La ley guatemalteca le da a un padre o madre que vive en Estados Unidos tres formas de poner una casa a nombre de un hijo: una donación (donación entre vivos), una venta (compraventa) o una donación en la que el padre se reserva el usufructo vitalicio. Los contratos que deben inscribirse en los registros se otorgan en escritura pública, y una donación se puede firmar desde EE.UU. ante un cónsul de Guatemala o por medio de un poder que nombre al hijo y a la casa. Desde el Decreto 6-2026, las donaciones entre padres e hijos quedan dentro de una exención de IVA, y la antigua ley del impuesto de herencias y donaciones, el Decreto 431, está derogada por completo. Una donación también se puede revocar: el Código Civil deja esa puerta abierta por ingratitud, incluso cuando el padre se reservó el usufructo. Los textos legales de abajo se consultaron el 1 de noviembre de 2026, salvo que se indique otra fecha.
Resumen rápido
| Donación entre vivos | Donación con reserva de usufructo vitalicio | Compraventa | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Transferencia de la propiedad a título gratuito (Art. 1855) | El hijo recibe la propiedad; el padre conserva un usufructo, que le da los frutos naturales y civiles de la casa (Art. 703) y dura de por vida si no se fija plazo (Art. 706) | Transferencia de la propiedad por un precio pagado en dinero (Art. 1790) |
| Forma | Escritura pública, otorgada y aceptada (Art. 1862) | Escritura pública (Art. 1862) | Escritura pública, como contrato que debe inscribirse en los registros (Art. 1576) |
| El hijo es menor de edad | La aceptan sus representantes legales; las donaciones condicionales u onerosas necesitan autorización judicial previa (Art. 1861) | Igual | No se cubre en esta página |
| Impuesto guatemalteco sobre la transferencia | Exención de IVA para donaciones entre vivos hasta el segundo grado de consanguinidad (Decreto 6-2026, Art. 4) | La misma exención para la donación | Segunda y ulteriores ventas: timbres fiscales del 3% (Decreto 37-92, Arts. 2 y 4); la primera venta es hecho generador del IVA (Ley del IVA, Art. 3) |
| ¿El padre puede deshacerla? | Revocable por ingratitud en los casos del Art. 1866; reducible si la fortuna del donante disminuye (Art. 1876) | Igual; el usufructo reservado no impidió la revocación en la jurisprudencia de abajo | Las reglas de ingratitud están en el título de la donación del Código Civil, no en el de la compraventa |
| Lado de EE.UU. | Una donación; exclusión anual de $19,000 por donatario en 2026; el Formulario 709 es la declaración del impuesto de donaciones | Una donación; pregúntale a un profesional de impuestos de EE.UU. cómo afecta su valor el usufructo reservado | Un precio por debajo del valor completo entra en la definición de donación del IRS |
Vía 1: la donación entre vivos
El Código Civil regula la donación en los Artículos 1855 a 1879. Las reglas que dan forma a la transferencia de una casa de padre a hijo:
- Definición. La donación entre vivos es un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a título gratuito (Art. 1855). También puede ser remuneratoria u onerosa; en una donación onerosa solo el exceso sobre los gravámenes cuenta como donación (Art. 1856).
- Forma para inmuebles. La donación de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse en escritura pública (Art. 1862). La jurisprudencia de la Corte Suprema publicada junto a ese artículo rechazó por esa razón una supuesta donación verbal de un terreno.
- Aceptación. El hijo puede aceptar en el momento de la donación o en un acto separado; si la aceptación llega después, debe notificarse al donante en forma auténtica para que el contrato quede perfeccionado (Art. 1857).
- Valor. Toda donación debe ser estimada en el instrumento (Art. 1863).
- Hijos menores de edad. La donación a menores la aceptan sus representantes legales; las donaciones condicionales y onerosas requieren autorización judicial previa (Art. 1861).
- Los acreedores del donante. El hijo responde ante los acreedores del donante, ante los alimentistas del donante (las personas a quienes el donante debe dar alimentos) y ante un hijo que le nazca al donante después, solo hasta el valor de los bienes donados al momento de la donación, si el donante no tiene con qué cumplir esas obligaciones (Art. 1864).
