⚠️ Actualización — 29 de julio de 2026: el Congreso aprobó el Decreto 18-2026, que fijaría el IUSI en 0 por millar para vivienda (uso residencial y mixto) y reescalaría los inmuebles comerciales a 3/6/9 por millar. Aún no está vigente — falta la sanción presidencial y la publicación en el Diario de Centro América. Las tasas de esta página son las que se deben hoy. Detalle completo, fuentes y dudas abiertas: Reforma al IUSI 2026 (Decreto 18-2026).
El IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles) es el impuesto anual de propiedad de Guatemala, y es una de las sorpresas mas agradables para cualquiera que viene de un pais con impuestos de propiedad altos. Guatemala tiene una de las tasas de impuesto de propiedad mas bajas de las Americas. Donde una propiedad en EE.UU. podria generar una factura anual de $5,000-$15,000, una propiedad comparable en Guatemala podria costar Q1,000-Q5,000 al año ($130-$650 USD).
La razon es simple: el IUSI se calcula sobre el valor fiscal de la propiedad, que es el valor registrado en el catastro municipal — no el valor de mercado. El valor fiscal es típicamente mucho menor que el precio de venta real de la propiedad. Las tasas también son bajas: 2 por millar (0.2%) para propiedades modestas, 6 por millar (0.6%) para rango medio, y 9 por millar (0.9%) para propiedades de mayor valor.
Resumen: Las tasas del IUSI son 0.2% a 0.9% del valor fiscal registrado. Propiedades hasta Q2,000 estan exentas. Se paga trimestralmente (abril, julio, octubre, enero (Decreto 15-98 Art. 21)) o anualmente. Pago en línea disponible en algunas municipalidades. El impuesto de propiedad de Guatemala esta entre los mas bajos del mundo.
Precios verificados por última vez en junio 2026.
Tasas del IUSI
| Valor Fiscal | Tasa | Ejemplo de Impuesto Anual |
|---|---|---|
| Hasta Q2,000 | EXENTO | Q0 |
| Q2,001 - Q20,000 | 2 por millar (0.2%) | Q4 - Q40 |
| Q20,001 - Q70,000 | 6 por millar (0.6%) | Q120 - Q420 |
| Q70,001 en adelante | 9 por millar (0.9%) | Q630+ |
Ejemplo de Calculo
Propiedad con valor fiscal de Q500,000:
- Tasa: 9 por millar (0.9%)
- IUSI anual: Q500,000 x 0.009 = Q4,500/año (~$580 USD)
- Pago trimestral: Q1,125
Como Pagar
En Línea (Ciudad de Guatemala)
- Visite muniguate.com/catastro
- Ingrese su matrícula fiscal o NIT
- Pague con tarjeta o transferencia bancaria
En la Municipalidad
- Visite la oficina de Catastro y Administración del IUSI
- Proporcione su matrícula fiscal o NIT
- Pague en caja
En Banco Autorizado
- Obtenga su boleta de IUSI
- Pague en Banrural, Banco Industrial, G&T u otros autorizados
Consejos y Errores Comunes
- El valor fiscal NO es el valor de mercado. El impuesto se calcula sobre el valor fiscal registrado, que puede ser 10-50% del valor real.
- Pague a tiempo para evitar complicaciones. La solvencia de IUSI se requiere para licencias de construcción, licencias de negocio y desmembraciones.
- Actualiza el catastro a tu nombre al comprar. El Decreto 15-98 no fija un plazo para el comprador: la actualización se hace por el aviso notarial que el notario está obligado a enviar (Art. 35, que remite al Art. 38 del Código de Notariado; el Art. 27 multa al notario que no lo envía). Hazlo de inmediato y confirma en la municipalidad que el cambio quedó operado — como adquirente respondes solidariamente por el impuesto y las multas que se adeuden a la fecha de la adquisición (Art. 9). Algunas municipalidades manejan su propio plazo de 15 o 30 días; pregunta en la tuya.
- Si heredo propiedad, verifique el estado del IUSI. Propiedades heredadas frecuentemente tienen años de IUSI sin pagar.
Details
Bajo el Art. 12 del Decreto 15-98 la exención es por entidad, y la lista es cerrada:
- El Estado, sus entidades descentralizadas, las entidades autónomas, las municipalidades y sus empresas
- Las misiones diplomáticas y consulares de los países con los que Guatemala mantiene relaciones — solo si existe reciprocidad
- Los organismos internacionales de los que Guatemala forma parte
- La USAC y demás universidades legalmente autorizadas para funcionar en el país
- Las entidades religiosas debidamente autorizadas, siempre que el inmueble se destine al culto, a la asistencia social o educativa y esos servicios se presten de manera general y gratuita
- Los centros educativos privados que realicen planes y programas oficiales de estudio
- Los colegios profesionales
- La CDAG y el Comité Olímpico Guatemalteco
- Los inmuebles de las cooperativas legalmente constituidas
Dos cosas que se confunden seguido. El tramo exento hasta Q2,000 no está en esa lista: es el primer tramo de la escala de tasas del Art. 11, o sea una tasa de cero, no una exención del Art. 12. Y las asociaciones sin fines de lucro o entidades caritativas en general no aparecen en el Art. 12. Las viviendas particulares y los inmuebles comerciales nunca están exentos, sin importar la situación del propietario.
Details
El IUSI se cobra al propietario registrado en el catastro municipal. Si vendio la propiedad pero no actualizo el catastro, los cobros seguiran a su nombre. Solicite la actualización catastral presentando la escritura de compraventa. El nuevo propietario es responsable del IUSI desde la fecha de la escritura.
