Reforma al IUSI 2026: viviendas exentas y nueva escala comercial (Decreto 18-2026)

El 29 de julio de 2026 el Congreso de la República aprobó el Decreto 18-2026, que exonera del IUSI —el impuesto anual sobre inmuebles— a las viviendas. Se aprobó con 120 votos a favor y llegó al pleno mediante una moción privilegiada.

⚠️ Actualización — 8 de octubre de 2026: ya es ley, y las nuevas tasas rigen desde el 26 de noviembre de 2026. El presidente Arévalo sancionó el decreto y se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. El registro del decreto en el propio Congreso da el 26 de noviembre de 2026 como fecha de vigencia de los cambios al IUSI. Hasta entonces, las tasas del Decreto 15-98 que aparecen abajo son las que usted debe. Si deja de pagar por un titular, acumula mora. (Versiones anteriores de esta página, escritas antes de la publicación, decían que faltaba la sanción; una versión de septiembre daba dos fechas posibles, un conteo en días calendario y una fecha posterior reportada por la prensa, y decía que el conteo no estaba claro. El registro del Congreso lo resuelve.)

Esta página da seguimiento a qué cambió realmente, qué no, y las fechas que lo definen.

Qué cambió

La escala que sigue vigente hoy

Decreto 15-98, Artículo 11 — “Tasas al valor”, textual de la ley:

Se paga en cuatro cuotas trimestrales iguales (Artículo 21), en abril, julio, octubre y enero. Se pueden pagar trimestres anticipadamente (Artículo 22).

La nueva escala comercial

Sobre los titulares de “9 por millar”. Algunos medios reportaron la tasa comercial como un 9 por millar plano. Es una simplificación. El texto aprobado establece tres tramos —“De Q0 a Q500,000, 3 por millar. De Q500,000.01 a Q1,000,000, 6 por millar. De Q1,000,000.01 en adelante, 9 por millar”— publicados textualmente por la agencia estatal AGN y por Prensa Libre. Un local pequeño no pasa a 9 por millar.

Note el cambio de umbral: el tramo más alto anterior empezaba en Q70,000 de valor inscrito. El nuevo tramo comercial más alto empieza en Q1,000,000.

Cuándo entra en vigencia — el calendario del propio decreto

El decreto se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. Su Artículo 5 fija un calendario escalonado, y el registro del decreto en el propio Congreso da las fechas: el decreto “entrará en vigencia el 27 de octubre de 2026”, con excepciones, y las disposiciones que reforman la ley del IUSI “entrarán en vigencia el 26 de noviembre de 2026”.

El registro agrega que, para el 26 de noviembre de 2026, las municipalidades, la SAT, el MINFIN y la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles deben adecuar sus registros, formularios, medios electrónicos y sistemas.

Es decir: la tasa cero para vivienda no empezó el día de la publicación; empieza el 26 de noviembre de 2026. La cuota trimestral de octubre de 2026 vence bajo el Decreto 15-98 — otra razón para no dejar de pagar por un titular.

Los demás artículos del decreto:

• Artículo 2 (del Decreto 18-2026): agrega el artículo 35 Bis a la ley del IUSI. Las municipalidades, sus dependencias y empresas no pueden condicionar la prestación de servicios públicos (agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato u otros servicios básicos) al pago previo del IUSI; el impuesto se cobra por sus propias vías.
• Artículo 3: agrega el artículo 43 Bis a la Ley de Timbres para que lo recaudado por el timbre en las segundas y subsiguientes ventas, permutas y transferencias de inmuebles vaya a la municipalidad donde está el inmueble — el mecanismo de compensación parcial frente a la pérdida del IUSI residencial (vigente desde el 1 de enero de 2027). No cambia la tasa del 3% del timbre.
• Artículo 4: agrega el numeral 4 al artículo 87 de la ley del ISR (Decreto 10-2012): las ganancias de capital por la venta de inmuebles ubicados en Guatemala quedan exentas para las personas individuales, en ventas desde el 1 de enero de 2027. La exención no aplica a personas jurídicas, fideicomisos, sucesiones indivisas que tributen ISR, ningún otro ente que tribute ISR, ni a personas individuales con actividades inmobiliarias inscritas en el RTU (compraventa, lotificación, urbanización, fraccionamiento, construcción para venta, desarrollo, intermediación o comercialización inmobiliaria); sus ganancias siguen las reglas generales del ISR. Hasta entonces, la venta sigue pagando el 10% de ISR sobre la ganancia de capital.