- Reducción. Un donante cuya fortuna disminuye puede reducir la donación en la parte necesaria para sus alimentos (Art. 1876). La acción para pedir la reducción o la rescisión dura seis meses desde el día en que surgió la causa (Art. 1879).
Para la escritura en sí, las formas para bienes muebles e inmuebles y un modelo descargable, consulta la guía del contrato de donación.
Vía 2: donar la propiedad y reservarte el usufructo vitalicio
El usufructo le da a su titular los frutos naturales y civiles que produce el bien (Art. 703). Se puede constituir por contrato o por testamento (Art. 704), por tiempo fijo, de por vida, pura o condicionalmente, pero nunca a perpetuidad (Art. 705). Si la escritura no fija plazo, se entiende que el usufructo dura toda la vida del usufructuario (Art. 706). Termina, entre otras causas, con la muerte del usufructuario, al vencer su plazo y cuando el usufructo y la propiedad se reúnen en la misma persona (Art. 738).
La combinación de donar la casa y reservarse el usufructo vitalicio aparece en la jurisprudencia de la Corte Suprema que el Organismo Judicial publica en su Código Civil Comentado: en la casación 19-2012 (sentencia del 4 de marzo de 2013), un padre le había donado un inmueble a su hijo con reserva de usufructo vitalicio. La Cámara Civil sostuvo que reservarse el usufructo no significaba que el padre no pudiera revocar la donación por ingratitud, y que el usufructo reservado no probaba que tuviera medios para vivir. El padre le había pedido ayuda a su hijo y este se la había negado.
Las reglas de revocación que todo padre e hijo deberían leer
El Artículo 1866 permite al donante revocar una donación gratuita, y una onerosa en la parte que sea verdadera donación, por ingratitud del donatario. El derecho es personal del donante y no se puede renunciar. Los casos, tal como aparecen en el Código Civil Comentado:
| Numeral | Caso | Estado |
|---|---|---|
| 1° | El donatario comete un delito contra la persona, la honra o los bienes del donante, de su cónyuge, conviviente de hecho, ascendientes o descendientes | Vigente |
| 2° | El donatario acusa o denuncia al donante por un delito (con excepciones) | Declarado inconstitucional por la Corte de Constitucionalidad, sentencia del 14 de julio de 2016, Expediente 5009-2013 |
| 3° | El donatario se niega sin causa justificada a dar alimentos al donante que carece de bienes, o lo abandona cuando necesita asistencia | Vigente |
El procedimiento tiene plazos cortos:
- El derecho a revocar por ingratitud dura seis meses desde que el donante conoció los hechos (Art. 1874).
- La revocación se hace por escritura pública y no tiene efecto si no se notifica al donatario o a sus herederos dentro de los sesenta días siguientes a esa escritura (Art. 1869).
- El donatario puede oponerse y hacer que un juez decida (Art. 1870); si no se opone dentro de los sesenta días siguientes a la notificación, la revocación queda consumada (Art. 1871).
- En inmuebles, la revocación afecta a terceros desde el momento en que la escritura se presenta al Registro (Art. 1873).
- No son revocables las donaciones remuneratorias, las hechas por causa de un matrimonio que se celebró, ni los regalos de costumbre que se dan por razones sociales o por piedad (Art. 1872).
Vía 3: la compraventa
En una compraventa el vendedor transfiere la propiedad y el comprador paga el precio en dinero (Art. 1790). El tratamiento tributario es distinto al de una donación:
- La primera venta o permuta de un inmueble es hecho generador según la Ley del IVA (Art. 3, numeral 8; texto consolidado de la SAT consultado el 24 de septiembre de 2026), a la tasa del 12% (Art. 10).
- La segunda y ulteriores ventas o permutas de inmuebles son documentos afectos al impuesto de timbres fiscales (Decreto 37-92, Art. 2, numeral 9), al 3% del valor del acto (Art. 4). Ese valor es el que consta en el documento, y no puede ser menor que el valor que consta en registros públicos, catastros o listas oficiales (Art. 4).
Una segunda o ulterior venta a precio simbólico no se libra de ese piso del lado guatemalteco, y del lado de EE.UU. el IRS considera donación una transferencia por menos de la contraprestación completa (ver abajo).
