Resumen rápido: La compraventa de una casa o un terreno en Guatemala se hace en escritura pública autorizada por un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad (Código Civil, Arts. 1125 y 1576). La venta queda perfecta entre las partes cuando acuerdan cosa y precio (Art. 1791), el pacto de retroventa está prohibido (Art. 1791) y la venta de cosa ajena es nula (Art. 1794). Toda escritura debe traer los 12 contenidos del Art. 29 del Código de Notariado; si falta una formalidad esencial, la parte interesada tiene 4 años para pedir la nulidad (Arts. 31-32). El timbre notarial es de dos por millar, entre Q1 y Q300 (Decreto 82-96, Art. 3). Abajo está la minuta con los datos que el notario te va a pedir.
Esta página trata de la escritura definitiva. Si todavía no van a firmar la venta y solo quieren comprometerse a hacerla, eso es una promesa: ver promesa de compraventa de inmueble. El proceso completo de compra (búsqueda, verificación, impuestos, registro) está en la guía para comprar propiedad.
Minuta vs. escritura: quién redacta qué
La escritura la redacta y autoriza el notario en su protocolo, que es la colección ordenada de las escrituras matrices, actas de protocolación y razones de legalización que registra (Código de Notariado, Art. 8), en papel sellado especial para protocolos (Art. 9). Lo que vos llevás es la minuta: la hoja de datos y acuerdos para que la escritura diga exactamente lo pactado. Esta página no trae un archivo Word: la minuta está más abajo, lista para copiar.
Por qué tiene que ser escritura pública e inscribirse
| Norma | Qué dice |
|---|---|
| Código Civil, Art. 1125, numeral 2 | En el Registro se inscriben los títulos traslativos de dominio de los inmuebles |
| Código Civil, Art. 1576 | Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deben constar en escritura pública |
| Código Civil, Art. 1576, segundo párrafo | Si los requisitos esenciales constan por confesión judicial o por otra prueba escrita, el contrato vale y las partes pueden compelerse (exigirse) recíprocamente el otorgamiento de la escritura |
| Código Civil, Art. 1790 | El vendedor transfiere la propiedad y se compromete a entregarla; el comprador se obliga a pagar el precio en dinero |
| Código Civil, Art. 1791 | La compraventa queda perfecta entre las partes cuando convienen en la cosa y en el precio, aunque ninguna se haya entregado |
La edición comentada del Código Civil que publica el CENADOJ (Organismo Judicial) cita la casación 88-2000 de la Cámara Civil. Ahí la Cámara explicó que la regla del Art. 1791 es general y que la compraventa de inmuebles, “para su perfección, además, se tienen que llenar otros requisitos”, con referencia a los Arts. 1125 y 1576.
Tres reglas que la escritura no puede saltarse
- No hay pacto de retroventa. El Art. 1791, reformado por el Decreto-Ley 218, dice: “Queda prohibido el pacto de retroventa”. Una cláusula que le dé al vendedor el derecho de recomprar no cabe en la escritura.
- Solo vende el dueño. Según el Art. 1794, “La venta de cosa ajena es nula”; el vendedor debe restituir el precio si lo recibió y responder de daños y perjuicios si procedió de mala fe. Quien compra lo suyo creyendo que era de otro conserva la cosa y recupera el precio.
- Gravámenes declarados. El Código de Notariado, Art. 30, obliga al otorgante que se obliga a hacer constar de manera expresa si sobre los bienes existen o no gravámenes o limitaciones que puedan afectar los derechos del otro otorgante, y el notario debe advertirle las responsabilidades si no lo hace.
Antes de firmar, pedí una certificación de la finca en el Registro para confirmar quién es el dueño inscrito y qué gravámenes tiene.
Los 12 contenidos de toda escritura (Código de Notariado, Art. 29)
| # | Contenido | ¿Formalidad esencial? (Art. 31) |
|---|---|---|
| 1 | Número de orden, lugar, día, mes y año del otorgamiento | Lugar y fecha: sí |
| 2 | Nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio y domicilio de los otorgantes | Nombre y apellidos: sí |
| 3 | Fe de conocimiento de los comparecientes y de que aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles | — |
| 4 | Identificación de los otorgantes que el notario no conozca: por cédula de vecindad o pasaporte (así lo dice el texto del artículo), por dos testigos conocidos por el notario, o por ambos medios | — |
| 5 | Razón de haber tenido a la vista los documentos que acreditan la representación de quien comparece por otro, y que es suficiente | Sí |
| 6 | Intervención de intérprete si una parte ignora el español | Sí |
| 7 | Relación fiel, concisa y clara del acto o contrato | Sí (relación del acto con sus modalidades) |
| 8 | Fe de haber tenido a la vista los títulos y comprobantes que correspondan | — |
| 9 | Transcripción de actuaciones ordenadas por la ley o pertinentes, si hubo autorización u orden judicial o diligencias previas | — |
| 10 | Fe de haber leído el instrumento a los interesados, y su ratificación y aceptación | — |
| 11 | Advertencia de los efectos legales y de que deben presentar el testimonio a los registros | — |
| 12 | Firmas de los otorgantes, de los demás intervinientes y del notario, precedida de las palabras Ante mí; si alguien no sabe o no puede firmar, pone la impresión digital del pulgar derecho y firma por él un testigo | Sí (firmas o impresión digital) |
Qué pasa si falta algo:
- Omitir una formalidad esencial (Art. 31) da a la parte interesada acción para demandar la nulidad, si la ejerce dentro de cuatro años desde el otorgamiento (Art. 32).
