Resumen rápido: En Guatemala, la promesa de compraventa de una casa o un terreno no es un contrato de documento privado. Se otorga en escritura pública (Código Civil Arts. 1674 y 1576), se inscribe en el Registro de la Propiedad (Arts. 1125 inciso 2 y 1680), dura como máximo 2 años (Art. 1681) y, vencido el plazo, hay 3 meses para exigir su cumplimiento (Art. 1684). Esta página te da una minuta en Word con todos los términos que el notario necesita para redactar la escritura.
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No es un contrato para firmar entre las partes: es la hoja de términos que llenás con el vendedor o comprador y llevás al notario, para que la escritura diga exactamente lo que acordaron (precio, arras, plazo, multa, estado del inmueble).
Minuta de Promesa de Compraventa de Inmueble — Guatemala 2026
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Por Qué un Documento Privado No Basta
Tres artículos del Código Civil se combinan:
- Art. 1674: la promesa de contrato debe otorgarse en la forma que la ley exige para el contrato que se promete celebrar.
- Art. 1576: los contratos que tienen que inscribirse en los registros, cualquiera que sea su valor, deben constar en escritura pública. La compraventa de un inmueble es uno de ellos (Art. 1125).
- Art. 1680: cuando la promesa se refiere a la enajenación de inmuebles o derechos reales sobre ellos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. El Art. 1125 inciso 2 incluye expresamente los contratos de promesa sobre inmuebles entre lo que se inscribe.
La edición comentada del Código Civil que publica el Centro Nacional de Análisis y Documentación Judicial (CENADOJ) cita un caso de casación (expediente 190-2003) en el que una empresa redactó ella misma el documento de promesa de compraventa de un inmueble. La Cámara Civil recordó que debía otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro, consideró que ese documento no era inscribible ni cumplía los requisitos de una promesa, y resolvió que la empresa no podía exigir su cumplimiento ni conservar el dinero que había recibido.
El matiz: el mismo Art. 1576 permite que las partes se obliguen recíprocamente a otorgar la escritura si los requisitos esenciales del contrato constan por confesión judicial o por otra prueba escrita. Un documento privado firmado sirve como prueba escrita, no como sustituto de la escritura. Si vas a entregar dinero, que sea contra una escritura pública.
| Documento privado | Escritura pública inscrita | |
|---|---|---|
| Forma que exige la ley (Arts. 1674, 1576) | No | Sí |
| Inscribible en el Registro de la Propiedad (Art. 1680) | No | Sí |
| Publicidad frente a terceros compradores | Ninguna | Consta en el Registro |
| Utilidad | Prueba escrita de lo acordado | Promesa exigible en los términos del Código Civil |
Las Reglas que Tu Promesa Debe Respetar
| Regla | Qué dice el Código Civil |
|---|---|
| Plazo máximo | 2 años para inmuebles o derechos reales; 1 año para otros bienes (Art. 1681) |
| Sin plazo pactado | Rige el máximo legal (Art. 1682) |
| Si el promitente no firma | El juez otorga la escritura en su rebeldía, salvo que el bien haya pasado a un tercero de buena fe: entonces se resuelve en daños y perjuicios (Art. 1683) |
| Plazo para demandar | 3 meses después de vencido el plazo convencional o legal; si nadie demanda, las partes quedan libres y quien recibió arras las devuelve (Art. 1684) |
| Multa pactada | Si se pacta una multa sin decir que es “sin perjuicio del cumplimiento”, pagarla libera de celebrar el contrato (Art. 1685) |
| Arras | Si incumple por su culpa quien las dio, las pierde; si incumple quien las recibió, devuelve el doble (Art. 1442) |
Sobre el plazo cuando interviene un comerciante: la misma edición comentada cita la casación 596-2015, en la que la Cámara Civil rechazó el recurso sin revisar el criterio de fondo: solo constató que la Sala sí había aplicado el Art. 1681 y que el recurrente debió atacar su interpretación por otra vía. La Sala había sostenido que el límite de dos años rige entre particulares, pero que cuando interviene un comerciante y la promesa es de naturaleza mercantil las partes pueden pactar el plazo. Si le comprás a una desarrolladora, preguntale al notario qué régimen aplica a tu contrato.
Qué Trae la Minuta
- Partes: nombre, DPI (CUI), estado civil y domicilio del promitente vendedor y del promitente comprador; si alguno actúa por apoderado, datos del poder.
- Inmueble: número de finca, folio y libro del Registro, dirección, área y colindancias como constan en el Registro.
- Precio y forma de pago: monto total, arras o anticipo, saldo y fecha de pago.
- Plazo para otorgar la escritura de compraventa (dentro del máximo de 2 años del Art. 1681).
- Multa por incumplimiento: monto y si es “sin perjuicio del cumplimiento” (Art. 1685).
- Declaraciones del vendedor: libre de gravámenes, anotaciones y ocupantes, o el detalle de los que existan.
- Gastos: quién paga honorarios del notario, impuestos y la inscripción en el Registro.
- Documentos a entregar: certificación registral reciente, recibos de IUSI y servicios.
Antes de firmar, pedí una certificación de la finca en el Registro para confirmar dueño y gravámenes.
Costos
El Código Civil no fija el costo de la promesa: pagás los honorarios del notario (ver cuánto cobra un notario), los impuestos del contrato y la inscripción en el Registro de la Propiedad (ver inscripción de propiedad en el RGP). La promesa de compraventa de inmuebles paga una tarifa fija de Q50 de timbres fiscales (Decreto 37-92, Art. 5 numeral 16); la compraventa definitiva tributa aparte, y tu notario te dirá qué impuesto le corresponde (timbres o IVA).
Trámites Relacionados
- Guía para comprar propiedad en Guatemala — el proceso completo, de la búsqueda a la inscripción
- Certificación de finca (RGP) — confirmar dueño y gravámenes antes de pagar arras
- Inscripción de propiedad (RGP) — el paso final después de la compraventa
- Carta poder: formato Word — si otra persona va a gestionar por vos
- Rescisión de contrato por mutuo acuerdo — si las partes deciden deshacer la promesa
- Cuánto cobra un abogado — si hay que demandar el cumplimiento
Orientación general, no asesoría legal. La promesa de compraventa de un inmueble la redacta y autoriza un notario: consultá con un abogado y notario colegiado antes de entregar arras o firmar.