Details
Las deudas de IUSI se heredan con la propiedad. Lo que se adeuda es el capital más una multa única del 20% sobre la cantidad que se dejó de pagar (Art. 25 Decreto 15-98); ese mismo artículo excluye los intereses resarcitorios (Arts. 58-59 del Código Tributario) y la sanción por mora (Art. 92), así que la deuda no acumula intereses. Visite la municipalidad para conocer el monto total adeudado. Si lleva más de cuatro trimestres en mora puede solicitar convenio de pago hasta en doce cuotas mensuales (Art. 24), y el plazo de prescripción es de cuatro años (Art. 28). Algunas municipalidades ofrecen además programas de amnistía que condonan la multa (nunca el capital). Pagar el IUSI es requisito para cualquier transacción sobre la propiedad.
Actualización 2026: Tabla Oficial de Tasas del IUSI (Decreto 15-98)
La tabla siguiente recoge la escala de 4 tramos del Artículo 11 del Decreto 15-98 — la base legal del IUSI en Guatemala. Las tasas son las mismas en toda la republica, lo que cambia según el municipio es donde se paga (a la muni directamente si esta adherida al regimen propio, o a SAT si no).
| Tramo de valor del inmueble | Tasa por mil | Porcentaje anual | Categoría |
|---|---|---|---|
| Q0 a Q2,000 | 0 por mil | 0% | EXENTO |
| Q2,001 a Q20,000 | 2 por mil | 0.2% anual | Tramo bajo |
| Q20,001 a Q70,000 | 6 por mil | 0.6% anual | Tramo medio |
| Q70,001 en adelante | 9 por mil | 0.9% anual | Tramo alto |
Importante: el tramo determina la tasa, y esa tasa se aplica sobre todo el valor inscrito — el IUSI NO se calcula por porciones como el ISR. Asi lo aplican las municipalidades y SAT: una propiedad de Q100,000 paga 9 por millar sobre los Q100,000 completos = Q900 al año. Consecuencia practica: cruzar un limite de tramo re-tasa todo el valor (Q70,000 paga Q420/año; Q70,001 paga ~Q630/año).
Ejemplos Trabajados a Valores 2026
Propiedad valuada en Q50,000 (apartamento modesto o terreno):
- Cae en el tramo Q20,000.01-Q70,000 → 6 por millar sobre todo el valor
- Q50,000 × 0.006 = IUSI anual Q300 → Pago trimestral = Q75
Propiedad valuada en Q150,000 (casa familiar típica):
- Cae en el tramo de Q70,000.01 en adelante → 9 por millar sobre todo el valor
- Q150,000 × 0.009 = IUSI anual Q1,350 → Pago trimestral = Q337.50
Propiedad valuada en Q500,000 (casa grande, apartamento de lujo):
- 9 por millar sobre todo el valor
- Q500,000 × 0.009 = IUSI anual Q4,500 → Pago trimestral = Q1,125
Para hacer el calculo en segundos con cualquier valor, usa la Calculadora IUSI 2026.
Donde Pagar el IUSI en Ciudad de Guatemala (2026)
La Dirección de Catastro y Administración del IUSI acepta pagos en multiples canales:
- En línea 24/7: muniguate.com Mi Portal — pago con tarjeta de crédito o debito.
- Bancos del sistema autorizados: Banrural, Banco Industrial, Bantrab, Banco de los Trabajadores, Banco Inmobiliario, Banco Promerica, BAM (Agromercantil), CHN.
- Muni Kiosco — kioscos electrónicos en sedes municipales.
- Palacio Municipal Zona 1 — 4o nivel, 21 Calle 6-77, Centro Civico.
Pago anual anticipado: La ley nacional no da ningún descuento — el Art. 22 solo permite pagar hasta cuatro trimestres por adelantado. El propio FAQ de catastro de la Muni de Guatemala confirma que el pago anticipado no tiene descuento (verificado 20 ago 2026); lo que la capital ofrece por temporadas es condonación de multas e intereses, nunca rebaja del impuesto. Algunas municipalidades pueden tener incentivos propios — pregunta en tu catastro antes de pagar.
Contactos Oficiales (Catastro IUSI Muni Guatemala)
- Dirección: 4o nivel, Palacio Municipal, 21 Calle 6-77 Zona 1, Centro Civico, Ciudad de Guatemala.
- Teléfonos: 2285-8600 / 2285-8606.
- Correo: iusi@muniguate.com.
- Portal en línea: muniguate.com/catastro.
Para otras municipalidades (Mixco, Villa Nueva, Antigua, Xela, etc.), busca el portal web de la municipalidad o llama a la oficina de Catastro local. Cada muni adherida al regimen propio administra su propio cobro.
Diferencia: IUSI Inmueble vs IUSI Vehicular
A pesar de compartir el nombre coloquial, son impuestos distintos:
- IUSI inmueble (este artículo): grava la propiedad raiz — terreno y construcciones. Lo cobra la municipalidad. Decreto 15-98.
- “IUSI vehicular”: termino coloquial para el impuesto anual de circulación de vehículos. Lo cobra SAT (no la muni). Decreto 70-94.
Si pagas vehículo no pagas inmueble y viceversa — son dos pagos separados a entidades distintas.
Trámites Relacionados
- Calculadora IUSI 2026 — Calcula el IUSI anual de cualquier valor catastral en segundos.
- Catastro Municipal — Registrar propiedad para IUSI (gratis, 10 días habiles).
- Inscripción de Propiedad — Inscripción legal en el RGP (paso previo).
- Licencia de Construcción — Requiere solvencia de IUSI.
- Costo de Vida en Guatemala — IUSI en contexto del presupuesto mensual.