125 y 1576). La inscripción cuesta desde Q160 (Acuerdo Gubernativo 325-2005).
Esta página es el documento: la minuta que llevás al notario para constituir la servidumbre, con las reglas del Código Civil que conviene decidir por escrito. Es un modelo: la escritura la redacta y autoriza un notario, y conviene que un abogado la revise si hay conflicto con el vecino. Si estás partiendo una finca en lotes, la servidumbre para los lotes interiores se ve en la desmembración de finca.
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El archivo trae:
- Minuta de escritura de constitución de servidumbre de paso para el notario: dueños y fincas (sirviente y dominante), tipo de paso (peatonal o vehicular), trazo con plano, ancho y largo, indemnización o gratuidad, obligaciones de mantenimiento, cambio de lugar, duración y la solicitud de inscripción en ambas fincas.
- Lista de verificación antes de firmar: copropietarios que deben consentir (Art. 800), hipotecas sobre el predio sirviente (Art. 803) y la declaración de gravámenes que exige el Código de Notariado (Art. 30).
Servidumbre de Paso — Minuta de Escritura + Lista de Verificación (Guatemala 2026)
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Legal o Voluntaria: Cuál Es la Tuya
El Art. 757 dice que las servidumbres “se derivan de la situación natural de los predios, de las obligaciones impuestas por la ley o de la voluntad de los propietarios”. Para el paso, eso deja dos caminos:
| Servidumbre legal (forzosa) de paso | Servidumbre voluntaria de paso | |
|---|---|---|
| Cuándo | Predio enclavado sin salida a la vía pública, o que no puede procurársela sin excesivo gasto o dificultad (Art. 786) | Cualquier acuerdo entre dueños con capacidad para disponer de sus bienes (Art. 758) |
| Si el vecino no acepta | Se reclama ante juez; mientras resuelve, la autoridad judicial puede constituirla provisionalmente, previa garantía de indemnización y de daños y perjuicios (Art. 786) | No hay servidumbre sin su consentimiento (y el de todos los copropietarios, Art. 800) |
| Indemnización | Siempre: valor del terreno necesario más el perjuicio (Art. 787); sin indemnización si el fundo quedó cerrado por todas partes por causa de venta, permuta o división (Art. 792) | La que pacten, o gratuita |
| Ancho | El que baste al predio dominante a juicio del juez: entre 2 y 6 metros, salvo convenio (Art. 791) | El que pacten (Art. 799) |
| Lugar | Lo señala el dueño del predio sirviente; si es impracticable o muy gravoso, decide el juez oyendo expertos (Art. 789) | El que pacten |
| Reglas | Arts. 786-798 | Su título, y en su defecto los Arts. 799-816 |
Dos reglas del paso legal que conviene conocer antes de negociar:
- Predio obligado: si hay varios predios por donde puede darse el paso, está obligado aquel por donde la distancia es más corta; si es igual, el juez designa cuál (Art. 790).
- Exoneración: si después el paso deja de ser indispensable —por ejemplo, porque el dueño del predio dominante compró otro terreno con acceso al camino— el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere, restituyendo lo que se pagó por el valor del terreno (Art. 793).
Si el vecino está de acuerdo, el paso legal también puede formalizarse por escritura, dejando por escrito el lugar, el ancho y la indemnización que de otro modo decidiría el juez.
