Banco Industrial, BAM y BI Banco suelen liderar las tasas hipotecarias en Guatemala (8-9.5% GTQ, 7.5-8.5% USD referencial). Enganche estándar 20-30%; con FHG (FHA Guatemala) baja a 5-10% para primera vivienda bajo Q500K-Q700K. Costos de cierre adicionales 4-7%. Siempre compare CAT no solo la tasa headline. Cifras referenciales mayo 2026 — verifique con el banco.
Un préstamo hipotecario (hipoteca) en Guatemala es el crédito de consumo con la tasa más baja porque la propiedad misma es la garantía. Las tasas corren 7.5-10.5% — aproximadamente la mitad de las tasas de préstamos personales sin garantía y la cuarta parte de APR de tarjetas de crédito. Los plazos se extienden 15-25 años, a veces 30. El mercado está dominado por 5-6 bancos grandes, y BI Banco (Banco Inmobiliario) es el único 100% especializado en hipotecas.
Existen dos caminos: hipotecas convencionales (20-30% enganche, sin seguro gubernamental) y hipotecas con seguro FHG (5-10% enganche para compradores de primera vivienda calificados bajo topes de valor de propiedad). La mayoría de bancos grandes ofrecen ambos. Esta página compara 8 bancos rastreados diariamente para que pueda preselecionar antes de aplicar — proceso que puede tomar 60-90 días de extremo a extremo.
Para la versión EN más detallada vea Mortgage Rates by Bank Guatemala.
Tabla Comparativa: 8 Bancos × Hipotecas
Tasas referenciales Q2 2026. Dependen del enganche, plazo, moneda y FHG vs convencional. Verifique siempre con el banco — costos de cierre (escritura, avalúo, registro) agregan 4-7% al monto.
| Banco | APR (GTQ) | Enganche mín. | Plazo máx. | LTV máx. | FHG | Notas |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Banco Industrial (BI) | 8.0-9.5% | 20% | 25 años | 80% | Sí | Mayor cartera hipotecaria; aplicación digital completa |
| BI Banco (Inmobiliario) | 7.8-9.5% | 15-20% | 25 años | 80-85% | Sí | Especialista hipotecario; competitivo en tasa |
| BAM (Agromercantil) | 8.0-9.8% | 20% | 25 años | 80% | Sí | Proceso moderno; aprobación rápida |
| Banrural | 8.5-10.3% | 20-30% | 20 años | 70-80% | Sí | Fuerte para propiedades rurales |
| G&T Continental | 8.5-10.0% | 25% | 20 años | 75% | Limitado | Tier medio; mejor para clientes existentes |
| BAC Credomatic | 8.5-10.5% | 25% | 20 años | 75% | Limitado | Underwriting más estricto; mejor en USD |
| Banco Promerica | 9.0-10.5% | 25-30% | 20 años | 70-75% | Limitado | Cartera hipotecaria pequeña |
| Bantrab | 8.0-9.5% | 15-20% | 25 años | 80-85% | Sí | Mejor para sector público vía planilla |
Hipotecas USD típicamente corren 0.5-1.5 puntos abajo de GTQ en la mayoría de bancos (BI 7.5-8.5%, BAM 7.5-9%, BAC 7.5-8.8% referencial). Disponibles principalmente para prestatarios con ingresos en USD — los bancos quieren coincidir la moneda del préstamo con la moneda de su ingreso para reducir riesgo de default por FX.
Cómo Calcular su Cuota Mensual
La cuota mensual depende de 4 variables:
- Monto del préstamo (P) — valor de la propiedad menos enganche.
- Tasa anual (APR) — convertir a mensual: APR/12.
- Plazo en meses — años × 12.
- Seguros y costos adicionales — saldo deudor + incendio + a veces IUSI.
Fórmula de amortización
Cuota mensual = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
Donde:
- P = monto del préstamo
- r = tasa mensual (APR / 12)
- n = número de pagos (años × 12)
Ejemplos prácticos
Propiedad Q1,000,000 con 20% enganche (préstamo Q800,000), 20 años, APR 9%:
- r = 0.09 / 12 = 0.0075
- n = 20 × 12 = 240
- Cuota = Q800,000 × (0.0075 × (1.0075)^240) / ((1.0075)^240 - 1)
- Cuota = Q800,000 × (0.0075 × 6.0092) / 5.0092
- Cuota P+I ≈ Q7,196 mensual
A esto agregue:
- Seguro de saldo deudor: ~0.4% anual del saldo / 12 = ~Q267 inicial, decrece con saldo.