Impuestos sobre una donación a tus hijos después del Decreto 6-2026
| Norma | Lo que dice |
|---|---|
| Ley del IVA, Art. 3, numeral 9 | La donación entre vivos de bienes muebles e inmuebles es hecho generador del IVA (texto consolidado de la SAT consultado el 24 de septiembre de 2026) |
| Decreto 6-2026, Art. 4 | Reforma la exención del IVA del Art. 7, numeral 3, literal b), que queda así: “Herencias, legados y donaciones por causa de muerte y donaciones entre vivos, hasta el segundo grado de consanguinidad y primero de afinidad.” |
| Código Civil, Arts. 193 y 196 | Cada generación forma un grado; en la línea recta hay tantos grados como generaciones, así que padre e hijo están en primer grado |
| Decreto 6-2026, Art. 1 | Deroga por completo el Decreto 431, la Ley sobre el Impuesto de Herencias, Legados y Donaciones |
| Decreto 6-2026, Art. 5 | Reforma el Art. 8, numeral 4 de la Ley de Actualización Tributaria (Decreto 10-2012), que queda así: “4. Las herencias, legados y donaciones por causa de muerte.” El texto nuevo no menciona las donaciones entre vivos |
| Decreto 6-2026, Art. 6 | El decreto entra en vigencia treinta días después de su publicación en el Diario Oficial; el Congreso lo emitió el 10 de febrero de 2026 |
Dos preguntas que esta página deja al notario que redacte la escritura: si el impuesto de timbres alcanza una donación exenta de IVA (el Decreto 37-92 incluye los contratos civiles entre los documentos afectos en el Art. 2 y exime los documentos que contienen actos gravados por el IVA en el Art. 11), y si una donación entre vivos genera ISR para el hijo después del Art. 5 del Decreto 6-2026. Para el impuesto anual sobre inmuebles (IUSI) y su reforma de 2026, consulta la reforma del IUSI de 2026.
Firmar desde Estados Unidos
No necesitas viajar a Guatemala para firmar. La ley da dos vías:
- Firmar ante un cónsul de Guatemala. El Código de Notariado (Art. 6, numeral 2) permite a los cónsules y agentes diplomáticos de Guatemala, acreditados y residentes en el extranjero, ejercer como notarios si son notarios hábiles según esa ley. Pregunta en tu consulado si su cónsul autoriza escrituras.
- Darle un poder a alguien en Guatemala. El Artículo 1860 del Código Civil permite donar por medio de un apoderado, con una condición que un poder genérico no cumple: el poder debe nombrar al donatario y especificar el bien donado y las condiciones de la donación. La vía consular para ese poder se explica en poder consular.
Si el que está en Estados Unidos es el hijo, puede aceptar en la misma escritura o en un acto separado que se te notifique en forma auténtica (Art. 1857).
Costos que puedes calcular de antemano
| Costo | Regla | Fuente |
|---|---|---|
| Honorarios del notario | El notario y el cliente pueden pactar libremente los honorarios; solo a falta de acuerdo se aplica el arancel legal (Art. 106) | Código de Notariado |
| Arancel legal para una escritura de valor determinado | Desde Q300 de base más el 10% del valor (hasta Q5,000) hasta Q500 de base más el 2% del valor (más de Q1,000,000), en seis tramos (Art. 109) | Código de Notariado |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad, valor determinado | Mínimo Q160.00 cuando el valor es menor de Q10,000; de Q10,000 en adelante, Q1.50 adicionales por millar o fracción sobre el excedente (Art. 2.1) | Acuerdo Gubernativo 325-2005, publicado por el RGP |
| Certificación del registro | Q50.00 hasta por diez hojas, más Q5.00 por hoja adicional (Art. 2.8) | Acuerdo Gubernativo 325-2005 |
| Timbres en una segunda o ulterior venta | 3% del valor (Decreto 37-92, Art. 4) | SAT |
El Registro de la Propiedad inscribe los títulos que acreditan el dominio de los inmuebles (Código Civil, Art. 1125, numeral 1). El hijo no figura como propietario hasta que la escritura queda inscrita ahí.