Qué Dice el Código Civil
| Regla | Texto o resumen | Artículo |
|---|---|---|
| Concepto | “Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal” | Art. 752 |
| Qué obliga | La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar; para exigir un hecho al dueño del predio sirviente debe estar determinado por la ley o en el acto de constitución | Art. 753 |
| Sigue a la finca | Si los inmuebles cambian de dueño, la servidumbre continúa hasta que legalmente se extinga | Art. 755 |
| Medios necesarios | Al constituirse, se entienden concedidos todos los medios necesarios para su uso | Art. 759 |
| Ancho legal | “no pudiendo exceder de seis metros ni bajar de dos, sino por convenio de los interesados” | Art. 791 |
| Prescripción de la indemnización | La acción para reclamarla prescribe, pero la servidumbre obtenida subsiste | Art. 788 |
| Fundo hipotecado | Su dueño puede constituir servidumbre; si baja el valor en perjuicio del acreedor, este puede hacer vender el fundo libre de la servidumbre | Art. 803 |
| Prueba | Quien pretenda tener una servidumbre debe probar el título, aunque esté en posesión de ella | Art. 807 |
| Sin título | La falta de título de las servidumbres que no se adquieren por prescripción solo se suple por confesión judicial, reconocimiento en escritura pública del dueño del predio sirviente o sentencia firme | Art. 808 |
| Obras | El dueño del predio dominante hace a su costa las obras necesarias para no causar más gravamen que el de la servidumbre; el del sirviente no puede menoscabarla | Arts. 809-810 |
| Cambio de lugar | Si el lugar presenta graves inconvenientes al predio sirviente, su dueño puede ofrecer otro cómodo que el dominante no puede rehusar si no se perjudica | Art. 811 |
| En caso de duda | Se decide en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar el uso de la servidumbre | Art. 816 |
Cuándo Se Extingue una Servidumbre Voluntaria
El Art. 817 da cuatro causas. La primera es el no uso:
- Continua y aparente: por el no uso de tres años, desde el día en que dejó de existir el signo aparente.
- Discontinua o no aparente: por el no uso de cinco años, desde que dejó de usarse porque el dueño del predio sirviente hizo un acto contrario o prohibió usarla. Si no hubo acto contrario ni prohibición, el tiempo no corre aunque no se haya usado.
Las otras causas son que los predios lleguen, sin culpa del dueño del sirviente, a un estado en que no pueda usarse; la remisión gratuita u onerosa del dueño del predio dominante; y el vencimiento del plazo o la condición cuando se constituyó por un derecho revocable. La minuta trae un campo para fijar si la servidumbre es perpetua o por plazo.
Escritura e Inscripción
- Revisá las dos fincas con una certificación del Registro: dueños actuales, copropietarios (todos deben consentir, Art. 800) e hipotecas (Art. 803).
- Plano del paso: trazo, ancho y largo; el Art. 759 da por concedidos los medios necesarios para el uso, pero lo que no quede escrito se discute después.
- Escritura pública ante notario. El otorgante que se obliga debe declarar si sobre los bienes existen gravámenes o limitaciones, cuando puedan afectar los derechos del otro otorgante, y el notario le advierte las responsabilidades si no lo hace (Código de Notariado, Art. 30), y el notario advierte que el testimonio debe presentarse a los registros (Art. 29, inciso 11).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: el Art. 1127 fija al registrador 8 días para inscribir desde que recibe el documento, ampliables en seis días más si da lugar a varias operaciones.
Lo que cobra el Registro (Acuerdo Gubernativo 325-2005)
| Concepto | Honorario | Numeral |
|---|---|---|
| Acto de valor determinado, valor menor de Q10,000 | Q160 | 2.1 |
| Acto de valor determinado, de Q10,000 en adelante | Q160 + Q1.50 por cada millar o fracción del excedente | 2.1 |
| Acto de valor indeterminado | Q160 | 2.2 |
| El mismo contrato en cada bien adicional al primero | Q50 adicionales | 2.10 |
| Certificación (hasta 10 hojas) | Q50 + Q5 por hoja adicional | 2.8 |
Los honorarios del notario se pactan libremente; a falta de convenio aplica el arancel del Código de Notariado (Arts. 106 y 109): de Q200 a Q5,000 por escrituras de valor indeterminado, según su importancia. Ver cuánto cobra un notario.
Trámites Relacionados
- Desmembración de finca — servidumbre para lotes interiores
- Certificación de finca — dueños y gravámenes de cada predio
- Promesa de compraventa de inmueble — si la servidumbre es parte de una compra
- Contrato de usufructo — otro derecho real sobre inmuebles
- Compraventa de derechos posesorios — cuando el terreno no está inscrito
- Cuánto cobra un notario
Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según el Código Civil Comentado del CENADOJ (Organismo Judicial); arancel según el Acuerdo Gubernativo 325-2005 publicado por el Registro General de la Propiedad; consultados el 25 de septiembre de 2026.