El 29 de julio de 2026 el Congreso de la República aprobó el Decreto 18-2026, que fija en cero el IUSI —el impuesto anual sobre inmuebles— para las viviendas. Se aprobó con 120 votos a favor y llegó al pleno mediante una moción privilegiada.
⚠️ Todavía no es ley. El decreto debe ser sancionado por el Presidente y publicado en el Diario de Centro América para entrar en vigencia. Hasta entonces, las tasas del Decreto 15-98 que aparecen abajo son las que usted debe. Si deja de pagar por un titular, acumula mora.
Esta página da seguimiento a qué cambió realmente, qué no, y las fechas que lo definen.
Qué cambió
| Hoy (Decreto 15-98, vigente) | Con el Decreto 18-2026 (pendiente) | |
|---|---|---|
| Base | Solo valor inscrito, sin importar el uso | Primero el uso, luego el valor |
| Vivienda / residencial / mixto | Gravado por tramo de valor, igual que todo | 0 por millar — sin IUSI |
| Comercial | Gravado con los mismos tramos de valor | 3 / 6 / 9 por millar según valor |
| Situación | Ley | Aprobado; pendiente de sanción y publicación |
La escala que sigue vigente hoy
Decreto 15-98, Artículo 11 — “Tasas al valor”, textual de la ley:
| Valor inscrito | Impuesto |
|---|---|
| Hasta Q2,000.00 | Exento |
| De Q2,000.01 a Q20,000.00 | 2 por millar |
| De Q20,000.01 a Q70,000.00 | 6 por millar |
| De Q70,000.01 en adelante | 9 por millar |
Se paga en cuatro cuotas trimestrales iguales (Artículo 21), en abril, julio, octubre y enero. Se pueden pagar trimestres anticipadamente (Artículo 22).
La nueva escala comercial
| Valor inscrito | Impuesto |
|---|---|
| De Q0 a Q500,000 | 3 por millar |
| De Q500,000.01 a Q1,000,000 | 6 por millar |
| De Q1,000,000.01 en adelante | 9 por millar |
Sobre los titulares de “9 por millar”. Algunos medios reportaron la tasa comercial como un 9 por millar plano. Es una simplificación. El texto aprobado establece tres tramos —“De Q0 a Q500,000, 3 por millar. De Q500,000.01 a Q1,000,000, 6 por millar. De Q1,000,000.01 en adelante, 9 por millar”— publicados textualmente por la agencia estatal AGN y por Prensa Libre. Un local pequeño no pasa a 9 por millar.
Note el cambio de umbral: el tramo más alto anterior empezaba en Q70,000 de valor inscrito. El nuevo tramo comercial más alto empieza en Q1,000,000.
A quién afecta de verdad
Propietarios de vivienda en Guatemala. Si se sanciona, su IUSI anual pasa a cero. El cambio es hacia adelante; no dice nada sobre lo que ya se debe.
Propietarios de inmuebles comerciales. Su tasa se reescala, no se elimina. El diputado David Illescas describió el cambio comercial así: “antes el cálculo estaba a 3 por millar y ahora será a 9 por millar” — exacto para el tramo más alto, donde caen las tenencias grandes.
Propietarios de la diáspora en EE. UU. Aquí el riesgo práctico va en dirección contraria a la buena noticia. El IUSI impago suele aparecer al vender, traspasar o heredar, porque las municipalidades exigen constancia de pago. Una reforma que pone el impuesto futuro en cero no borra un saldo pasado. Siga pagando hasta confirmar la publicación y conserve los recibos.
Todos, en cuanto a fechas. Las cuotas de octubre y enero quedan justo en el límite de la probable fecha de vigencia. Nadie ha publicado criterio sobre las cuotas ya requeridas.
Lo que nadie reportó: cuál dinero pierden las municipalidades
Todos los medios recogieron la advertencia de la ANAM de que la reforma “comprometería directamente las finanzas de las 277 municipalidades”, y la del diputado Julio Héctor Estrada de que “podría afectar los ingresos municipales”. Ninguno explicó el mecanismo. Está en el Artículo 2 de la ley vigente, que define quién se queda con lo recaudado:
- Lo recaudado de los contribuyentes afectos al 2 por millar se traslada a la municipalidad en su totalidad, como fondos propios — 100% municipal.
- Lo recaudado por el MINFIN de los afectos al 6 o 9 por millar se reparte 25% al Estado y 75% a la municipalidad, como fondos privativos.
- Las municipalidades deben destinar al menos el 70% a servicios básicos y obras.
Es decir: el tramo más bajo es el único IUSI que las municipalidades conservan íntegro. Ese tramo se define por valor inscrito bajo, que en la práctica se inclina a lo residencial. La reforma elimina el IUSI residencial completo, así que las municipalidades pierden su única fuente de impuesto inmobiliario retenida al 100%, más una parte del resto.