El lado de EE.UU.: cifras del impuesto de donaciones para 2026
De las preguntas frecuentes del IRS sobre el impuesto de donaciones:
- Una donación (gift) es cualquier transferencia a una persona, directa o indirecta, en la que no se recibe a cambio una contraprestación completa (medida en dinero o su equivalente en dinero).
- El IRS dice que el donante es, por lo general, el responsable de pagar el impuesto de donaciones.
- La exclusión anual es de $19,000 por donatario para 2026; cuando los cónyuges regalan un bien que es de los dos, cada cónyuge tiene derecho a la exclusión anual sobre la donación.
- Según el IRS, las donaciones que no superan la exclusión anual están entre las que por lo general no son gravables. La declaración del impuesto de donaciones es el Formulario 709.
- Las Instrucciones del Formulario 709 fijan dos límites que importan aquí. Las reglas de presentación están escritas para un donante que es ciudadano o residente de Estados Unidos; un no residente que no es ciudadano está sujeto al impuesto de donaciones de EE.UU. solo por donaciones de bienes inmuebles u otros bienes tangibles situados en Estados Unidos. Y “A gift of a future interest cannot be excluded under the annual exclusion”: los intereses futuros incluyen “reversions, remainders, and other similar interests”, y una donación de interés futuro necesita el Formulario 709 aunque sea menor de $19,000. Una donación en la que te reservas el usufructo vitalicio le deja al hijo una propiedad cuyo uso empieza después, así que pide a un profesional de impuestos de EE.UU. que la clasifique antes de contar con la exclusión anual.
- El monto de exclusión básica para donaciones hechas en el año calendario 2026 es de $15,000,000, según la Public Law 119-21.
Cómo se aplican estas reglas a una casa en Guatemala depende de tu estatus tributario en EE.UU. y del valor del inmueble; un profesional de impuestos de EE.UU. debería confirmarlo antes de que firmes. Si quien es persona estadounidense y recibe bienes desde Guatemala es tu hijo, y no tú, el reporte va en sentido contrario; consulta herencia o regalo desde Guatemala y el Formulario 3520.
Páginas relacionadas
- Comprar una propiedad en Guatemala desde EE.UU.
- Vender una propiedad en Guatemala viviendo en EE.UU.
- Contratar un abogado en Guatemala desde EE.UU.
Fuentes
- Organismo Judicial (CENADOJ), Código Civil Comentado, Decreto-Ley 106 (Arts. 193, 196, 703-706, 738, 1125, 1576, 1790, 1855-1879 y jurisprudencia anotada): http://ww2.oj.gob.gt/es/QueEsOJ/EstructuraOJ/UnidadesAdministrativas/CentroAnalisisDocumentacionJudicial/pdfs/Codigos/CodigoCivilComentado_CENADOJ.pdf (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- Organismo Judicial (CENADOJ), Código de Notariado, Decreto 314 (Arts. 6, 106, 109): http://ww2.oj.gob.gt/es/QueEsOJ/EstructuraOJ/UnidadesAdministrativas/CentroAnalisisDocumentacionJudicial/pdfs/Codigos/CodigoNotariado_CENADOJ.pdf (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- Congreso de la República, Decreto Número 6-2026 (archivo legal del Diario de Centro América): https://legal.dca.gob.gt/GestionDocumento/DescargarPDFDocumento?idDocumento=349740 (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- SAT, Decreto 37-92, Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos: https://portal.sat.gob.gt/portal/descarga/1899/legislacion-tributaria/18272/decreto-numero-37-92-ley-del-impuesto-de-timbres-fiscales-y-de-papel-sellado-especial-para-protocolos (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- SAT, Decreto 27-92, Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto consolidado, Arts. 3, 7 y 10): https://portal.sat.gob.gt/portal/descarga/1899/legislacion-tributaria/53964/decreto-no-27-92-ley-del-impuesto-al-valor-agregado-decreto-numero-27-92 (consultado el 24 de septiembre de 2026)
- Registro General de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo 325-2005, Arancel General para los Registros de la Propiedad: https://website-admin.rgp.org.gt/storage/pdf/ACUERDO_GUBERNATIVO_325_2005.pdf (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- IRS, Frequently asked questions on gift taxes: https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/frequently-asked-questions-on-gift-taxes (consultado el 1 de noviembre de 2026)
- IRS, Instructions for Form 709 (2025): https://www.irs.gov/instructions/i709 (consultado el 1 de noviembre de 2026)
Preguntas Frecuentes
¿Puedo donarles mi casa en Guatemala a mis hijos mientras vivo en EE.UU.?
