Construir una casa, ampliarla, remodelarla o demolerla en Guatemala pasa por una licencia de la municipalidad donde está el terreno. Cada municipalidad fija sus propias tasas: el Concejo Municipal de la Ciudad de Guatemala, por ejemplo, lo hace por acuerdo, con base en la autonomía municipal y en su competencia sobre el ordenamiento territorial de su jurisdicción. Esta página usa los acuerdos que la Municipalidad de Guatemala publica en su sitio, consultados el 7 de octubre de 2026. Si tu terreno está en otro municipio, los porcentajes y montos pueden ser distintos.
La Municipalidad de Guatemala recomienda, antes de comprar una propiedad en un proyecto inmobiliario, verificar que cuente con todas las autorizaciones municipales y gubernamentales y sus licencias (aviso publicado el 22 de abril de 2025).
Resumen rápido: En el municipio de Guatemala, la licencia de vivienda cuesta entre 2% y 4.5% de un costo de referencia por m² que fija el Acuerdo COM-012-04 (de Q500 a Q2,000 por m² según el tamaño de la casa). Una casa de 150 m² paga Q5,400. La primera licencia dura hasta dos años; la primera renovación cuesta el 50% de lo pagado y las siguientes el 25%. Los expedientes se centralizan en la Ventanilla Única (Acuerdo COM-043-08). Ni el Acuerdo COM-012-04, ni los artículos 1, 2, 3 y 6 del COM-043-08, ni los artículos 1 y 3 del COM-03-2025 traen una lista de requisitos ni un plazo de respuesta.
Quién otorga la licencia en la Ciudad de Guatemala
- Departamento de Control de la Construcción Urbana, o la dependencia que haga sus veces: el artículo 2 del Acuerdo COM-012-04 le encarga aplicar la tabla de costos, hacer el cálculo y expedir las licencias.
- Ventanilla Única: creada por el Acuerdo COM-043-08 del Concejo Municipal, dado el 15 de diciembre de 2008, para centralizar los expedientes de licencias y autorizaciones de ese departamento y agilizarlos. El acuerdo la vincula al Plan de Ordenamiento Territorial que el Concejo aprobó el 13 de octubre de 2008.
- Dirección de Control Territorial: es la dependencia que nombra el Acuerdo COM-03-2025, que la facultó temporalmente (seis meses) para emitir licencias de obra para excavaciones con protección de taludes, siempre que el expediente cumpla todos los requisitos técnicos y legales aplicables.
Cuánto cuesta: la tabla del Acuerdo COM-012-04
El Acuerdo COM-012-04 (dado el 19 de mayo de 2004) funciona en dos pasos: primero asigna un costo de construcción por m² según el tipo de obra, y luego aplica una tasa (porcentaje) a ese monto. Licencia = m² × costo por m² × tasa. Estas son las filas de vivienda:
| Tipo de vivienda | Costo por m² | Tasa | Ejemplo |
|---|---|---|---|
| Interés social (Residencial Tipo I) | Sin costo | 0% | Q0 |
| Hasta 60 m² (Tipo II) | Q500 | 2% | 50 m²: Q500 |
| De 61 a 100 m² (Tipo II) | Q700 | 3% | 90 m²: Q1,890 |
| De 101 a 200 m² (Tipo III) | Q1,200 | 3% | 150 m²: Q5,400 |
| De 201 a 300 m² (Tipo III) | Q1,500 | 4.5% | 250 m²: Q16,875 |
| De 301 a 400 m² (Tipo III) | Q1,750 | 4.5% | 350 m²: Q27,562.50 |
| Más de 400 m² (Tipo III) | Q2,000 | 4.5% | 450 m²: Q40,500 |
Fuente: Acuerdo COM-012-04, tablas de costos (página 3) y tasas (página 5), en el PDF publicado por la Municipalidad de Guatemala; la columna de ejemplo es nuestro cálculo con la fórmula del acuerdo.
Otras filas del mismo acuerdo que pueden aplicar a una obra de vivienda:
- Demolición: Q50 por m², tasa 4.5%.
