Comprar una casa o un terreno en Guatemala mientras vive en Estados Unidos es algo común, y se puede hacer sin viajar. Descansa en cuatro cosas, cada una con su regla: un poder que permita expresamente la compra (y la hipoteca, si la hay), una revisión de la finca que se puede pedir en línea, una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad y una forma de pagar. Esta página cubre eso, más lo que pide el instituto que asegura hipotecas en Guatemala (FHA) a los guatemaltecos que viven en el extranjero. Es el lado de la compra de selling property in Guatemala while living in the USA (en inglés).
Resumen rápido: Un mandatario puede firmar por usted, pero el poder general necesita cláusula especial para disponer de la propiedad o hipotecar (Código Civil, art. 1693); el FHA pide a los emigrantes un mandato con cláusula especial para comprar, hipotecar y ceder en pago. Revise la finca con una certificación en línea del Registro General de la Propiedad (Q50 hasta 10 hojas, Q5 por hoja adicional); la opción «válida en el extranjero» no vale dentro de Guatemala. La compra va en escritura pública inscrita en el Registro, y la compraventa paga timbres del 3% (reventas) o IVA del 12% (primera venta). Mandar el dinero es legal según la ley de libre negociación de divisas. Información general, no asesoría legal.
Paso 1: un poder que pueda comprar
Si usted no está en Guatemala para firmar, firma por usted un mandatario. La regla del Código Civil:
«ARTÍCULO 1693. El poder general necesita cláusula especial para enajenar, hipotecar, afianzar, transigir, gravar o disponer de cualquier otro modo la propiedad del mandante, y para todos los demás actos en que la ley lo requiera.»
El artículo no menciona la compra como tal; sí menciona hipotecar, y exige además la cláusula especial «para todos los demás actos en que la ley lo requiera». Para una compra con crédito asegurado por el FHA, su página para emigrantes es específica: un Mandato General Judicial con Representación y Cláusula Especial que permita al mandatario comprar, hipotecar y ceder en pago, en español o con traducción jurada, con sus pases de ley, más fotocopia del DPI del mandatario.
Dónde lo firma cambia los pasos:
- En un consulado de Guatemala (poder consular): vea nuestra guía del poder consular.
- Ante un notario de EE.UU.: un documento hecho en el extranjero debe legalizarlo el Ministerio de Relaciones Exteriores (el artículo 37 de la Ley del Organismo Judicial lleva ahora una nota que remite al Convenio de La Haya de 1961 sobre la apostilla; para la vía actual de la apostilla de documentos de EE.UU., vea nuestra página de apostilla más abajo) y, si no está en español, traducirse bajo juramento por traductor autorizado en la República; los poderes deben protocolizarse después ante notario en Guatemala (art. 38). Vea apostilla de documentos desde EE.UU..
Paso 2: revisar la finca desde Estados Unidos
El Registro General de la Propiedad (RGP) recibe solicitudes de certificaciones en línea. El formulario que leímos el 25 de septiembre de 2026 enumera estos tipos por nombre: Primera y última inscripción, Historial completo, Específica de la finca, Negativa, Duplicados, Aviso de testamento y Asiento de testamento.
Lo que dice el formulario:
- Honorarios: «de 1 a 10 Hojas: Q50.00; Hoja adicional: Q5.00», con cita del artículo 1180 del Código Civil y del Acuerdo Gubernativo 325-2005, artículo 2, numeral 2.8.
- Necesita los números de finca, folio y libro y el departamento, además de su nombre, NIT, dirección, teléfono y correo, y dónde recogerá la certificación.
- Pago: se genera un código de presentación; el formulario enlaza al pago en línea y a la banca virtual de Banrural y de Banco Industrial.
- «Válida en el extranjero»: el formulario ofrece una certificación válida en el extranjero y advierte: «Usted está seleccionando la opción ‘Válida en el extranjero’, tome en cuenta que dicha certificación no tendrá validez en el territorio nacional.» Para una compra en Guatemala el notario trabaja en Guatemala; pregúntele qué versión necesita.
Si no tiene el número de finca, vea búsqueda registral de una finca; para la certificación, certificación de propiedad del RGP.
Paso 3: la escritura y la inscripción
- Escritura pública. Artículo 1576 del Código Civil: los contratos que tengan que inscribirse en los registros, cualquiera que sea su valor, deben constar en escritura pública, que autoriza un notario guatemalteco.
- Inscripción. El artículo 1125 enumera lo que se inscribe en el Registro, empezando por los títulos que acreditan el dominio de los inmuebles y los títulos traslativos de dominio. La inscripción de una compra está en inscripción de propiedad en el RGP.
- Impuestos de la compraventa. La transferencia paga el impuesto de timbres fiscales del 3%, en la segunda y siguientes ventas del inmueble, o el IVA del 12%, en su primera venta (Decreto 37-92, arts. 2 y 4; Decreto 27-92, arts. 3 y 10).
- Cada año después: el IUSI; vea la calculadora del IUSI.
