Cuando compras un inmueble en Guatemala cambian dos registros: la propiedad en el Registro de la Propiedad y la matrícula fiscal que lleva el catastro municipal (o la DICABI del MINFIN donde la municipalidad no administra el IUSI, según el Artículo 14 del Decreto 15-98). La matrícula fiscal es la que conecta tu inmueble con el IUSI.
El plazo de 15 días de la ley del IUSI es obligación del notario, no del comprador: el Artículo 43 del Decreto 15-98 dice que el notario que autoriza una compraventa o traspaso de inmuebles debe dar aviso a la DICABI o a la municipalidad dentro de quince días de la fecha de autorización de la escritura. También puedes gestionar el cambio tú mismo por formulario. Esta página resume lo que publica la Dirección de Catastro y Administración del IUSI (DCAI) de la Municipalidad de Guatemala para ambas vías, leído el 8 de octubre de 2026.
Resumen rápido: El notario debe avisar al catastro dentro de 15 días de autorizar la escritura (Decreto 15-98, Art. 43). En la Ciudad de Guatemala, el aviso notarial lleva copia de la escritura y prueba del Registro General de la Propiedad; el traspaso por formulario lleva la consulta electrónica del Registro más copia de tu DPI (o pasaporte vigente si eres extranjero no domiciliado). Las hojas de requisitos de la Muni no indican tarifa para inscripción o traspaso; la certificación catastral cuesta Q40. La Muni no publica un tiempo de trámite.
Las dos vías en la Ciudad de Guatemala
| Vía | Quién presenta | Qué pide la DCAI (hojas de requisitos 2026) |
|---|---|---|
| Aviso notarial por compraventa, donación, permuta o aportación | El notario, con el aviso firmado y sellado en original (no se permite firma escaneada) | Fotocopia simple del testimonio de la escritura y sus ampliaciones; razón del Registro General de la Propiedad, o fotocopia simple y completa de la certificación del Registro para la finca |
| Aviso notarial de nueva inscripción | El notario | Los mismos dos documentos más el plano de registro del predio (no aplica a propiedad horizontal); predios de más de 1,000 m² también entregan planos en formato .DWG en CD o DVD |
| Formulario por compraventa, donación, permuta o aportación | El propietario, su representante legal o su mandatario | Consulta electrónica del Registro con historial completo de la finca, más los requisitos generales de abajo |
| Formulario de nueva inscripción | El propietario o su representante | Certificación original del Registro con historial completo, plano con delimitación del área (no aplica a propiedad horizontal), más los requisitos generales |
Requisitos generales por formulario (persona individual): fotocopia del DPI del propietario, o del pasaporte vigente si es extranjero no domiciliado en Guatemala; el mandatario agrega el documento que lo acredita. La solicitud se firma en original, debe consignar un domicilio fiscal dentro del Municipio de Guatemala para notificaciones y datos de contacto.
Paso a paso (Ciudad de Guatemala)
- Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Ambas vías piden prueba del Registro.
- Confirma si tu notario presenta el aviso notarial. El Artículo 43 del Decreto 15-98 pone el aviso de 15 días a cargo del notario.
- Si lo haces por formulario, reúne la consulta electrónica del Registro y los requisitos generales.
- Presenta en la DCAI. Su página web indica el 4º nivel del Palacio Municipal, teléfonos 2285-8600 / 2285-8606. Sus hojas de requisitos 2026 imprimen 21 Calle 6-77, zona 1, Palacio Municipal, 1er. nivel, teléfonos 2285-8272 y 2285-8616.
- Prepárate para una visita de campo. Cuando aplica, la DCAI visita el inmueble y el propietario o la persona designada debe mostrar como mínimo dos esquineros.
- Completa lo que falte en 8 días hábiles. Si falta un requisito, la DCAI emite un previo con lo faltante; si no lo completas en ocho días hábiles, la solicitud se archiva.
La DCAI no publica cuánto tarda la inscripción.
El valor fiscal
El valor fiscal es la base de tu IUSI. Según el Artículo 5 del Decreto 15-98, se determina por:
- autoavalúo presentado por el contribuyente;
- avalúo directo de la DICABI o de la municipalidad;
- avalúo técnico de un valuador autorizado por la DICABI, a pedido del propietario, en certificación bajo juramento; o
- los nuevos valores consignados en el aviso notarial de la enajenación o transferencia.