A quién afecta de verdad

Propietarios de vivienda en Guatemala. Desde el 26 de noviembre de 2026, la tasa de su vivienda es cero. El cambio es hacia adelante; no dice nada sobre lo que ya se debe.

Propietarios de inmuebles comerciales. Su tasa se reescala, no se elimina. El diputado David Illescas describió el cambio comercial así: “antes el cálculo estaba a 3 por millar y ahora será a 9 por millar” — exacto para el tramo más alto, donde caen las tenencias grandes.

Propietarios de la diáspora en EE. UU. Aquí el riesgo práctico va en dirección contraria a la buena noticia. El IUSI impago suele aparecer al vender, traspasar o heredar, porque las municipalidades exigen constancia de pago. Una reforma que pone el impuesto futuro en cero no borra un saldo pasado. Siga pagando hasta que rijan las nuevas tasas y conserve los recibos.

Todos, en cuanto a fechas. Las cuotas de octubre y enero quedan a ambos lados del 26 de noviembre de 2026. El decreto no dice cómo se cobra el trimestre que cruza esa fecha, y nadie ha publicado criterio sobre ello.

Lo que nadie reportó: cuál dinero pierden las municipalidades

Todos los medios recogieron la advertencia de la ANAM de que la reforma “comprometería directamente las finanzas de las 277 municipalidades”, y la del diputado Julio Héctor Estrada de que “podría afectar los ingresos municipales”. Ninguno explicó el mecanismo. Está en el Artículo 2 de la ley vigente, que define quién se queda con lo recaudado:

• Lo recaudado de los contribuyentes afectos al 2 por millar se traslada a la municipalidad en su totalidad, como fondos propios — 100% municipal.
• Lo recaudado por el MINFIN de los afectos al 6 o 9 por millar se reparte 25% al Estado y 75% a la municipalidad, como fondos privativos.
• Las municipalidades deben destinar al menos el 70% a servicios básicos y obras.

Es decir: el tramo más bajo es el único IUSI que las municipalidades conservan íntegro. Ese tramo se define por valor inscrito bajo, que en la práctica se inclina a lo residencial. La reforma elimina el IUSI residencial completo, así que las municipalidades pierden su única fuente de impuesto inmobiliario retenida al 100%, más una parte del resto.

Lo que no estamos afirmando: los tramos anteriores se definían por valor, no por uso, así que “residencial” y “el tramo de 2 por millar” no son el mismo conjunto de inmuebles — una casa inscrita arriba de Q70,000 pagaba 9 por millar y ahora no paga nada. Dimensionar la pérdida por municipalidad requiere datos de matrícula fiscal que no son públicos. No le ponemos porcentaje, y conviene desconfiar de quien lo haga sin mostrar esos datos.

Cuánto dinero está realmente en juego

La recaudación nacional de IUSI en 2025 fue de Q1,853.7 millones en los 22 departamentos, y está extraordinariamente concentrada:

En el otro extremo, Patzité, Quiché reportó cero recaudación de IUSI en 2025.

Esa concentración corta en ambos sentidos, y es la lectura honesta de la reforma: una municipalidad que nunca recaudó IUSI significativo pierde poco, mientras las municipalidades metropolitanas que financian servicios reales con él pierden mucho. La ANAM ubica alrededor de 50 de las 277 municipalidades en la categoría de alta dependencia, y enumera lo que queda expuesto: contratación de maestros para escuelas, personal de enfermería en centros de salud, servicios de limpieza y recolección de desechos, mantenimiento y expansión de sistemas de agua potable y drenajes, y construcción y mejora de aceras y caminamientos. La ANAM no pide veto: “insta a los legisladores a instalar, a la mayor brevedad posible, una mesa de trabajo.”

El Ministerio de Finanzas Públicas advirtió que eliminar impuestos “disminuye temporal o permanentemente los recursos disponibles para financiar obras y servicios públicos” y que las suspensiones dificultarían alcanzar el grado de inversión. El director de la CGC José Andrés Ardón llamó la propuesta “un arma de doble filo”; Habibi Quiñónez Oliva (ICE) señaló las finanzas municipales como el “principal riesgo”.

