Cómo Comprar Propiedad en Guatemala: Guía para Extranjeros (2026)

Comprar propiedad en Guatemala viene con requisitos legales y riesgos que debés entender antes de hacer una oferta. Esta guía cubre el proceso desde la búsqueda hasta la inscripción, con cada impuesto, arancel y regla legal citado al texto de la ley que tenemos.

Lo básico: la Constitución limita la propiedad de extranjeros solo cerca de océanos, lagos, ríos navegables, fuentes y fronteras (Arts. 122 y 123). El impuesto de la transferencia es el timbre fiscal del 3% en una reventa o el IVA del 12% en una primera venta. En la práctica, el paso que nunca omitiríamos es el due diligence: verificá el título en el Registro de la Propiedad antes de pagar nada.

Pueden los Extranjeros Comprar?

Sí, fuera de las zonas de abajo. Los límites constitucionales para compradores extranjeros están en los artículos 122 y 123. Si enviás los fondos de la compra mediante un servicio de remesas, conviene comparar tarifas para ahorrar en transferencias grandes.

Restricciones Geograficas

La Constitución (texto en la edición del Instituto de la Defensa Pública Penal, consultada el 23 de septiembre de 2026) fija estas zonas:

Excepciones: el artículo 122 exceptúa los inmuebles situados en zonas urbanas y los bienes con derechos inscritos en el Registro de la Propiedad antes del 1 de marzo de 1956, pero los extranjeros necesitan autorización del Ejecutivo para adquirir esos inmuebles exceptuados. El artículo 123 exceptúa los bienes urbanos y los derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956.

El resto de una faja del artículo 122 se arrienda, no se vende. Según el Decreto 126-97, solo la OCRET, la Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado, puede arrendar la tierra de reserva (art. 3), los inmuebles de la reserva no pueden titularse supletoriamente (art. 4), y el arrendatario puede ceder el arrendamiento y vender las mejoras (art. 26). Las condiciones del arrendamiento están en nuestra página de reglas para compradores extranjeros.

Qué significa en la práctica:

1. Comprá fuera de las zonas. Una propiedad más allá de las distancias de arriba no está afectada por los artículos 122 ni 123.
2. Dentro de una zona, pedí primero una opinión legal por escrito. Si el inmueble es urbano, si sus derechos se inscribieron antes de 1956 y si se necesita autorización del Ejecutivo son preguntas legales para un abogado guatemalteco. En la faja fronteriza, tomá en cuenta que el artículo 123 extiende el límite a las sociedades: una sociedad califica solo si sus miembros son guatemaltecos de origen.

Si un vendedor te dice que las restricciones no aplican, conseguí verificación legal independiente. Para más sobre estas reglas, ver nuestra guía de reglas para compradores extranjeros.

Proceso Paso a Paso

Paso 1: Obtener NIT

Obtené un NIT (Número de Identificación Tributaria) de la SAT (Superintendencia de Administración Tributaria). La solicitud se inicia en línea; ver nuestra guía de NIT para los documentos que la SAT pide a extranjeros y cómo se concluye la solicitud.

Paso 2: Encontrar la Propiedad

Usá las plataformas y métodos descritos en nuestras guías de zonas. Para la compra en específico:

Todas las agencias y portales que captura nuestro índice de listados, en una sola lista – el mismo padrón con el que se arman las cuadrículas, así que nadie queda fuera y nadie va por encima de nadie:

Estos son los 28 sitios cuya publicidad pública capturamos hoy (13,782 listados en venta, deduplicados). Cada uno enlaza a la portada del propio vendedor; el orden es por cantidad de listados, no por pago ni preferencia.

