La casa que le dejaron sus papás en Xela, el lote que compró en 2012 y nunca construyó, el terreno de la familia que ahora es de tres hermanos en tres estados distintos: vender una propiedad en Guatemala desde EE. UU. se puede hacer sin viajar. Son cuatro pasos y cada uno tiene su regla: un poder que permita vender, una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, los impuestos de Guatemala sobre la transferencia y sobre la ganancia, y lo que se reporta en EE. UU. después.
Resumen rápido: Un mandatario puede vender por usted, pero el poder general necesita cláusula especial para vender (Código Civil, art. 1693). La venta se hace en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad (arts. 1576 y 1125). La transferencia paga 3% de timbres en la segunda y siguientes ventas, o 12% de IVA en la primera venta del inmueble. La ganancia paga 10% de ganancias de capital para residentes fiscales en Guatemala (precio menos costo; gastos de venta deducibles hasta el 15%), a pagar en los primeros diez días del mes siguiente. Si usted cuenta como residente viviendo en EE. UU. depende de los 183 días y de su certificado de residencia fiscal (art. 6). Sacar el dinero es libre según el Decreto 94-2000. En EE. UU., la ganancia es ingreso mundial: se reporta, el ISR de Guatemala se reclama con el Formulario 1116, y hay FBAR si las cuentas en Guatemala pasan de US$10,000 en total. No hay tratado de impuesto sobre la renta entre EE. UU. y Guatemala.
Información general a partir de las leyes y páginas del IRS citadas, no asesoría fiscal ni legal. Las cifras de ganancias de capital vienen de una copia consolidada del Decreto 10-2012 publicada por ICNL, sin fecha de actualización visible; pida a un contador guatemalteco que confirme la redacción vigente antes de firmar.
Paso 1: un poder que sí sirva para vender
Si usted no va a estar en Guatemala para firmar, firma por usted un mandatario. La frase clave del Código Civil para quien vende:
«El poder general necesita cláusula especial para enajenar, hipotecar, afianzar, transigir, gravar o disponer de cualquier otro modo la propiedad del mandante, y para todos los demás actos en que la ley lo requiera.» (art. 1693)
O sea que un “poder general” que firmó hace años para otros trámites no sirve para vender la casa si no trae esa cláusula especial. La otra opción es un poder especial hecho para esta venta.
Dónde se firma el poder cambia los pasos:
- En un consulado de Guatemala (poder consular): cómo funciona y qué llevar está en nuestra guía de poder consular y en poder notarial ante un consulado en EE. UU..
- Ante un notario de EE. UU.: un documento hecho en el extranjero tiene que estar legalizado o apostillado para usarse en Guatemala (Ley del Organismo Judicial, art. 37), y los poderes «deberán ser protocolizados ante notario» en Guatemala (art. 38). Nuestra guía de apostilla desde EE. UU. cubre la primera parte.
Propiedad heredada. Si la finca todavía está a nombre de su papá o su mamá ya fallecidos, primero va el proceso sucesorio: vea proceso sucesorio en Guatemala.
Paso 2: la escritura y el registro
| Regla | Qué dice | Fuente |
|---|---|---|
| Forma de la venta | «Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública.» | Código Civil, art. 1576 |
| Qué inscribe el registro | El registro inscribe «Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles» | Código Civil, art. 1125 |
La venta se firma en escritura pública autorizada por un notario guatemalteco, y esa escritura es la que va al Registro General de la Propiedad. Usted mismo puede pedir una certificación de la finca para enseñársela al comprador: vea certificación de finca del Registro de la Propiedad.
Paso 3: impuestos de Guatemala sobre la transferencia
Cuál aplica depende de si es la primera venta del inmueble:
| Venta | Impuesto | Tarifa | Fuente |
|---|---|---|---|
| Primera venta del inmueble | IVA | 12% | Ley del IVA (Decreto 27-92), art. 3 numeral 8 («La primera venta o permuta de bienes inmuebles») y art. 10 |
| Segunda y siguientes ventas | Timbres fiscales | 3% | Ley de Timbres (Decreto 37-92), art. 2 numeral 9 («La segunda y subsiguientes ventas o permutas de bienes inmuebles») y art. 4 |
Dos detalles de la ley de timbres que importan en una venta desde afuera:
- El valor. El artículo 4 aplica el 3% al valor que consta en el documento, que «no podrá ser inferior al que conste en los registros públicos, matrículas, catastros o en los listados oficiales». Poner un precio bajo en la escritura no baja la base por debajo del valor registrado.
- Quién lo debe. El artículo 3 hace sujeto del impuesto a quien emite, suscribe u otorga el documento con el contrato. La ley no se lo asigna específicamente al comprador ni al vendedor; deje acordado en el contrato quién lo paga.
