Resumen rápido: Hay copropiedad cuando un bien pertenece pro indiviso a varias personas (Código Civil, Art. 485). Las cuotas se presumen iguales (Art. 486). Las decisiones de administración obligan si las toma la mayoría que represente al menos dos tercios del valor (Art. 490). Cada condueño puede vender o gravar su parte (Art. 491), y los demás tienen derecho de tanteo dentro de 15 días desde que se les notifica. Cualquiera puede pedir la división en cualquier tiempo, salvo indivisión legal (Art. 492), y el pacto de no dividir dura como máximo 3 años, prorrogable (Art. 493). Las paredes divisorias entre edificios contiguos (hasta el punto común de elevación) o entre jardines o corrales, las cercas entre predios rústicos y las zanjas entre heredades se presumen medianeras mientras no haya prueba o signo en contrario (Arts. 505, 506 y 509).
Esta página explica los Arts. 485 a 527 del Código Civil (Decreto-Ley 106): la copropiedad en general y la medianería. La propiedad de pisos y apartamentos en un edificio tiene reglas propias, en propiedad horizontal.
Qué es y cómo se reparte
El Art. 485 dice: “Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.” Y agrega que, a falta de contrato o disposición especial, la copropiedad se rige por ese capítulo.
El Art. 486 dice: “Las cuotas de los copartícipes se presumen iguales.” Es una presunción, y el Art. 485 aplica estas reglas a falta de contrato o disposición especial. Los beneficios y las cargas se reparten en proporción a las cuotas.
Derechos y obligaciones de cada copropietario
| Tema | Regla | Código Civil |
|---|---|---|
| Usar el bien | Cada partícipe puede servirse de la cosa común conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir que los demás la usen | Art. 487 |
| Gastos de conservación | Cada uno contribuye; puede liberarse renunciando a su parte en el dominio | Art. 488 |
| Alteraciones o mejoras | Nadie puede hacerlas sin el consentimiento de los demás, salvo aprobación de la mayoría que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total | Art. 489 |
| Administración | Obligan los acuerdos de la mayoría que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total | Art. 490 |
| Su propia cuota | Plena propiedad de su parte alícuota y de sus frutos: puede enajenarla, cederla o gravarla, o ceder solo su aprovechamiento (salvo derecho personal) | Art. 491 |
| Tanteo | Los condueños pueden ejercer el derecho de tanteo dentro de los 15 días siguientes a ser notificados del contrato | Art. 491 |
| Deudas de un comunero en pro de la comunidad | Solo responde quien las contrajo, con acción de reembolso contra los demás | Art. 495 |
| Deudas contraídas por todos sin fijar cuotas ni solidaridad | Responden ante el acreedor por partes iguales | Art. 495 |
| Tierras | Cada comunero puede pedir que se le acote una parte proporcional para labores agrícolas; si los demás se niegan, decide el juez local | Art. 496 |
| Lo que un comunero saca indebidamente | Lo debe a la comunidad, con los intereses legales del dinero común usado y los daños causados | Art. 497 |
| Explotación o arrendamiento del bien | Cualquier comunero tiene preferencia en igualdad de condiciones frente a la mejor propuesta | Art. 498 |
Acreedores (Art. 499): “Los acreedores de uno o más condueños, tienen derecho para hacer embargar y vender la porción correspondiente a sus deudores, pero sin dividir por ello la cosa común.”
Pedir la división
- Regla general (Art. 492): “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.” Cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión esté establecida por la ley. Acordada la división, cada comunero tiene derecho preferente a comprar las partes de los otros si quieren venderlas.
- Pacto de indivisión (Art. 493): es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de tres años, prorrogable por nueva convención. El juez puede ordenar la división aun antes del plazo cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias.
- Si dividir la inutiliza (Art. 494): no se puede exigir la división cuando la cosa resulte inservible para el uso a que se destina. Si los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
- Cómo se divide (Art. 500): se aplican las reglas de la partición de la herencia, y los comuneros se deben saneamiento en proporción a su parte.
- Acreedores y cesionarios (Art. 501): pueden concurrir a la división y oponerse a que se haga sin ellos; no pueden impugnar la división ya hecha, salvo fraude o que se haya hecho sin su concurso.
- Terceros (Art. 502): la división no perjudica a quien inscribió su derecho antes de la partición.
El trámite registral para separar una finca en varias está en desmembración en el Registro de la Propiedad.
Cuándo termina la copropiedad
El Art. 503 enumera: la división de la cosa común; su pérdida, destrucción o enajenación; y la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario. Las formas de comunidad de tierras entre campesinos se rigen por las leyes agrarias (Art. 504), no por este capítulo.