De dónde viene esto, y por qué la cobertura de abril decía otra cosa

Se trata de la Iniciativa 6709, presentada en abril de 2026 por las bancadas UNE, TODOS y CREO. Tal como se redactó proponía una tasa plana del 3% más exenciones para primeros compradores, adultos de 60+ y propietarios con 20 años consecutivos de pago. Fue enmendada artículo por artículo en tercera lectura, y la versión aprobada sustituyó la tasa plana por la estructura por uso de 0 / 3 / 6 / 9 descrita arriba. Modifica el Artículo 11 del Decreto 15-98.

Así que si leyó la cobertura de abril sobre un “IUSI del 3%”, ese diseño no sobrevivió. Y ojo con la trampa de unidades: 3 por millar es 0.3%, no 3% — una diferencia de cien veces, fácil de malinterpretar.

⚠️ Los conteos de votos difieren según la etapa y según el medio y no lo vamos a disimular: se reportan 131 votos para la aprobación de la Iniciativa 6709, 120 votos (AGN) y 107 votos (La Hora, nota del 31 de julio) para la redacción final que se convirtió en el Decreto 18-2026. Cifras distintas aparecen en medios creíbles describiendo la misma sesión del 29 de julio; ninguna cambia el contenido del decreto.

Lo que sigue sin resolverse

1. Resuelto: el Presidente sancionó el decreto y se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
2. Resuelto: el decreto publicado fija la escala comercial en 3/6/9 por millar, con los umbrales de Q500,000 / Q1,000,000, como reportaron AGN y Prensa Libre.
3. Resuelto: el registro del decreto en el Congreso fija los cambios al IUSI para el 26 de noviembre de 2026 (decreto en general 27 de octubre de 2026; ISR y timbres 1 de enero de 2027).
4. Mora, multas e intereses. Sin resolver.
5. Cómo se calificará el “uso mixto” en una casa con local abajo.
6. La cuota de enero de 2027: la cuota de octubre de 2026 vence bajo el Decreto 15-98. Cómo cobrarán las municipalidades el trimestre que cruza el 26 de noviembre de 2026 no lo cubren ni el decreto ni las fuentes de abajo.

Actualizaremos esta página conforme se resuelva cada punto.

Fuentes

• Decreto 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles — ley completa (Artículos 2, 3, 11, 12, 21, 22), publicada por la Contraloría General de Cuentas (ese espejo devuelve 403 a clientes automatizados; una copia legible de la misma ley está publicada por el INAP).
• Agencia Guatemalteca de Noticias (AGN) — aprobación, número de decreto, votos, escala comercial y el requisito de sanción y publicación; sanción y publicación, 28 de agosto de 2026 (90 días para entrar en vigencia; escala comercial publicada).
• Congreso de la República — registro del Decreto 18-2026 (fecha de publicación y fechas de vigencia 27 de octubre de 2026, 26 de noviembre de 2026 y 1 de enero de 2027), y el decreto tal como se publicó en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026 (consultados el 8 de octubre de 2026).
• Prensa Libre — cuándo entra en vigor cada cambio (publicado el 28 de agosto de 2026; reportó una fecha de inicio posterior citando una fuente del Congreso, que el registro del decreto en el propio Congreso no respalda).
• Prensa Libre — escala comercial textual; advertencia de la ANAM sobre las 277 municipalidades.
• Soy502 — redacción de vivienda/uso mixto; declaraciones de Illescas y Estrada.
• La Hora — el encuadre de “hasta 9 por millar”; nota del 31 de julio con la versión final artículo por artículo (vigencias del Artículo 5, prohibición del Artículo 2, timbres del Artículo 3, ISR del Artículo 4, 107 votos en redacción final).
• Congreso de la República — avisos de iniciativas (nota: la iniciativa aparte de “exonerar el IUSI y eliminar sanciones” es un instrumento distinto). Las páginas de avisos del Congreso (congreso.gob.gt/noticias_congreso/15758/2026/1 y /15610/2026/3) solo se muestran en navegador — devuelven un contenedor JavaScript vacío a cualquier cliente automatizado, comprobado el 2026-09-01, por lo que se nombran aquí y no se enlazan como leídas.

Tasas y estado verificados contra la ley y la cobertura del texto aprobado el 2026-07-29; sanción, publicación y fechas de vigencia revisadas contra el registro del decreto en el Congreso y el decreto publicado el 2026-10-08. Esta es información general sobre una norma tributaria, no asesoría legal ni fiscal — para su inmueble específico, confirme con su municipalidad o con un contador guatemalteco.