Paso 4: el impuesto sobre su ganancia
La Ley de Actualización Tributaria (Decreto 10-2012), título IV, grava las ganancias de capital que resultan de «cualquier transferencia, cesión, compra-venta, permuta u otra forma de negociación de bienes o derechos» por personas cuyo giro habitual no es comerciar con esos bienes (art. 84).
| Elemento | Regla | Artículo |
|---|---|---|
| Tipo | «diez por ciento (10%)» | 92 |
| Base | Precio de venta menos el costo del bien | 89 |
| Costo, si no lleva contabilidad completa | El valor de adquisición, o un valor revaluado sobre el que se pagó este impuesto | 89 |
| Gastos de la venta | Comisiones, notario, registro y similares se restan del precio, «deducción que se limita como máximo al equivalente del quince por ciento (15%) del valor de la enajenación» | 89 |
| Cuándo pagar | «dentro de los primeros diez (10) días del mes inmediato siguiente a aquel en que se dio su surgimiento» | 95 |
| Pérdidas | Solo se compensan con ganancias futuras de la misma naturaleza, hasta por dos años | 91 |
Un ejemplo con números redondos (no es una cotización de su caso): compró un lote en Q200,000 y lo vende en Q500,000, con Q30,000 de comisión, notario y registro. El tope de gastos es el 15% de Q500,000, o sea Q75,000, así que cuentan los Q30,000 completos. La ganancia es Q500,000 − Q30,000 − Q200,000 = Q270,000, y el 10% de eso es Q27,000.
¿Es usted residente fiscal de Guatemala?
La regla del 10% del título IV es para contribuyentes residentes en Guatemala (art. 85). El artículo 6 decide quién es residente. Una persona individual es residente si:
- permanece en Guatemala más de 183 días en el año calendario, o
- su centro de intereses económicos está en Guatemala, «salvo que el contribuyente acredite su residencia o domicilio fiscal en otro país, mediante el correspondiente certificado expedido por las autoridades tributarias de dicho país».
Para un guatemalteco que vive en EE. UU., la segunda prueba es la que hay que vigilar: la salida que da la ley es un certificado de residencia fiscal del IRS. Los no residentes tributan por el título V de la misma ley. Su lista de tipos (art. 104) nombra rentas específicas y no nombra las ganancias de capital; su tipo residual para «Otras rentas gravadas no especificadas en los numerales anteriores» es del 25%. No encontramos un criterio de la SAT sobre qué tipo aplica a la ganancia de un no residente por vender un inmueble (revisamos el texto de la ley el 3 de octubre de 2026), así que esta es una pregunta para un contador guatemalteco antes de cerrar el precio.
Paso 5: mandar el dinero a EE. UU.
La regla es el artículo 1 de la Ley de Libre Negociación de Divisas (Decreto 94-2000): «Es libre la disposición, tenencia, contratación, remesa, transferencia, compra, venta, cobro y pago de y con divisas». La ley guatemalteca no le impide sacar el dinero. Qué documentos pide su banco para una transferencia grande lo decide el banco.
Paso 6: el lado de EE. UU.
La ganancia se reporta. Sobre los residentes, el IRS dice: “This means that their worldwide income is subject to U.S. tax and must be reported on their U.S. tax return.” Los ciudadanos están en la misma situación; la página del IRS para ciudadanos en el extranjero dice: “You are subject to tax on worldwide income from all sources”.
El impuesto de Guatemala puede compensar el de EE. UU., con límites. El IRS dice que el crédito por impuestos extranjeros se reclama con el Formulario 1116, y que “Generally, only income, war profits and excess profits taxes qualify for the credit.” El 10% de ISR sobre su ganancia es un impuesto sobre la renta. El 3% de timbres y el IVA son impuestos sobre la operación; pregunte a su preparador de impuestos en EE. UU. cómo se tratan.
No hay tratado. La lista del IRS de tratados de impuesto sobre la renta de EE. UU. no incluye a Guatemala (revisada el 3 de octubre de 2026), así que no hay tipo de tratado ni regla de desempate en la cual apoyarse.
FBAR si el dinero se queda en Guatemala. Una persona de EE. UU. debe presentar el FBAR cuando “the aggregate value of those foreign financial accounts exceeded $10,000 at any time during the calendar year reported.” El dinero de una venta depositado en una cuenta guatemalteca puede pasar esa línea el mismo día que entra.
Antes de poner el rótulo de “se vende”: tres revisiones
- Casos de familia abiertos. Si hay un juicio de alimentos contra usted en Guatemala, el juez puede exigir garantía y anotar sus bienes allá (Código Civil, art. 292). Vea pensión alimenticia de Guatemala viviendo en EE. UU..