Pared medianera, cercas y zanjas
Cuándo se presume medianera
El Art. 505 dice que hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de límite entre dos propiedades contiguas, y que, mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario, se presume en: las paredes divisorias de edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; las paredes divisorias de jardines o corrales; y las cercas, vallados y setos vivos que dividen predios rústicos. Las zanjas o acequias entre heredades también se presumen medianeras si no hay título o signo en contrario (Art. 509).
Signos de que no es medianera (Art. 506)
| # | Signo contrario |
|---|---|
| 1 | Ventanas o huecos abiertos en las paredes divisorias de los edificios |
| 2 | Toda la pared, vallado o seto está construido sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad |
| 3 | La pared soporta las cargas de carreras, pisos y armaduras de una sola de las posesiones |
| 4 | La albardilla de la pared entre patios, jardines u otras heredades cae hacia una sola propiedad |
| 5 | La pared de mampostería tiene piedras pasaderas que salen solo por un lado |
| 6 | La pared divide un edificio del cual forma parte y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio |
| 7 | Una heredad está cerrada por vallado, cerca o setos vivos y las contiguas no |
| 8 | La cerca que cierra completamente una heredad es de distinta especie que la de la vecina |
| 9 | En cercas de alambre, el alambre está clavado en los postes solo del lado de una heredad |
Con esos signos se presume que la pared o cerca es solo del dueño de la finca que los tiene a su favor (Art. 507). En las zanjas, es signo contrario que la tierra sacada esté de un solo lado (Art. 510), salvo que la inclinación del terreno obligue a echarla así (Art. 511).
Reparar, alzar y usar la pared
- Cuidado y daños (Art. 512): los dueños deben cuidar que no se deteriore; si se daña por hecho propio, de sus dependientes o de sus animales, deben reponerla y pagar los daños y perjuicios.
- Reparación (Art. 513): la reparación y reconstrucción se costean proporcionalmente entre todos los dueños que tengan a su favor la medianería.
- Al derribar un edificio apoyado en ella (Art. 514): el dueño puede renunciar o no a la medianería; en ambos casos paga lo necesario para evitar o reparar los daños de la demolición.
- Volverla medianera (Art. 515): una pared divisoria no medianera solo adquiere ese carácter por contrato con su dueño.
- Alzarla (Arts. 516-521): cualquier propietario puede alzarla a su costa, indemnizando los perjuicios aunque sean temporales. Si la pared no resiste, debe reconstruirla a su costo y, si necesita más espesor, darlo de su suelo (Art. 519). La parte nueva es solo de quien la construyó (Art. 520), pero los demás pueden adquirirla pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se dio el mayor espesor (Art. 521).
- Apoyarse en ella (Art. 522): cada dueño puede edificar apoyándose o introducir vigas hasta la mitad del espesor, sin impedir el uso de los demás y con aviso previo; si alguien se opone, peritos fijan las condiciones.
Ventanas y distancias
| Caso | Regla | Código Civil |
|---|---|---|
| Ventana o hueco en pared medianera | Prohibido sin consentimiento del otro dueño | Art. 523 |
| Ventana de luz en pared propia contigua a finca ajena | Parte inferior a tres metros como mínimo del suelo de la vivienda a la que da luz, con reja de hierro remetida en la pared y red de alambre de mallas de tres centímetros como máximo | Art. 524 |
| El vecino frente a esas ventanas | Puede construir pared contigua o, si adquiere la medianería, apoyarse en ella aunque las cubra | Art. 525 |
| Balcones o voladizos sobre la propiedad vecina | Prohibido prolongarlos más allá del límite entre las heredades | Art. 526 |
| Vistas de costado u oblicuas | Requieren seis decímetros de distancia desde la línea de separación | Art. 526 |
| Ventanas o balcones con vista directa a habitaciones, patios o corrales del vecino | Requieren tres metros de distancia, medidos entre el plano vertical de la línea más saliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria, en el punto en que esas líneas más se estrechan si no son paralelas | Art. 527 |
Los árboles que crecen en un seto medianero se reputan comunes; cada dueño puede pedir que se corten probando que le dañan, pero si sirven de lindero o forman parte de una cerca, solo se cortan de común acuerdo (Art. 508).
Lo que esta página no cubre
Los Arts. 485-527 no fijan costos ni el procedimiento judicial para la división. Para herencias, ver proceso sucesorio y cesión de derechos hereditarios: formato. Los costos de abogado y notario están en cuánto cobra un abogado y honorarios de notario.
Trámites relacionados
- Propiedad horizontal — apartamentos y edificios con varios dueños
- Proceso sucesorio — cómo se reparte una herencia
- Desmembración en el Registro de la Propiedad
- Certificación de propiedad del RGP
Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según la edición comentada del CENADOJ (Organismo Judicial), actualizada al 8 de agosto de 2025, consultada el 21 de octubre de 2026. Las notas de jurisprudencia de esa edición son comentario y no se citan como ley. Los Arts. 485-527 no regulan el procedimiento de la división: el Art. 500 remite a las reglas de la partición de la herencia.