• MapaInmueble — 4,079 listados de 76 vendedores · Antigua 399, Atitlán 16, Ciudad de Guatemala 3,585, Pacífico 79
• CBR Guatemala — 2,957 listados de 73 vendedores · Antigua 342, Atitlán 11, Ciudad de Guatemala 2,496, Pacífico 108
• Consulta Inmobiliaria — 858 listados · Antigua 50, Atitlán 3, Ciudad de Guatemala 805
• M2Guate — 818 listados · Antigua 27, Atitlán 9, Ciudad de Guatemala 718, Pacífico 64
• Encuentra24 — 702 listados de 89 vendedores · Antigua 90, Atitlán 4, Ciudad de Guatemala 608
• Apartamentos Guatemala — 609 listados de 29 vendedores · Antigua 43, Atitlán 6, Ciudad de Guatemala 542, Pacífico 18
• Inmobiliaria Santander — 593 listados · Antigua 34, Ciudad de Guatemala 559
• CityMax Antigua — 575 listados · Antigua 488, Atitlán 2, Ciudad de Guatemala 68, Pacífico 17
• RE/MAX Guatemala — 405 listados de 9 vendedores · Antigua 45, Atitlán 6, Ciudad de Guatemala 354
• Homes Guatemala — 375 listados · Antigua 13, Atitlán 1, Ciudad de Guatemala 355, Pacífico 6
• Inmobiliaria.com — 375 listados de 66 vendedores · Antigua 216, Atitlán 15, Ciudad de Guatemala 144
• Grupo Tala — 277 listados · Antigua 57, Ciudad de Guatemala 188, Pacífico 32
• Remax Colonial — 200 listados · Antigua 190, Atitlán 2, Ciudad de Guatemala 1, Pacífico 7
• Casa.gt — 184 listados · Antigua 5, Ciudad de Guatemala 174, Pacífico 5
• Antigua Fine Homes — 152 listados · Antigua 138, Atitlán 14
• CityMax Guatemala — 114 listados · Antigua 49, Atitlán 6, Ciudad de Guatemala 59
• RE/MAX Legacy — 106 listados · Antigua 4, Ciudad de Guatemala 99, Pacífico 3
• Real Estate in Antigua — 61 listados · Antigua 61
• NL Punto — 58 listados · Antigua 43, Ciudad de Guatemala 10, Pacífico 5
• Nova Antigua — 53 listados · Antigua 51, Pacífico 2
• MT2 Bienes Raices — 47 listados · Antigua 45, Ciudad de Guatemala 2
• Living Antigua — 44 listados · Antigua 33, Atitlán 1, Ciudad de Guatemala 10
• RE/MAX Plus — 44 listados · Antigua 7, Ciudad de Guatemala 32, Pacífico 5
• Propiedades Antigua — 43 listados · Antigua 37, Atitlán 1, Ciudad de Guatemala 4, Pacífico 1
• Atitlan Solutions — 32 listados · Atitlán 32
• 502 Bienes Raices — 12 listados · Antigua 9, Ciudad de Guatemala 3
• Mayan Lake Realty — 8 listados · Atitlán 8
• Real Estate Guate — 1 listados · Atitlán 1

Recuento del índice al 2026-09-15T22:10:14Z. Somos un agregador: no vendemos, no representamos propiedades y no cobramos por aparecer aquí.

Dos canales que ningún índice puede capturar:

• Grupos de Facebook – Activos pero menos filtrados que las agencias
• Abogados y notarios locales – Preguntales si saben de propiedades en venta

Paso 3: Contratar Abogado

Te recomendamos firmemente tu propio abogado inmobiliario, independiente del vendedor, para:

• Verificar el título en el Registro General de la Propiedad (RGP)
• Revisar gravámenes, hipotecas, embargos y anotaciones judiciales
• Confirmar si la propiedad está en una zona restringida
• Revisar el contrato de compraventa
• Coordinar con el notario
• Gestionar la inscripción

Costo: no encontramos un arancel publicado para el trabajo de due diligence de un abogado; pedí una cotización por escrito. Los honorarios del notario por la escritura sí tienen arancel legal (ver Paso 7).

Cómo encontrar abogado: preguntá a otros compradores y a agencias establecidas, o empezá por la Referential List of Attorneys de la Embajada de EE. UU. en Guatemala, que según la Embajada no es una recomendación y cuyos datos de idiomas y especialidad los proporcionan los propios abogados (gt.usembassy.gov/lawyers, consultada el 24 de septiembre de 2026). No uses al abogado del vendedor.