- Seguro de incendio: ~0.2-0.4% anual del valor de propiedad / 12 = ~Q167-Q333.
- Total cuota mensual aprox: Q7,500-Q7,800.
Mismo préstamo a 8.5% APR (20 años, Q800K):
- Cuota P+I ≈ Q6,945. Diferencia mensual: Q251. Sobre 20 años: ~Q60,000 menos en intereses pagados.
Mismo préstamo a 10% APR:
- Cuota P+I ≈ Q7,720. Diferencia mensual vs 9%: +Q524. Sobre 20 años: ~Q126,000 MÁS en intereses.
Conclusión: Cada 0.5 puntos de tasa equivale a Q60,000-Q125,000 más o menos sobre 20 años en un préstamo de Q800K. Negociar la tasa vale absolutamente la pena.
Tabla de Referencia Rápida (Q800,000 a 20 años)
| APR | Cuota P+I | Total pagado 20 años | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 7.5% | Q6,445 | Q1,546,800 | Q746,800 |
| 8.0% | Q6,691 | Q1,605,840 | Q805,840 |
| 8.5% | Q6,945 | Q1,666,800 | Q866,800 |
| 9.0% | Q7,196 | Q1,727,040 | Q927,040 |
| 9.5% | Q7,453 | Q1,788,720 | Q988,720 |
| 10.0% | Q7,720 | Q1,852,800 | Q1,052,800 |
| 10.5% | Q7,985 | Q1,916,400 | Q1,116,400 |
Solo principal e intereses; no incluye seguros ni IUSI.
Costos Totales Adicionales al Préstamo
Una hipoteca guatemalteca tiene 4 componentes de costo más allá de la tasa que debe entender antes de firmar:
1. Enganche
15-30% del valor de la propiedad pagado al cierre. FHG puede reducirlo a 5-10% para compradores calificados de primera vivienda bajo topes de valor.
2. Costos de cierre (gastos de cierre)
4-7% del valor de la propiedad, desglosados:
- Escritura pública (notario) ~1.5% del valor.
- Registro en Registro de la Propiedad ~1%.
- IUSI inicial (impuesto único sobre inmuebles) ~0.3-0.9% prorrateado.
- Comisión de origen del banco 1-2% del préstamo.
- Seguros (configuración inicial): saldo deudor + incendio.
- Avalúo (appraisal) Q1,500-Q3,500 (perito aprobado por el banco).
3. Cuota mensual
Principal + interés + seguro de saldo deudor + seguro de incendio. Algunos bancos cobran el IUSI trimestralmente; otros le dejan pagarlo directamente.
4. Costos anuales
- IUSI (impuesto a la propiedad) 0.2-0.9% del valor registrado anualmente.
- Algunos condos: HOA (cuota de mantenimiento).
- Renovación de seguro de incendio auto-renueva.
Efectivo total al firmar = enganche + 4-7% costos de cierre. Una propiedad de Q1,000,000 a 20% enganche significa Q200,000 enganche + Q40,000-Q70,000 cierre = Q240,000-Q270,000 al cierre.
Cómo Elegir una Hipoteca
1. Obtenga precalificación en 2-3 bancos antes de buscar casa
La carta de precalificación le dice el monto máximo que califica y es cada vez más requerida por vendedores en mercados competitivos como Cayalá o Antigua. Es gratis y no compromete. Compare lo que cada banco le ofrece — el mismo comprador puede ser aprobado por montos y tasas muy diferentes.
2. Decida la moneda cuidadosamente
Coincida la moneda del préstamo con la moneda de su ingreso. Si gana quetzales, tome hipoteca en GTQ aunque la tasa USD se vea más baja — el riesgo cambiario sobre 20 años puede ser mucho mayor que la diferencia de tasa. Si gana USD (empleador extranjero, trabajo remoto), hipoteca en USD está bien y ahorra 1-1.5 puntos.
3. Compare CAT, no solo APR headline
El Costo Anual Total incluye seguro obligatorio de saldo deudor, seguro de incendio y comisión de origen. Una hipoteca con APR 8.5% + 1.5% origen + seguros incluidos puede tener CAT de 10%+. SIB requiere disclosure del CAT — pídalo por escrito.
4. Negocie enganche vs tasa
Un enganche más alto (30%+ vs 20%) típicamente desbloquea 0.3-0.7 puntos menos de tasa. Corra ambos escenarios: Q200K enganche a 9.5% vs Q300K enganche a 8.8%. A veces el ahorro de tasa sobre 20 años recupera más que el Q100K extra adelantado. A veces mantener efectivo líquido (ganando 6.5% en CDP) gana.