- La finca a su nombre en el registro. Si sigue a nombre de un papá o una mamá fallecidos, primero el proceso sucesorio.
- Su propio arraigo, si piensa viajar para la firma: ¿tengo arraigo? cómo consultarlo.
Relacionado
- Poder consular desde EE. UU.
- Comprar casa o terreno en Guatemala desde EE. UU.: el lado de la compra, a distancia
- Regresar a Guatemala: comprar propiedad
- Costos de cierre de bienes raíces en Guatemala
- Contratar un abogado en Guatemala desde EE. UU.
Fuentes, leídas el 3 de octubre de 2026 salvo indicación: Código Civil (Decreto-Ley 106), arts. 292, 1125, 1576 y 1693, copia de la OEA; Ley del Organismo Judicial, arts. 37-38, edición del CENADOJ (leída el 23 de septiembre de 2026; el sitio del Organismo Judicial no respondió el 3 de octubre); Ley del Impuesto de Timbres Fiscales (Decreto 37-92), arts. 2-4, texto publicado por la SAT; Ley del IVA (Decreto 27-92), arts. 3 y 10, copia con notas de reforma publicada por el TSE; Ley de Actualización Tributaria (Decreto 10-2012), arts. 6, 84-95 y 104, copia consolidada de ICNL; Ley de Libre Negociación de Divisas (Decreto 94-2000), art. 1, PDF del Banco de Guatemala; páginas del IRS sobre residentes extranjeros, ciudadanos en el extranjero, crédito por impuestos extranjeros, FBAR y lista de tratados. Información general, no asesoría legal ni fiscal.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo vender mi casa en Guatemala sin viajar?
Sí, por medio de un mandatario con poder. El Código Civil marca una línea que importa: según el artículo 1693, el poder general necesita cláusula especial para enajenar, hipotecar o disponer de cualquier otro modo de la propiedad. Un poder general sin esa cláusula no sirve para vender la casa. El poder firmado en un consulado de Guatemala es el poder consular; nuestra guía explica los pasos.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en Guatemala?
Dos capas. La transferencia paga el impuesto de timbres fiscales del 3%, que aplica a la segunda y siguientes ventas de un inmueble, o el IVA del 12%, que aplica a la primera venta (Decreto 37-92, arts. 2 y 4; Decreto 27-92, arts. 3 y 10). Aparte, la ganancia de la venta paga el impuesto sobre ganancias de capital, del 10% para contribuyentes residentes en Guatemala (Decreto 10-2012, art. 92).
¿Cómo se calcula la ganancia de capital?
El artículo 89 de la Ley de Actualización Tributaria pone como base el precio de venta menos el costo del bien. Para quien no lleva contabilidad completa, el costo es el valor de adquisición (o un valor revaluado sobre el que se pagó el impuesto). Los gastos de la venta, como comisiones, notario y registro, se restan del precio hasta un máximo del 15% del valor de la venta. El artículo 95 dice que la ganancia se liquida y paga en los primeros diez días del mes siguiente a aquel en que surgió.
Vivo en EE. UU. ¿Soy residente fiscal de Guatemala para esta venta?
El artículo 6 de la misma ley lo responde para personas individuales: es residente quien pasa más de 183 días en Guatemala en el año calendario, o quien tiene su centro de intereses económicos en Guatemala, salvo que acredite su residencia fiscal en otro país con un certificado de la autoridad tributaria de ese país. Los no residentes van por otro título de la ley, y la lista de tipos de su artículo 104 no nombra las ganancias de capital, así que pida a un contador guatemalteco que confirme qué tipo le aplicará la SAT.
¿Puedo mandar a EE. UU. el dinero de la venta?
La ley cambiaria de Guatemala lo permite. El artículo 1 de la Ley de Libre Negociación de Divisas (Decreto 94-2000) dice que es libre la disposición, tenencia, remesa y transferencia de divisas. Qué documentos le pide el banco para una transferencia grande lo decide el banco.
¿Tengo que reportar la venta al IRS?
Si usted es ciudadano o residente de EE. UU., sí. El IRS dice que los residentes tributan como los ciudadanos, sobre su ingreso mundial, que se reporta en la declaración de EE. UU. Los impuestos sobre la renta pagados en el extranjero se pueden reclamar como crédito con el Formulario 1116, y el IRS dice que en general solo califican los impuestos sobre la renta, de guerra y de ganancias extraordinarias. EE. UU. no tiene tratado de impuesto sobre la renta con Guatemala. Si el dinero queda en cuentas guatemaltecas que en total pasan de US$10,000 en algún momento del año, toca presentar el FBAR.