Paso 4: Verificación de Título (Due Diligence)

Tu abogado debe obtener una certificación del Registro de la Propiedad. El formulario de solicitud en línea del RGP indica un honorario de Q50.00 de 1 a 10 hojas y Q5.00 por hoja adicional (consulta.rgp.org.gt, consultado el 25 de septiembre de 2026). Revisá que muestre:

• Propietario actual – Coincide con la identificación del vendedor
• Descripción de la propiedad – Ubicación, linderos, extensión
• Historial de adquisición – Cómo y cuándo la adquirió el vendedor
• Gravámenes – Hipotecas, embargos u órdenes judiciales sin cancelar
• Anotaciones – Acciones legales pendientes o restricciones

También verificá:

• IUSI al día – Pedí el recibo de IUSI más reciente a la municipalidad
• Uso de suelo – Pedí a la municipalidad un certificado del uso permitido
• CNPAG (solo Antigua) – Preguntá al Consejo Nacional para la Protección de La Antigua Guatemala si las modificaciones fueron autorizadas
• Reglamento del condominio – Si comprás en condominio, revisá el reglamento

Paso 5: Negociar y Firmar Promesa de Compraventa

Una vez que el due diligence sea satisfactorio, negociá el precio.

Se puede firmar primero una promesa de compraventa. Es un contrato preliminar vinculante que:

• Fija el precio y los términos
• Establece un plazo para el cierre (máximo 2 años para inmuebles, Código Civil Art. 1681)
• Puede incluir arras: si quien las dio incumple por su culpa, las pierde; si incumple quien las recibió, debe devolver el doble (Art. 1442)
• Especifica penalidades si alguna de las partes se retira

Ojo con la forma: la promesa sobre un inmueble debe otorgarse en la misma forma que la compraventa, es decir en escritura pública (Código Civil Arts. 1674 y 1576), y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (Art. 1680). Un documento privado firmado entre las partes no cumple esa forma. La ley de timbres fija un impuesto específico de Q50.00 a las promesas de compraventa de inmuebles (Decreto 37-92, Art. 5), y el RGP cobra Q250.00 por inscribir una promesa (Acuerdo Gubernativo 325-2005, Art. 2.1).

Paso 6: Escritura Publica

La escritura pública es el documento legal de la transferencia: los contratos que deben inscribirse en los registros deben constar en escritura pública (Código Civil Art. 1576). La prepara y autoriza un notario y la firman ambas partes.

La escritura incluye:

• Identificación completa de comprador y vendedor
• Descripción completa de la propiedad
• Precio y forma de pago
• Declaraciones de título libre
• Certificaciones fiscales

Paso 7: Pagar Impuestos y Gastos

La diferencia entre timbre (3%) e IVA (12%) es de 9 puntos en la tasa del impuesto. La ley del IVA grava la primera venta de inmuebles (Art. 3, num. 8) y manda la segunda y siguientes transferencias de viviendas a la ley de timbres (Art. 7, num. 12); la ley de timbres grava la segunda y siguientes ventas (Art. 2, num. 9). Para el IVA en inmuebles, la base es el precio de la factura o escritura o el valor de la matrícula fiscal, el que sea mayor (Art. 56, reformado por el Decreto 10-2012).

Ejemplo de los aranceles en una reventa de Q1,000,000 sin honorario notarial pactado: timbre Q30,000; notario Q500 + 3% = Q30,500; RGP Q160 + 990 × Q1.50 = Q1,645.

Paso 8: Registrar en el RGP

Después de firmar la escritura, tu notario prepara un testimonio (copia certificada) y lo presenta al Registro General de la Propiedad para su inscripción. Esto hace oficial la transferencia en el registro público.

Plazo: preguntá a tu notario cuánto está tardando la inscripción. Tu notario debe darle seguimiento para asegurar que no haya observaciones ni rechazos.

Después de la escritura: la ley del IUSI obliga al notario, dentro de los quince días de autorizada una compraventa de inmuebles, a dar aviso a la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles o a la municipalidad (Decreto 15-98, Art. 43).

Comprar desde Estados Unidos sin Viajar (Poder / Mandato)

Podés completar la compra a través de un representante de confianza usando un poder (mandato). El mandato debe constar en escritura pública como requisito esencial (Código Civil Art. 1687, con excepciones para montos pequeños). Para una compra se otorga como mandato especial con representación con cláusula especial para adquirir inmuebles (un mandato especial que permite a tu representante actuar en tu nombre y obligarte directamente, con una cláusula expresa para adquirir propiedad).