- Omitir una formalidad no esencial no anula la escritura: el notario incurre en una multa de cinco a cincuenta quetzales (Art. 33).
Cómo se escribe en el protocolo
El Art. 13 del Código de Notariado ordena redactar en español, sin abreviaturas, y expresar con letras las fechas, números o cantidades dentro del instrumento: “En caso de discrepancia entre lo escrito en letras y cifras, se estará a lo expresado en letras”. Por eso el precio aparece escrito en palabras. Además, las adiciones, entrerrenglonaduras y testados son nulos si no se salvan al final y antes de las firmas, y “Las enmendaduras de palabras son prohibidas” (Art. 14). Revisá en la minuta el número de finca y el precio antes de la cita de firma.
Después de firmar
| Paso | Qué dice la ley |
|---|---|
| Testimonio | Es la copia fiel de la escritura matriz, sellada y firmada por el notario autorizante (Código de Notariado, Art. 66). Es el documento que se presenta al Registro. |
| Testimonio especial al Archivo General de Protocolos | El notario lo remite dentro de los 25 días hábiles siguientes al otorgamiento, con los timbres notariales adheridos (Art. 37, literal a) |
| Timbre notarial | Se adhiere a la primera hoja del testimonio especial que va al Archivo General de Protocolos (Decreto 82-96, Art. 3) |
| Inscripción | El testimonio se presenta al Registro de la Propiedad: ver inscripción de propiedad en el RGP |
El timbre notarial (Decreto 82-96)
| Tipo de acto | Timbre notarial |
|---|---|
| Contratos de valor determinado | Dos por millar; mínimo Q1, máximo Q300; las fracciones se redondean a la unidad de quetzal superior |
| Contratos de valor indeterminado y protocolaciones | Q10 |
| Actas notariales y de legalización de firmas o documentos | Q10 |
Texto de la Ley del Timbre Forense y Timbre Notarial publicado por el Archivo General de Protocolos (Organismo Judicial), consultado el 21 de octubre de 2026. Ejemplos de la regla de dos por millar: Q100,000 dan Q200; desde Q150,000 el timbre se queda en el máximo de Q300.
El timbre notarial no es el impuesto de la transferencia. El IVA en la primera venta o el timbre fiscal en las siguientes, la inscripción en el Registro y el arancel del notario están calculados en costos de cierre, y los honorarios de mercado en cuánto cobra un notario.
Minuta para llevar al notario
- Vendedor y comprador: nombres y apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión u oficio, domicilio y documento de identificación (Art. 29, numerales 2 y 4).
- Representación: si alguien firma por otro, el poder o nombramiento original, con sus datos de registro (Art. 29, numeral 5). Si el vendedor está casado, preguntale al notario si el cónyuge debe comparecer según su régimen económico.
- Idioma: si una parte no habla español, quién será el intérprete (Art. 29, numeral 6).
- Inmueble: número de finca, folio y libro del Registro, dirección, área y colindancias tal como constan en la certificación registral.
- Precio: monto en números y en letras, moneda, forma y fecha de pago, y si se paga con préstamo bancario.
- Gravámenes y limitaciones: los que existan, o la declaración de que no hay (Código de Notariado, Art. 30).
- Entrega: fecha de entrega de la posesión y estado en que se entrega.
- Gastos: quién paga el impuesto de la transferencia, los honorarios del notario y la inscripción.
- Documentos que ve el notario: títulos del vendedor, certificación registral reciente y comprobantes que pida (Art. 29, numeral 8).
Si comprás desde el extranjero mediante apoderado, la guía de compra explica los poderes desde Estados Unidos. Para otros derechos sobre inmuebles hay modelos distintos: usufructo y compraventa de derechos posesorios (cuando la finca no está inscrita).
Trámites relacionados
- Promesa de compraventa de inmueble — el compromiso previo, con arras y plazo
- Certificación de finca (RGP) — dueño y gravámenes antes de pagar
- Inscripción de propiedad (RGP) — el paso después de la escritura
- Propiedad horizontal — si comprás un apartamento: cuotas atrasadas del vendedor y reglamento del edificio
- Costos de cierre — impuestos, Registro y arancel calculados
- Colegiado activo — verificar que el notario está habilitado
- Carta poder: formato — para que otra persona haga gestiones por vos
Orientación general, no asesoría legal. Código Civil según la edición comentada del CENADOJ (Organismo Judicial), Código de Notariado según el texto del CENADOJ y Ley del Timbre Forense y Timbre Notarial según la copia del Archivo General de Protocolos; textos consultados el 21 de octubre de 2026. La escritura la redacta y autoriza un notario colegiado.