Una desmembración divide una finca inscrita en el Registro de la Propiedad para formar una o más fincas nuevas, cada una con su propia inscripción, que después se pueden vender, hipotecar o heredar por separado. El arancel del Registro cobra aparte por cada finca que se forma por desmembración y por anotar cada desmembración en la finca matriz.
Es la vía para que copropietarios, por ejemplo hermanos que heredaron un terreno, dejen de compartir una sola finca: el Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (Art. 492).
En el trámite intervienen un profesional colegiado que hace los planos, la municipalidad donde está el terreno, un notario que autoriza la escritura y el Registro de la Propiedad, que la inscribe.
Resumen rápido: En el Registro cuesta Q160 base + Q50 por cada finca nueva + Q50 por anotarla en la matriz (Acuerdo Gubernativo 325-2005, numerales 2.1-2.2 y 2.10). El notario cobra lo que se pacte o, a falta de convenio, Q200-Q5,000 por una escritura de valor indeterminado (Código de Notariado, Art. 109). Los planos deben firmarlos ingenieros civiles, arquitectos o ingenieros agrónomos colegiados activos, salvo excepciones (Código Civil, Art. 1131). El Código Civil manda a los registradores inscribir dentro de ocho días desde la recepción del documento, plazo que se amplía en seis días más si el documento da lugar a varias operaciones (Art. 1127).
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Lo que cobra el Registro
| Concepto (Acuerdo Gubernativo 325-2005) | Honorario |
|---|---|
| Inscripción, documento de valor indeterminado (numeral 2.2) | Q160 |
| Inscripción, documento de valor determinado (numeral 2.1) | Q160 si vale menos de Q10,000; desde Q10,000, Q160 más Q1.50 por cada millar o fracción del excedente |
| Cada finca que se forme por desmembración (numeral 2.10 c) | Q50 |
| Anotar cada desmembración en la finca matriz (numeral 2.10 c) | Q50 |
| Transcribir derechos reales en las fincas nuevas (numeral 2.10 d) | Q50 |
| Certificación de la finca (numeral 2.8) | Q50 hasta diez hojas, más Q5 por hoja adicional |
| Rechazo o suspensión justificados del documento (numeral 2.5) | Q25 |
Ejemplo: dos fincas nuevas en una escritura de valor indeterminado: Q160 + 2 × (Q50 + Q50) = Q360 en el Registro.
Proceso paso a paso
- Pedí una certificación de la finca (Q50 hasta diez hojas, más Q5 por hoja adicional) para confirmar medidas, propietarios y gravámenes.
- Contratá a un profesional colegiado activo (ingeniero civil, arquitecto o ingeniero agrónomo) para los planos, salvo que tu caso esté en la excepción del artículo 1131 del Código Civil.
- Consultá a la municipalidad si exige licencia o autorización para fraccionar el terreno, y obtenela antes de firmar la escritura. En la Ciudad de Guatemala, el Acuerdo COM-012-04 incluye la lotificación y la urbanización entre las licencias que cobra.
- Contratá un notario para la escritura de desmembración y preguntale quiénes deben otorgarla según quiénes figuran como propietarios de la finca matriz.
- Presentá el testimonio en el Registro y pagá los honorarios de la tabla de arriba.
- El Registro inscribe las fincas nuevas y anota la desmembración en la matriz.
- El notario avisa a catastro: dentro de 15 días de inscrita la desmembración, debe informar a la DICABI los datos de las nuevas fincas, con los planos (Código de Notariado, Art. 38).
Desde EE.UU. (diáspora)
- Otorgá un poder a un familiar o abogado en Guatemala para que haga el trámite por vos; mirá cómo hacerlo desde un consulado guatemalteco en EE.UU..
- Pongan de acuerdo a todos los copropietarios o herederos sobre cómo se divide el terreno ANTES de empezar. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir que se divida la cosa común (Código Civil, Art. 492).
- El presupuesto se arma con lo que cobra el Registro (tabla de arriba), lo que cobre la municipalidad, los honorarios del profesional que hace los planos y los del notario. Si los planos los hace un ingeniero civil, las referencias de honorarios y su sueldo reportado están en cuánto cobra un ingeniero civil.
Details
Si la familia se repartió el terreno de palabra o con mojones, en el Registro sigue siendo una sola finca. La desmembración lo formaliza en el Registro. Si el propietario inscrito falleció, sus derechos pasan a sus herederos desde el momento de su muerte (Código Civil, Art. 918), y el título de los herederos sale del proceso sucesorio: en la vía notarial, el notario compulsa testimonio para cada heredero con su reconocimiento (Código Procesal Civil y Mercantil, Art. 497). Vea nuestra guía del proceso sucesorio.
Details
La hipoteca es indivisible y subsiste íntegra sobre la totalidad de la finca hipotecada (Código Civil, Art. 825), así que sigue gravando las fincas que resulten; el arancel cobra Q50 por transcribir derechos reales en las fincas nuevas (numeral 2.10 d). El deudor que haya pagado más del 50% de la deuda puede pedir al acreedor que libere alguna de las fincas, siempre que las que sigan gravadas guarden una justa relación con el saldo (Art. 826). Para lotes libres, primero cancelá la hipoteca (ver cancelación de hipoteca).
Errores comunes
- Datos de la finca mal escritos. El número de finca, folio y libro de la escritura debe coincidir con lo inscrito; revisalo contra una certificación reciente antes de firmar.
- Planos sin firma de colegiado activo cuando la ley la exige (Código Civil, Art. 1131). Verificá la colegiatura antes de pagarle al profesional.
- Presentar sin la autorización municipal que tu municipalidad exija. Consultalo antes de firmar la escritura.
- Medios de pago: confirmá en rgp.org.gt cómo se pagan los honorarios antes de presentar.
- Rechazo del documento: si el Registro rechaza o suspende el documento con justificación, cobra Q25 (numeral 2.5).
Fuentes
- Código Civil, Decreto-Ley 106 (edición comentada del CENADOJ, Organismo Judicial): Arts. 464, 492, 825, 826, 918, 1124, 1127 y 1131.
- Código de Notariado, Decreto 314 (CENADOJ): Arts. 38, 106 y 109.
- Acuerdo Gubernativo 325-2005, arancel del Registro General de la Propiedad: numerales 2.1, 2.2, 2.5, 2.8 y 2.10.
- Acuerdo COM-012-04 de la Municipalidad de Guatemala: artículo 5 (licencias de urbanización y lotificación).
- Código Procesal Civil y Mercantil, Decreto-Ley 107: Art. 497.
Trámites Relacionados
- Autorización Municipal de Desmembración — el paso municipal
- Inscripción de Propiedad — registrar nuevos lotes
- Certificación de Finca — verificar la propiedad
- Licencia de construcción — tasas de lotificación y construcción en la Ciudad de Guatemala
- IUSI — impuesto sobre el inmueble