Dos Formas de Otorgar el Poder desde Estados Unidos

1. En un consulado de Guatemala. Los funcionarios diplomáticos y consulares guatemaltecos que sean notarios pueden autorizar actos y contratos en el extranjero que hayan de surtir efectos en Guatemala (Art. 43, Ley del Organismo Judicial). Surte efectos a partir de la fecha en que se protocoliza en Guatemala (Art. 43, conforme al Art. 38, LOJ). Preguntá en el consulado si hay un funcionario consular notario disponible.
2. Ante un notario de Estados Unidos. Luego hay que apostillar el documento (Estados Unidos y Guatemala aparecen en la tabla de estado del Convenio de la Apostilla de La Haya), traducirlo al español bajo juramento por traductor autorizado (Art. 37, LOJ), protocolizarlo en Guatemala e inscribirlo en el Registro Electrónico de Poderes (Archivo General de Protocolos).

Lo que tu Representante (Apoderado) Puede Hacer en tu Nombre

• Ayudar con tu NIT en la SAT – ver nuestra guía de NIT para lo que la SAT pide a quienes están en el extranjero, y confirmá con tu notario autorizante qué puede tramitar el apoderado por vos.
• Firmar la promesa de compraventa (el acuerdo preliminar).
• Firmar la escritura pública de compraventa ante el notario.
• Inscribir la escritura en el Registro General de la Propiedad (RGP) para que quedés registrado como propietario.

Antes de estructurar una compra a distancia, verificá si la propiedad cae en una zona restringida – esas reglas siguen aplicando cuando comprás desde el extranjero. Ver nuestra guía de reglas para compradores extranjeros y explorá las zonas en nuestro mapa interactivo.

Cómo Enviar el Dinero de la Compra desde Estados Unidos

El impuesto especial estadounidense a las remesas (1%, 26 U.S.C. §4475) aplica a transferencias hechas después del 31 de diciembre de 2025 y solo a remesas en las que el remitente entrega efectivo, giro postal (money order), cheque de caja (cashier’s check) u otro instrumento físico similar. No aplica cuando los fondos se retiran de una cuenta en una institución financiera de EE. UU. o se pagan con tarjeta de débito o crédito emitida en Estados Unidos – así que un giro desde tu cuenta bancaria de EE. UU., o una transferencia de Wise financiada desde tu cuenta bancaria de EE. UU., queda fuera del impuesto sin importar el monto.

Recordatorio FBAR: Si abrís una cuenta bancaria en Guatemala y tus cuentas en el extranjero superan en conjunto los $10,000 en cualquier momento del año, el IRS indica que debés presentar el Formulario 114 de FinCEN (FBAR). Vence el 15 de abril, con prórroga automática al 15 de octubre.

Impuesto de Propiedad (IUSI)

El impuesto anual sobre la propiedad en Guatemala es el Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI), Decreto 15-98.

Reforma desde el 26 de noviembre de 2026: el Decreto 18-2026 se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. Grava a cero por millar los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o uso mixto, y fija tasas de 3, 6 y 9 por millar para uso comercial y otros usos según su valor inscrito. El registro del decreto en el propio Congreso da el 26 de noviembre de 2026 como fecha de vigencia de estos cambios del IUSI. Hasta entonces, aplican las tasas del Decreto 15-98 de abajo. Detalle: Reforma del IUSI 2026.

Importante: la tasa se aplica al valor inscrito del inmueble, que puede ser distinto del valor de mercado: revisá el valor en el estado de cuenta del IUSI antes de estimar el impuesto.

El IUSI se puede fraccionar en cuatro cuotas trimestrales iguales (Art. 21), y podés pagar hasta cuatro trimestres por adelantado (Art. 22).

Costos Anuales de Ser Propietario

Además de los costos únicos de cierre, ser propietario en Guatemala conlleva costos recurrentes. Dos cosas los cambian más: si lo alquilás y si está dentro de un condominio.

Para los mecanismos de pago, ver nuestra guía de IUSI municipal. Si planeás alquilar la propiedad para cubrir estos costos, mirá los datos de tarifas pedidas en nuestra guía de ROI de Airbnb y la página del mercado del Lago de Atitlán.