Lo que no estamos afirmando: los tramos anteriores se definían por valor, no por uso, así que “residencial” y “el tramo de 2 por millar” no son el mismo conjunto de inmuebles — una casa inscrita arriba de Q70,000 pagaba 9 por millar y ahora no paga nada. Dimensionar la pérdida por municipalidad requiere datos de matrícula fiscal que no son públicos. No le ponemos porcentaje, y conviene desconfiar de quien lo haga sin mostrar esos datos.
Cuánto dinero está realmente en juego
La recaudación nacional de IUSI en 2025 fue de Q1,853.7 millones en los 22 departamentos, y está extraordinariamente concentrada:
| Departamento | IUSI recaudado 2025 |
|---|---|
| Guatemala | Q1,432.5 millones (77% del total nacional) |
| Escuintla | Q91.8 millones |
| Sacatepéquez | Q73.3 millones |
| Municipalidad | IUSI recaudado 2025 |
|---|---|
| Ciudad de Guatemala | Q752.3 millones |
| Mixco | Q167.7 millones |
| San Miguel Petapa | Q166.4 millones |
| Villa Nueva | Q142.7 millones |
| Santa Catarina Pinula | Q99.2 millones |
En el otro extremo, Patzité, Quiché reportó cero recaudación de IUSI en 2025.
Esa concentración corta en ambos sentidos, y es la lectura honesta de la reforma: una municipalidad que nunca recaudó IUSI significativo pierde poco, mientras las municipalidades metropolitanas que financian servicios reales con él pierden mucho. La ANAM ubica alrededor de 50 de las 277 municipalidades en la categoría de alta dependencia, y enumera lo que queda expuesto: contratación de maestros para escuelas, personal de enfermería en centros de salud, servicios de limpieza y recolección de desechos, mantenimiento y expansión de sistemas de agua potable y drenajes, y construcción y mejora de aceras y caminamientos. La ANAM no pide veto: “insta a los legisladores a instalar, a la mayor brevedad posible, una mesa de trabajo.”
El Ministerio de Finanzas Públicas advirtió que eliminar impuestos “disminuye temporal o permanentemente los recursos disponibles para financiar obras y servicios públicos” y que las suspensiones dificultarían alcanzar el grado de inversión. El director de la CGC José Andrés Ardón llamó la propuesta “un arma de doble filo”; Habibi Quiñónez Oliva (ICE) señaló las finanzas municipales como el “principal riesgo”.
De dónde viene esto, y por qué la cobertura de abril decía otra cosa
Se trata de la Iniciativa 6709, presentada en abril de 2026 por las bancadas UNE, TODOS y CREO. Tal como se redactó proponía una tasa plana del 3% más exenciones para primeros compradores, adultos de 60+ y propietarios con 20 años consecutivos de pago. Fue enmendada artículo por artículo en tercera lectura, y la versión aprobada sustituyó la tasa plana por la estructura por uso de 0 / 3 / 6 / 9 descrita arriba. Modifica el Artículo 11 del Decreto 15-98.
Así que si leyó la cobertura de abril sobre un “IUSI del 3%”, ese diseño no sobrevivió. Y ojo con la trampa de unidades: 3 por millar es 0.3%, no 3% — una diferencia de cien veces, fácil de malinterpretar.
⚠️ Los conteos de votos difieren según la etapa y no lo vamos a disimular: se reportan 131 votos para la aprobación de la Iniciativa 6709 y 120 votos para la redacción final que se convirtió en el Decreto 18-2026. Ambas cifras aparecen en medios creíbles describiendo momentos distintos de la misma sesión.
Lo que sigue sin resolverse
- Sanción o veto, y luego la fecha de publicación en el Diario de Centro América. Esa fecha es el inicio real.
- Si el texto sancionado coincide con el aprobado — las tasas pueden moverse en la redacción final.
- Mora, multas e intereses. Sin resolver.
- Cómo se calificará el “uso mixto” en una casa con local abajo.
- Qué pasa con las cuotas del cuarto trimestre de 2026 ya requeridas.
Actualizaremos esta página conforme se resuelva cada punto.
Fuentes
- Decreto 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles — ley completa (Artículos 2, 3, 11, 12, 21, 22), publicada por la Contraloría General de Cuentas.
- Agencia Guatemalteca de Noticias (AGN) — aprobación, número de decreto, votos, escala comercial y el requisito de sanción y publicación.
- Prensa Libre — escala comercial textual; advertencia de la ANAM sobre las 277 municipalidades.
- Soy502 — redacción de vivienda/uso mixto; declaraciones de Illescas y Estrada.
- La Hora — el encuadre de “hasta 9 por millar”.
- Congreso de la República — avisos de iniciativas (nota: la iniciativa aparte de “exonerar el IUSI y eliminar sanciones” es un instrumento distinto).
Tasas y estado verificados contra la ley y la cobertura del texto aprobado el 2026-07-29. Esta es información general sobre una norma tributaria, no asesoría legal ni fiscal — para su inmueble específico, confirme con su municipalidad o con un contador guatemalteco.