Los valores menores a los registrados en la matrícula fiscal no se operan (mismo artículo). El Artículo 21 permite fraccionar el impuesto en cuatro cuotas trimestrales, que se pagan en abril, julio, octubre y enero.
El Decreto 18-2026, publicado el 28 de agosto de 2026, reforma el IUSI: desde el 26 de noviembre de 2026 (registro del decreto en el Congreso) los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o uso mixto tributan a cero por millar, y los de uso comercial y otros usos a 3, 6 o 9 por millar. Ve Reforma del IUSI 2026 para el detalle.
Details
La Muni de Guatemala lo trata como traspaso. O el notario presenta el aviso notarial con copia de la escritura y la razón o certificación del Registro, o tú presentas el formulario de traspaso con la consulta electrónica del Registro y los requisitos generales (copia del DPI, solicitud firmada, domicilio fiscal en el Municipio de Guatemala, datos de contacto).
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Para un proceso sucesorio (herencia o legado), la Muni de Guatemala pide la consulta electrónica del Registro con historial completo, fotocopia simple de la resolución del avalúo emitido por la DICABI o el Modelo G, y los requisitos generales. Para derechos de posesión sin inscripción en el Registro, pide acta notarial de declaración jurada, plano con delimitación del área y croquis de ubicación.
Details
Las hojas 2026 de la Muni de Guatemala incluyen solicitud de rectificación de valor, oposición al valor inscrito, impugnación de avalúo directo y actualización de valor mediante avalúo por valuador autorizado. Esta última pide un avalúo en certificación y bajo juramento, con antigüedad no mayor a 6 meses, firmado y sellado en original por el valuador autorizado y el propietario, planos de localización y ubicación, constancia de valor unitario de la DCAI (Q50, Acuerdo COM-08-2017), consulta electrónica del Registro y un mínimo de 6 fotografías.
Consejos
- Pide a tu notario la constancia de que presentó el aviso. El Artículo 43 pone el aviso de 15 días a cargo del notario y sanciona con multa al que no lo remite.
- Guarda tu número de matrícula fiscal. Identifica el inmueble en la matrícula fiscal, y los requisitos generales de la DCAI piden indicar los datos del inmueble en toda solicitud.
- Fuera de la Ciudad de Guatemala, pregunta en tu municipalidad. El Código Municipal (Art. 35) da a cada Concejo Municipal la elaboración y mantenimiento del catastro municipal, así que los documentos y tarifas cambian; donde la municipalidad no administra el IUSI, el Artículo 14 del Decreto 15-98 lo deja en la DICABI.
Desde Estados Unidos
Los requisitos generales de la Muni de Guatemala permiten que un mandatario gestione por ti: presenta su propio DPI, o pasaporte vigente si es extranjero no domiciliado, y fotocopia simple del documento que lo acredita. Toda solicitud se firma en original.
Fuentes
- Municipalidad de Guatemala — Dirección de Catastro y Administración del IUSI:
https://www.muniguate.com/catastro/(leído el 2026-10-08) - Municipalidad de Guatemala — hojas de requisitos 2026: avisos notariales, actualización de información catastral, recepción de expedientes, certificación catastral; PDF enlazados desde la página anterior (leídos el 2026-10-08)
- Decreto 15-98, Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles, Arts. 4, 5, 14, 21, 35 y 43: texto de la ley
- Código Municipal, Decreto 12-2002, Art. 35: Diario de Centro América, 13 de mayo de 2002
- AGN — sanción del Decreto 18-2026 (28 de agosto de 2026):
https://agn.gt/presidente-arevalo-sanciona-ley-de-reformas-al-iusi/(leído el 2026-09-26)
Trámites Relacionados
- IUSI 2026 — Impuesto Único Sobre Inmuebles — el impuesto para el que sirve la matrícula fiscal.
- Reforma del IUSI 2026 — Decreto 18-2026.
- Calculadora IUSI 2026 — calcula el IUSI anual y trimestral.
- Inscripción de Propiedad — inscripción legal de propiedad (haz esto primero).
- Licencia de Construcción — la licencia municipal de construcción.