Cuando una casa, un terreno o un apartamento está inscrito a nombre de un hijo menor de edad, los padres no pueden firmar sin más una compraventa o una hipoteca. La ley exige una autorización previa mediante diligencias voluntarias. Estas se tramitan ante notario o ante juez, y en ellas debe oírse a la Procuraduría General de la Nación (PGN). Aquí están la regla legal, las dos vías, los documentos que pide la PGN y los datos que las fuentes oficiales no publican.
Resumen rápido
| Punto | Lo que dicen las fuentes |
|---|---|
| Quién autoriza | Juez competente (Código Civil, Art. 264), o notario si todos los interesados están de acuerdo (Decreto 54-77, Arts. 1 y 11) |
| Causa exigida | Absoluta necesidad y evidente utilidad para el menor (Art. 264) |
| Audiencia y opinión | Audiencia obligatoria, evacuada en tres días, antes de cualquier resolución, bajo pena de nulidad (Decreto 54-77, Art. 4); la evacua la PGN, que emite opinión jurídica (lineamientos PGN, marzo 2025) |
| Precio mínimo | No menor que el avalúo (lista de la PGN) |
| Tarifas | Ninguna publicada; timbres notariales en la vía notarial, monto no indicado |
| Plazo total | No publicado |
| Trámite en línea | No se identificó |
La regla legal
El Artículo 264 del Código Civil (Decreto-Ley 106) dice que los padres “no pueden enajenar ni gravar los bienes de los hijos”. Tampoco pueden contraer en nombre de ellos obligaciones que excedan su ordinaria administración, salvo esta excepción: “sino por causa de absoluta necesidad y evidente utilidad y previa la autorización del juez competente e intervención del Ministerio Público”. Al final de la página hay una nota sobre la relación entre esa expresión y la PGN.
El Decreto 54-77 abrió una segunda vía. Su Artículo 11 establece: “La solicitud para disponer o gravar bienes de menores, incapaces o ausentes, podrá presentarse y tramitarse ante notario”. Para ello deben cumplirse los artículos 420 y 421 del Código Procesal Civil y Mercantil.
¿Notario o juez?
- Vía notarial. Solo procede si todos están de acuerdo. El Art. 1 del Decreto 54-77 dice que “se requiere el consentimiento unánime de todos los interesados”. Si alguna parte se opone en cualquier momento, “el notario se abstendrá de seguir conociendo y remitirá lo actuado al tribunal correspondiente”.
- Vía judicial. Es la que nombra el Artículo 264, y a ella se llega también si una parte se opone (Art. 1) o si la opinión emitida en la audiencia es adversa (Art. 4).
Paso a paso (vía notarial)
- Requerimiento. Las diligencias se inician con un escrito inicial o con un acta notarial de requerimiento. La lista de la PGN pide acreditar la calidad con la que se actúa e indica que en ese documento es necesario “manifestar en forma clara y precisa la utilidad y necesidad de disponer o gravar los bienes del incapaz o ausente”.
- Primera resolución. El notario dicta la resolución que da trámite a las diligencias y la notifica. Según la PGN, es la resolución “a la cual se deberá adherir los timbres notariales, en caso el trámite sea extrajudicial”. No se indica el monto de los timbres.
- Audiencia y notificaciones. Según el Art. 12 del Decreto 54-77, el notario actúa “con audiencia al Ministerio Público y notificación al protutor no representante del menor, en su caso”. Después recaba la prueba propuesta y puede practicar de oficio otras diligencias.
- Tasación. Si hace falta tasar los bienes, el Art. 12 exige que lo haga un “valuador autorizado de conformidad con la ley”.
- Evacuación de la audiencia y opinión jurídica. El Art. 4 del Decreto 54-77 hace obligatoria la audiencia en los casos que la ley disponga y fija el plazo: “el que deberá evacuarla en el término de tres días”. La audiencia debe darse antes de cualquier resolución, “bajo pena de nulidad de lo actuado”. En la lista de la PGN este paso figura como la resolución en la que se confiere audiencia a la Procuraduría General de la Nación, y los lineamientos indican que el expediente se presenta a la PGN “para que evacue audiencia y emita opinión jurídica”.
- Resolución. Recibida la prueba, según el Art. 13 “el notario dictará resolución bajo su más estricta responsabilidad”. La resolución debe contener los requisitos del artículo 423 del código procesal. Dictado el auto, el notario remite el expediente para los efectos de ese mismo artículo 423.
- Escritura de venta o de hipoteca. La escritura viene solo después de la autorización, porque el Artículo 264 exige que esta sea previa. Para el Registro, consulta la inscripción de propiedad.
Qué contiene la autorización
Según el Artículo 423 del Código Procesal Civil y Mercantil, una vez recabada la prueba y oído el Ministerio Público, el auto debe contener lo siguiente (solo se recuperaron los incisos 1 a 3):
- “Si son o no fundadas las oposiciones que se hubieren planteado”.
- “La declaratoria de utilidad y necesidad, en su caso”.
- “La autorización para proceder a la venta o gravamen de los bienes fijando las bases de la operación”.
Documentos de la lista de la PGN
Los lineamientos de la PGN para asuntos de jurisdicción voluntaria (fechados marzo de 2025, páginas impresas 19 a 21) piden lo siguiente para disponer de bienes de incapaces o ausentes. Los mismos lineamientos indican que todas las diligencias que involucran a niños, niñas y adolescentes se presentan a la PGN para audiencia y opinión jurídica.
| Documento | Nota |
|---|---|
| Escrito inicial o acta notarial de requerimiento, con documentos adjuntos | Acreditar la calidad con la que se actúa |
| Primera resolución que da trámite, y su notificación | Con timbres notariales si es extrajudicial |
| Certificación de nacimiento emitida por el RENAP | De la persona dueña del bien |
| Certificación del Registro General de la Propiedad y/o Segundo Registro | En su caso |
| Inventario y avalúo de los bienes | El precio no puede ser menor que el avalúo |
| Prueba documental de la utilidad y necesidad | No basta con afirmarla |
| Resolución que confiere audiencia a la PGN | |
| Informe socioeconómico de la trabajadora social del Organismo Judicial | |
| Bases del contrato, si se va a disponer del bien | No se acepta solo un proyecto de contrato |
| Si la venta es para comprar otro inmueble para el menor: bases del contrato de compra, documentación registral de ese inmueble, nombre del vendedor y avalúo comercial | |
| Certificado médico | Solo si una enfermedad es el motivo de las diligencias |
La lista fija además dos reglas expresas. La primera: “El precio de la venta no podrá ser menor que el consignado en el avalúo”. La segunda: para disponer del bien deben acompañarse las bases del contrato, y “no se admite que se presente solo proyecto de contrato”.
Si la opinión es adversa o alguien se opone
- Opinión adversa. Según el Art. 4 del Decreto 54-77, cuando la opinión es adversa el notario, previa notificación a los interesados, “deberá enviar el expediente al tribunal competente, para su resolución”.
- Oposición de una parte. Según el Art. 1, el notario deja de conocer y remite lo actuado al tribunal.
Ninguna fuente revisada describe cómo deshacer una venta ya autorizada o consumada.
Costos y plazos
Ninguna fuente revisada publica tarifa de la PGN, costo del avalúo, honorarios notariales ni costo total. La PGN menciona timbres notariales sin monto. Para referencias generales, consulta los honorarios de notario en Guatemala. Tampoco hay un plazo total publicado. Los tres días del Art. 4 del Decreto 54-77 son un plazo procesal, no una promesa de servicio.
Padres que viven en el extranjero
Las fuentes revisadas no contienen un procedimiento específico para vender el inmueble de un menor desde el exterior. Para actuar mediante representante, consulta el poder notarial en un consulado guatemalteco en EE. UU.. Confirma con tu notario que el poder cubra estas diligencias.
Nota sobre Ministerio Público y PGN
El Código Civil, el Decreto 54-77 y el código procesal están redactados con la expresión Ministerio Público, y esta página los cita tal como están. En estas diligencias quien es oído es la PGN: su lista vigente pide la resolución en la que se confiere audiencia a la Procuraduría General de la Nación, y sus lineamientos indican que la PGN evacua la audiencia y emite la opinión jurídica.
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