Paso 4: pagar desde Estados Unidos
El artículo 1 de la Ley de Libre Negociación de Divisas (Decreto 94-2000) dice que son libres la disposición, tenencia, remesa y transferencia de divisas, así que mandar el dinero de la compra es legal. Cómo maneja su banco una transferencia grande, y los documentos que pide, lo fija el banco. Para lo que cubren y no cubren las reglas de EE.UU. si una transferencia sale mal, vea estafas y errores en remesas.
Financiamiento: lo que pide el FHA a los guatemaltecos en el extranjero
El Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) se describe como una institución estatal descentralizada cuya función es asegurar hipotecas. Su página para emigrantes dice que las entidades financieras son las encargadas de otorgar el crédito, con plazos de hasta 25 años, y enumera requisitos específicos para guatemaltecos que viven en el extranjero:
| Requisito | Lo que enumera el FHA |
|---|---|
| Identificación del país donde vive | Fotocopia de la tarjeta de residencia o permiso para trabajar, o pasaporte del país cuya nacionalidad adoptó; y matrícula consular, licencia de conducir u otro documento de identificación |
| Poder | Mandato General Judicial con Representación y Cláusula Especial que permita comprar, hipotecar y ceder en pago; en español o con traducción jurada |
| Mandatario | Fotocopia completa del DPI del mandatario |
| Ingresos, en relación de dependencia | Uno de: constancia de ingresos (en español o con traducción jurada); boletas originales de envío de remesas o certificación de la remesadora en el exterior o de la receptora en Guatemala; declaración anual del impuesto sobre la renta del último año |
| Ingresos, comerciantes, profesionales o empresa individual | Uno de: boletas de envío de remesas o certificación; balance general y estado de resultados certificados por un contador autorizado del país de residencia; documento legal que demuestre la existencia del negocio; declaración anual del impuesto sobre la renta del último año, en español |
Todo «con sus pases de ley». La página del FHA no da tasas de interés ni nombra bancos; nosotros no recomendamos a ningún prestamista.
Relacionado
Fuentes: Código Civil, Decreto-Ley 106, arts. 1125, 1576 y 1693 (Código Civil comentado del CENADOJ, actualizado al 8 de agosto de 2025, leído el 23 de septiembre de 2026); Ley del Organismo Judicial, arts. 37-38 (CENADOJ, leída el 23 de septiembre de 2026); Registro General de la Propiedad, formulario de certificaciones en línea (leído el 25 de septiembre de 2026); FHA, página Emigrantes (leída el 25 de septiembre de 2026); Decretos 37-92, 27-92 y 94-2000 según las citas de nuestra página sobre vender propiedad (leídos el 24 de septiembre de 2026). Información general, no asesoría legal ni financiera.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo comprar casa en Guatemala sin viajar?
Sí, por medio de un mandatario que firme por usted. El artículo 1693 del Código Civil dice que el poder general necesita cláusula especial para enajenar, hipotecar o disponer de cualquier otro modo la propiedad del mandante, entre otros actos que enumera, y para todos los demás actos en que la ley lo requiera. El FHA, para guatemaltecos en el extranjero que compran con un crédito asegurado por el FHA, pide un Mandato General Judicial con Representación y Cláusula Especial que permita comprar, hipotecar y ceder en pago, en español o con traducción jurada.
¿Cómo reviso la finca desde Estados Unidos?
El Registro General de la Propiedad recibe solicitudes de certificaciones en línea: primera y última inscripción, historial completo, específica de la finca, negativa y otras. Su formulario indica honorarios de Q50.00 de 1 a 10 hojas y Q5.00 por hoja adicional, y permite pagar en línea o por la banca virtual de Banrural o de Banco Industrial. Si marca ‘válida en el extranjero’, el formulario advierte que esa certificación no tendrá validez en el territorio nacional.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en Guatemala?
La compraventa paga el impuesto de timbres fiscales del 3%, en la segunda y siguientes ventas de un inmueble, o el IVA del 12%, en su primera venta (Decreto 37-92, arts. 2 y 4; Decreto 27-92, arts. 3 y 10). La escritura la autoriza un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Después, el dueño paga cada año el IUSI.
¿Puedo sacar un préstamo para comprar casa en Guatemala viviendo en Estados Unidos?
El FHA (Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas), institución estatal que asegura hipotecas, tiene una página para emigrantes. Dice que las entidades financieras otorgan el crédito, con plazos de hasta 25 años, y enumera requisitos adicionales para guatemaltecos en el extranjero: identificación del país donde vive, un mandato con cláusula especial para comprar e hipotecar, el DPI del mandatario y prueba de ingresos como constancia de ingresos, boletas originales de envío de remesas o certificación de la remesadora, o la última declaración anual de impuesto sobre la renta, todo con sus pases de ley.
¿Puedo mandar el dinero de la compra desde Estados Unidos?
La ley cambiaria de Guatemala lo permite: el artículo 1 de la Ley de Libre Negociación de Divisas (Decreto 94-2000) dice que son libres la disposición, tenencia, remesa y transferencia de divisas. Los documentos que pida un banco en una transferencia grande los fija el banco.