- Excavaciones o movimientos de tierra: Q50 por m³, tasa 4.5%.
- Remodelaciones: se toma el 50% del costo por m² del tipo de edificación de que se trate, con tasa 4.5%.
- El acuerdo también tiene filas para obras puntuales como levantado de block o ladrillo, cubiertas de lámina o de concreto, cisternas, piscinas y portones para garitas.
El artículo 3 del acuerdo dice que los expedientes que ya estaban en trámite al entrar en vigencia se rigen por la tabla vigente al momento de presentarlos. El acuerdo es de 2004; antes de presupuestar, confirmá en la Ventanilla Única que sigue siendo la tabla que aplican.
Vigencia y renovaciones
El artículo 6 del Acuerdo COM-012-04 fija el plazo de la licencia y el costo de renovarla:
| Licencia | Plazo | Costo |
|---|---|---|
| Primera licencia | Hasta 2 años | Según la tabla de arriba |
| Primera renovación | Hasta 1 año | 50% de lo pagado por la primera licencia |
| Segunda renovación y siguientes | Anual | 25% de lo pagado por la primera licencia |
Para la casa de 150 m² del ejemplo (licencia de Q5,400), la primera renovación costaría Q2,700 y cada renovación siguiente Q1,350.
Requisitos
Ni el Acuerdo COM-012-04, ni los artículos 1, 2, 3 y 6 del COM-043-08, ni los artículos 1 y 3 del COM-03-2025 traen una lista de documentos; el COM-03-2025 solo exige que el expediente cumpla todos los requisitos técnicos y legales aplicables. Pedí la lista vigente en la Ventanilla Única antes de contratar los planos.
Details
En el municipio de Guatemala, la primera licencia dura hasta dos años y se puede renovar: la primera renovación cubre hasta un año y cuesta el 50% de lo que pagaste por la licencia; la segunda y las siguientes son anuales y cuestan el 25% (Acuerdo COM-012-04, artículo 6). El acuerdo no dice con cuánta anticipación hay que pedir la renovación; preguntalo en la Ventanilla Única.
Details
La Asociación Guatemalteca de Ingeniería Estructural y Sísmica (AGIES) publica las Normas de Seguridad Estructural. Según AGIES, cuando las publicó en 2010, CONRED las adoptó como parte de la Norma para la Reducción de Desastres NRD-1, lo que hizo obligatorio su uso; la edición 2018 tiene 14 normas. AGIES cuenta que el primer proyecto de normas nació después del terremoto de 1976.
Base legal y normas técnicas
- Acuerdo COM-012-04 del Concejo Municipal de la Ciudad de Guatemala: tabla de costos por m² y tasas de licencias de construcción, plazo y renovaciones.
- Acuerdo COM-043-08: creación de la Ventanilla Única.
- Acuerdo COM-03-2025: facultad temporal (seis meses) de la Dirección de Control Territorial para emitir licencias de obra para excavaciones con protección de taludes.
- Código Municipal, Decreto 12-2002 (texto publicado en el Diario de Centro América el 13 de mayo de 2002): los artículos 143 a 147 tratan del ordenamiento territorial; el artículo 146 exige autorización escrita de la municipalidad para edificar a la orilla de las carreteras, y el 147 regula la licencia o autorización municipal de urbanización.
- Normas CONRED: NRD-1 (seguridad estructural de edificaciones y obras de infraestructura), NRD-2 (seguridad mínima en edificaciones e instalaciones de uso público: rutas de evacuación y salidas de emergencia), NRD-3 (especificaciones técnicas para materiales de construcción). La NRD-4 regula eventos socio-organizativos, no edificaciones (CONRED, consultado el 7 de octubre de 2026). CONRED indica que los trámites de evaluación y aplicación de las NRD son gratuitos.
- Normas de Seguridad Estructural de AGIES: según AGIES, CONRED las adoptó como parte de la NRD-1 cuando se publicaron en 2010; la edición que AGIES describe en esa página es la NSE 2018, con 14 normas.