Financiamiento Hipotecario

No encontramos condiciones hipotecarias publicadas para deudores extranjeros en bancos guatemaltecos. Preguntá directamente a cada banco por enganche, tasa, plazo y documentos para tu caso, y comparalos con el financiamiento de tu país.

Estafas Comunes y Cómo Evitarlas

Fraude de Título

Los documentos falsificados y las ventas hechas por quien no es dueño son el riesgo que la verificación de título existe para detectar.

Protección: Hacé siempre una búsqueda de título independiente con tu propio abogado. Nunca confíes solo en documentos que entrega el vendedor. Revisá el historial de propietarios en la certificación del RGP en busca de irregularidades.

Fraude de Preventa

Las ventas en preventa conllevan el riesgo de un terreno que el vendedor no posee o de un proyecto que nunca se construye.

Protección: Verificá la propiedad del terreno en el RGP. Confirmá que existan licencias de construcción. Revisá la trayectoria del desarrollador. No pagués arras antes de terminar el due diligence.

Precios Inflados (Gringo Pricing)

Compará el precio de una propiedad promocionada a extranjeros con propiedades similares en el mercado local antes de ofertar.

Protección: Investigá propiedades comparables locales antes de ofertar. Pedile a un amigo o asesor guatemalteco de confianza que revise los precios locales.

Ventas en Zona Restringida

Un vendedor puede ofrecer propiedad frente al mar, al lago o en la faja fronteriza sin explicar los artículos 122 y 123.

Protección: Verificá siempre si la propiedad cae en una zona restringida y pedí una opinión legal por escrito antes de firmar nada.

Ingresos por Alquiler de tu Propiedad

Si alquilás tu propiedad guatemalteca, las leyes fiscales dicen:

• Impuesto sobre la renta: el arrendamiento de inmuebles es renta de capital (Decreto 10-2012, Art. 84) gravada al 10% (Art. 92) sobre la renta menos un 30% en concepto de gastos (Art. 88) – en efecto, 7% de la renta bruta, salvo que pruebes gastos distintos
• IVA: la ley del IVA incluye el arrendamiento de inmuebles como hecho generador (Decreto 27-92, Art. 3, num. 4), al 12%
• Tasas municipales: preguntá a la municipalidad si cobra tasas sobre la actividad de alquiler

Según el arancel publicado por la Gremial de Profesionales Inmobiliarios (GPI), un administrador de propiedades cobra del 7.5% al 15% de lo recaudado cuando solo cobra la renta, y del 10% al 20% o más cuando además administra el inmueble (inquilinos, mantenimiento), más IVA.

Puntos Clave

1. La Constitución reserva al Estado fajas a lo largo de océanos, lagos, ríos navegables y fuentes frente a todo comprador, y exige a los extranjeros autorización del Ejecutivo para los inmuebles exceptuados (Art. 122); además limita la faja fronteriza a guatemaltecos de origen (Art. 123).
2. Contratá tu propio abogado para el estudio de título; pedí cotización por escrito.
3. El impuesto de la transferencia es timbre del 3% en reventa o IVA del 12% en primera venta, más los aranceles del notario y del RGP.
4. El IUSI es de 2 a 9 por millar del valor inscrito según el Decreto 15-98 hasta el 26 de noviembre de 2026; desde entonces el Decreto 18-2026 grava la vivienda a cero.
5. La verificación de título en el RGP es el paso que no hay que omitir.
6. Pedile a tu notario un plazo desde la oferta aceptada hasta la escritura inscrita.

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Actualizado octubre 2026. Fuentes: Constitución Política (Arts. 122-123), Código Civil, Código de Notariado (Arts. 106, 109), Ley del Organismo Judicial (Arts. 37, 38, 43), Decreto 37-92 (timbres, texto consolidado de la SAT), Decreto 27-92 (IVA, texto consolidado de la SAT), Decreto 10-2012, Decreto 15-98 (IUSI), Acuerdo Gubernativo 325-2005 (arancel del RGP), registro del Decreto 18-2026 en el Congreso y AGN, formulario de certificación en línea del RGP, Embajada de EE. UU. en Guatemala, 26 U.S.C. §4475, IRS (FBAR), Gremial de Profesionales Inmobiliarios. Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal.