Alquilar tu casa en Guatemala desde EE. UU. (2026): ISR guatemalteco, la responsabilidad del administrador, IUSI, Schedule E y la depreciación a 30 años

Si vives en EE. UU. y alquilas una casa tuya en Guatemala, dos sistemas tributarios gravan la misma renta. En Guatemala, el propietario residente fiscal paga 10 % de ISR sobre el alquiler menos una deducción fija del 30 % por gastos, lo que equivale al 7 % de la renta bruta (Decreto 10-2012, arts. 84, 88 y 92). Un propietario que vive en EE. UU. puede ser no residente, y el artículo de la misma ley que fija los tipos para no residentes (art. 104) no menciona el alquiler, así que primero pide la respuesta de la SAT por escrito. En EE. UU., el alquiler va en el Schedule E (Schedule C si prestas servicios sustanciales al inquilino), la casa se deprecia en 30 años con el sistema alternativo del IRS (40 años si se puso en servicio antes de 2018), y el impuesto guatemalteco puede calificar para un crédito en el Formulario 1116.

Esta página reúne los dos lados para un propietario en EE. UU. Los canales de pago de la SAT para la boleta del impuesto están en nuestro centro de diáspora, en la sección sobre alquilar tu casa; el ángulo de Airbnb y estancias cortas, con el IVA y el INGUAT, está en nuestra guía de ROI de Airbnb.

Resumen rápido

Paso uno: ¿eres residente fiscal en Guatemala?

La respuesta decide qué parte de la ley del ISR aplica a tu alquiler. El artículo 6 del Decreto 10-2012 considera residente fiscal a la persona individual en cualquiera de dos casos:

• permanece en Guatemala más de 183 días en el año calendario (del 1 de enero al 31 de diciembre), aunque no sea de forma continua; o
• su centro de intereses económicos está en Guatemala, salvo que pruebe, con un certificado de las autoridades tributarias de ese otro país, que es residente fiscal allí o que tiene allí su domicilio fiscal.

Un guatemalteco que vive y trabaja en EE. UU. y pasa unas semanas al año en Guatemala no cumple la primera condición. Si la segunda alcanza a un propietario cuyo principal bien es la casa en Guatemala es una pregunta para la SAT o un contador guatemalteco. Si necesitas acreditar tu residencia fiscal en EE. UU., la ley remite a un certificado de la autoridad tributaria estadounidense; cómo obtenerlo queda fuera de esta página.

ISR guatemalteco si eres residente

El título IV del Decreto 10-2012, sobre rentas de capital, señala como contribuyentes a los residentes (art. 85). Para ellos:

• Qué cuenta. El artículo 84 clasifica como renta del capital inmobiliario la que proviene del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles, o de ceder derechos de uso sobre ellos, siempre que comerciar con esos bienes no sea el giro habitual del propietario.
• La base. El artículo 88 fija la base en la renta pagada, acreditada o puesta a disposición, menos un 30 % de esa renta por gastos. Si tus gastos reales fueron mayores, puedes demostrarlo con una declaración jurada presentada en enero, junto con una solicitud de devolución.
• El tipo. El artículo 92 fija 10 %.
• El pago. El artículo 94 obliga a quien paga rentas de capital a retener el impuesto cuando proceda. Si no hubo retención, el artículo 95 dice que el propietario liquida y paga el impuesto dentro de los primeros 10 días del mes posterior a aquel en que cobró la renta.

Un ejemplo. Alquiler mensual de Q5,000: la base es Q5,000 menos 30 %, o sea Q3,500, y el 10 % de eso es Q350 al mes, el 7 % de la renta bruta. Al tipo de cambio de referencia del Banguat del 4 de noviembre de 2026 (Q7.64082 por dólar), son unos US$654 de alquiler y US$46 de impuesto.

ISR guatemalteco si eres no residente

El título V de la misma ley (Rentas de no residentes) grava a los no residentes por las rentas que son gravables según los títulos anteriores de la ley (arts. 97 y 98). Para un no residente sin establecimiento permanente en Guatemala:

• Cada pago por separado. El artículo 101 dice que cada pago o acreditación de renta, sea total o parcial, tributa aparte, sin compensación entre ellos.
• La base. El artículo 103 fija la base en el monto efectivamente pagado o acreditado. A diferencia del artículo 88 para residentes, no menciona la deducción del 30 % por gastos.
• El tipo. El artículo 104 fija 5 % (transporte internacional, primas de seguros, comunicaciones internacionales, dividendos y reparto de utilidades), 3 % (noticias internacionales, películas, grabaciones musicales y contenidos similares), 10 % (intereses), 15 % (sueldos y otras remuneraciones, pagos a deportistas y artistas, regalías, honorarios y asesoría científica, económica, técnica o financiera) y 25 % para cualquier otra renta gravada que no cubran los numerales previos. Ninguna de estas categorías menciona el alquiler de inmuebles.

Las preguntas frecuentes de la SAT sobre cumplimiento tributario describen dos formularios que podrían aplicar. El SAT-1321 es para el ISR del capital inmobiliario, mobiliario y ganancias de capital, y se presenta dentro de los 10 primeros días hábiles del mes que sigue al cierre de cada período impositivo. El SAT-1371 es para el ISR de los no residentes sin establecimiento permanente cuyas rentas gravadas en Guatemala no tuvieron retención, y se presenta dentro de los 10 primeros días hábiles del mes posterior al pago o acreditamiento bancario. Ni el artículo 104 ni estas dos descripciones de formularios mencionan el alquiler cobrado por un arrendador que vive en el extranjero, así que pide a la SAT una respuesta por escrito sobre el tipo y el formulario, o que un contador guatemalteco la obtenga, antes de tu primera declaración. El formulario SAT-1321 empieza por el NIT del contribuyente, así que sácalo primero: consulta CUI y NIT desde Estados Unidos.

Tu administrador también puede responder

El artículo 99 del Decreto 10-2012 hace responsables solidarios del impuesto de un no residente sin establecimiento permanente a dos grupos: quienes pagan las rentas, lo que incluye al inquilino, y los depositarios o administradores de sus bienes, por las rentas de los bienes que tienen en depósito o administración. Un familiar o agente que cobra el alquiler y cuida la casa por ti puede caer en el segundo grupo, así que deja por escrito, antes del primer pago de renta, quién declara y paga el impuesto.

Si tu administrador va a firmar contratos o hacer trámites en tu nombre, cómo otorgar un poder desde EE. UU. se explica en nuestra guía del poder consular y en poder notarial desde un consulado en EE. UU..

El IUSI sigue siendo del propietario

El ISR sobre el alquiler es aparte del impuesto a la propiedad. La SAT describe el IUSI como la contribución que los dueños de inmuebles rústicos y urbanos aportan al Estado, cuya recaudación va en su mayor parte a las municipalidades, la mayoría de las cuales la recaudan y administran, y normada por el Decreto 15-98; el pago es trimestral o anual. Las tasas y cómo pagar están en nuestra guía del IUSI.

El lado de EE. UU.: Schedule E, depreciación y crédito por impuestos extranjeros

Renta mundial. El IRS dice que los ciudadanos y residentes extranjeros de EE. UU. pagan impuestos en EE. UU. por sus ingresos de cualquier parte del mundo, con reglas de declaración en general iguales vivan en EE. UU. o en el extranjero. El alquiler de una casa en Guatemala forma parte de esos ingresos.

Schedule E. La página del IRS sobre ingresos de alquiler dice que el dinero o los bienes que recibes como renta de un inmueble son gravables, que los gastos del alquiler generalmente se pueden deducir y que los ingresos y gastos de alquiler de inmuebles generalmente pueden reportarse en el Schedule E (Form 1040); si prestas servicios sustanciales sobre todo para comodidad del inquilino, van en el Schedule C. Entre los gastos deducibles enumera la depreciación, las reparaciones y gastos de operación como los honorarios de contratistas independientes (jardineros, tenedores de libros, contadores, abogados). El IRS señala que la mayoría de las personas usa el método de caja: la renta cuenta cuando se recibe, la renta anticipada cuenta en el año en que se recibe y un depósito de garantía que quizá debas devolver no es ingreso.

Depreciación a 30 años. La Publicación 946 del IRS enumera los bienes que deben usar el Sistema Alternativo de Depreciación (ADS), y esa lista incluye cualquier bien tangible usado principalmente fuera de EE. UU. en el año fiscal. Su tabla de ADS da a la propiedad residencial de alquiler un período de recuperación de 30 años, o de 40 años si se puso en servicio antes del 1 de enero de 2018. Con el sistema general (GDS), la misma publicación le da 27.5 años.

Crédito por impuestos extranjeros. El IRS dice que si pagaste impuestos extranjeros por ingresos que también tributan en EE. UU., quizá puedas reclamarlos como crédito o como deducción detallada. El crédito se limita en general a los impuestos sobre la renta, sobre beneficios de guerra y sobre beneficios extraordinarios, y el IRS dice que en la mayoría de los casos conviene más el crédito. Si optas por excluir ingresos ganados en el extranjero o costos de vivienda en el extranjero, no se admite el crédito por el impuesto sobre esos ingresos excluidos. Las personas lo reclaman en el Formulario 1116. Estados Unidos no tiene tratado de impuestos sobre la renta con Guatemala: Guatemala no aparece en la lista de la A a la Z de tratados del IRS.

FBAR y Formulario 8938: la cuenta, no la casa

• La casa. La comparación del IRS entre el Formulario 8938 y el FBAR dice que los bienes inmuebles extranjeros en propiedad directa no se reportan en ninguno de los dos. Si están a nombre de una entidad extranjera, es la entidad la que puede tener que reportarse en el 8938.
• FBAR. Una persona estadounidense debe presentar el FBAR (FinCEN Form 114) si tiene interés financiero o firma autorizada sobre cuentas financieras extranjeras cuyo valor conjunto superó $10,000 en algún momento del año calendario. Vence el 15 de abril y se prorroga automáticamente al 15 de octubre, y se presenta electrónicamente por el sistema BSA E-Filing de FinCEN, no con tu declaración de impuestos. El IRS dice que una cuenta en un banco u otra institución financiera ubicada fuera de EE. UU. cuenta en general como cuenta financiera extranjera, así que una cuenta bancaria guatemalteca donde cae el alquiler cuenta para ese total.
• Formulario 8938. Para las personas especificadas (specified individuals) que viven en EE. UU., el umbral es un total de activos financieros extranjeros mayor de $50,000 al cierre del año fiscal o mayor de $75,000 en cualquier momento del año si no estás casado; para casados que declaran en conjunto, $100,000 y $150,000.

Antes de entregar las llaves

• Define con la SAT o un contador si declaras como residente o no residente, y qué formulario y tipo aplican.
• Saca tu NIT y deja por escrito quién declara y paga el impuesto guatemalteco, tú o tu administrador.
• Si el administrador va a firmar contratos por ti, lee las guías de poderes enlazadas arriba.
• Mantén el IUSI al día y guarda los recibos.
• Guarda los comprobantes del ISR guatemalteco para el Formulario 1116 y deprecia la casa con el ADS desde que se pone en servicio como alquiler (30 años, o 40 si se puso en servicio antes de 2018).
• Suma la cuenta guatemalteca del alquiler a tu cálculo del FBAR.

Si más adelante vendes la casa, consulta vender casa o terreno en Guatemala desde Estados Unidos.

Fuentes

• SAT, Decreto 10-2012, Ley de Actualización Tributaria, Libro I (arts. 6, 84-86, 88, 92, 94-95, 97-99, 101, 103-104): PDF en portal.sat.gob.gt, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• SAT, Preguntas frecuentes, cumplimiento tributario (formularios SAT-1321 y SAT-1371): portal.sat.gob.gt, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• SAT, Principales impuestos en Guatemala (IUSI): portal.sat.gob.gt, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, Topic no. 414, Rental income and expenses: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, Publication 946, How To Depreciate Property: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, Foreign Tax Credit: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, About Form 1116: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, U.S. citizens and resident aliens abroad: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, United States income tax treaties, A to Z: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR): irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.
• IRS, Comparison of Form 8938 and FBAR requirements: irs.gov, consultado el 5 de noviembre de 2026.

Información general, no asesoría tributaria. Confirma tu residencia fiscal, el formulario y el tipo con la SAT, y tus obligaciones en EE. UU. con el IRS o un profesional de impuestos.