Sí. El Código Civil define la donación entre vivos como un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a título gratuito (Art. 1855), y exige que la donación de bienes inmuebles se otorgue y se acepte en escritura pública (Art. 1862). Desde EE.UU. puedes firmar ante un cónsul de Guatemala que sea notario, ya que el Código de Notariado (Art. 6) permite a los cónsules y agentes diplomáticos acreditados en el extranjero ejercer como notarios, o por medio de un apoderado: el Art. 1860 permite la donación por apoderado, pero el poder debe nombrar al donatario y especificar el bien y las condiciones de la donación.
¿Hay impuesto por donarles una casa a mis hijos en Guatemala?
El Decreto 6-2026 cambió la respuesta. Su Artículo 1 deroga por completo el Decreto 431, la ley del impuesto de herencias, legados y donaciones, y su Artículo 4 reforma la Ley del IVA para que la exención del Art. 7, numeral 3, literal b) cubra las donaciones entre vivos hasta el segundo grado de consanguinidad y primero de afinidad. Padres e hijos están a una generación de distancia, que es el primer grado según los Arts. 193 y 196 del Código Civil. Si el impuesto de timbres o el ISR alcanzan una donación en particular no queda resuelto en esta página; pregúntale al notario que redacte la escritura.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de donársela a mis hijos?
El Código Civil permite constituir un usufructo por contrato (Art. 704), por tiempo fijo o de por vida (Art. 705); si no se fija plazo, dura toda la vida del usufructuario (Art. 706), y termina con la muerte del usufructuario (Art. 738). Una donación en la que el padre se reserva el usufructo vitalicio aparece en la jurisprudencia de la Corte Suprema que se publica en el Código Civil Comentado. Ese mismo caso muestra también el límite: reservarse el usufructo no impidió que el padre revocara la donación por ingratitud.
¿Puedo recuperar la casa si mis hijos no me ayudan?
El Artículo 1866 permite al donante revocar una donación gratuita por ingratitud del donatario en los casos que enumera, entre ellos negarse sin causa justificada a dar alimentos al donante que no tiene bienes, o abandonarlo cuando lo necesita. El numeral 2, sobre acusar al donante de un delito, fue declarado inconstitucional por la Corte de Constitucionalidad el 14 de julio de 2016. El derecho dura seis meses desde que el donante conoció los hechos (Art. 1874), la escritura de revocación debe notificarse al donatario dentro de sesenta días (Art. 1869), y el donatario puede oponerse ante un juez (Art. 1870).
¿Aplica el impuesto de donaciones de EE.UU. cuando les doy a mis hijos una casa en Guatemala?
El IRS define una donación (gift) como cualquier transferencia a una persona, directa o indirecta, en la que no se recibe a cambio una contraprestación completa en dinero o su equivalente en dinero, y dice que el donante es, por lo general, el responsable de pagar el impuesto de donaciones. La exclusión anual es de $19,000 por donatario para 2026, el monto de exclusión básica es de $15,000,000 para donaciones del año calendario 2026, y la declaración del impuesto de donaciones es el Formulario 709. Un profesional de impuestos de EE.UU. debería confirmar cómo se aplican estas reglas a tu propiedad y a tu estatus de ciudadanía o residencia.
¿Es más sencillo venderles la casa a mis hijos por un precio simbólico que donársela?
Una venta es un contrato distinto: el vendedor transfiere la propiedad y el comprador paga un precio en dinero (Código Civil, Art. 1790). La segunda o ulterior venta de un inmueble es un documento afecto a los timbres fiscales del 3% (Decreto 37-92, Arts. 2 y 4), y el valor que se use no puede ser menor que el que consta en registros públicos, catastros o listas oficiales. Del lado de EE.UU., el IRS considera donación una transferencia en la que no se recibe la contraprestación completa, así que una venta por debajo del valor puede seguir siendo una donación para efectos de EE.UU.