5. Revise la cláusula de prepago específicamente
Algunos bancos cobran 1-3% del principal prepagado en años 1-5. Otros no tienen penalidad. Si podría prepagar (herencia, venta de activos, refinanciación), esta cláusula puede mover decenas de miles. Pregunte: “¿Hay comisión por pago anticipado total o parcial? ¿Hasta qué año?”
6. Pregunte por elegibilidad FHG
Si el valor de la propiedad está bajo el tope FHG (típicamente Q500,000-Q700,000) y es comprador de primera vivienda con ingreso documentado estable, el seguro FHG puede bajar su enganche de 20-30% a 5-10%. El banco determina la elegibilidad basado en su aplicación — no aplicación separada a FHG necesaria.
7. Verifique que la propiedad esté “limpia” antes de aplicar
Pida a un abogado pulir un Certificado del Registro de la Propiedad actual para confirmar: sin gravámenes, sin embargos, sin demandas pendientes, IUSI al día, y cadena de título limpia. Los bancos requieren esto de todos modos — pagarlo usted primero significa no perder costos de aplicación en una propiedad que el banco rechazará.
Documentos Requeridos
El paperwork hipotecario es significativamente más pesado que otros créditos al consumo:
| Documento | Notas |
|---|---|
| DPI (o pasaporte + DPI extranjero) | Ambos cónyuges si casado en comunidad |
| NIT (tax ID) | Gratis en SAT |
| Estados de cuenta (6-12 meses) | Mostrando depósitos de planilla/ingresos |
| Carta patronal | Sueldo, antigüedad, puesto |
| Certificación IGSS | Sector privado asalariado |
| Declaraciones ISR (2 años) | Independientes; a veces asalariados |
| Comprobante de domicilio | Recibo de servicios |
| Escritura de compraventa (propuesta) | O promesa de compraventa |
| Certificado del Registro de la Propiedad | < 30 días de antigüedad |
| Avalúo (appraisal) | Perito aprobado por banco únicamente |
| Recibos IUSI vigentes | Último año |
| Cotización/póliza seguro de incendio | Requerido al cierre |
Plazo de procesamiento: 30-90 días desde aplicación a desembolso. Más rápido si todos los documentos están limpios y la propiedad no tiene problemas de título. Extranjeros e independientes típicamente toman más tiempo.
FHG (FHA Guatemala) en Detalle
El Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHG) es el programa gubernamental de seguro hipotecario. Funciona similar al FHA estadounidense:
- Beneficio principal: enganche bajo (5-10%) para compradores de primera vivienda.
- Tope de valor de propiedad: Q500,000-Q700,000 típicamente (varía por programa específico vigente).
- Tope de ingreso: existe límite máximo de ingreso del comprador para calificar (verifique con el banco vigente).
- Costo: prima de seguro mensual incluida en la cuota (~0.5-1% anual del saldo).
- Disponibilidad: ofrecido por BI, BI Banco, BAM, Banrural, Bantrab. Limitado o no disponible en G&T, BAC, Promerica.
Para considerar FHG, declare al banco que es comprador de primera vivienda al precalificar — el banco evaluará automáticamente si califica.
Trámites Relacionados
- Tramitar NIT primero — requisito para cualquier aplicación hipotecaria.
- RTU registro — requerido si es independiente.
- Mejores bancos para extranjeros — establezca relación 6-12 meses antes de aplicar.
- Tipo de cambio USD/Q hoy — relevante para elección de moneda del préstamo.
Para Diáspora
Las hipotecas guatemaltecas prefieren fuertemente prestatarios con DPI e ingreso guatemalteco. Como diáspora basada en EUA, sus caminos realistas para financiar compra de propiedad guatemalteca:
- Compra al contado vía remesa, luego refinanciar después. Si tiene los fondos en EUA, enviar el enganche + precio completo como transferencia bancaria suele superar tratar de calificar para hipoteca de no residente. Muchas propiedades bajo Q1M se comercian totalmente en efectivo.
- Familiar como prestatario. Padre o hermano con ingreso/residencia guatemalteca toma la hipoteca; usted fondea el enganche y mensual vía remesas. Use acuerdo escrito y considere poner el título en ambos nombres.
- Construcción de relación pre-residencia. Algunos bancos (BI, BAM, BAC) prestarán a no residentes con 30-40% enganche y codeudor guatemalteco si tiene historial de cuenta de 12-24 meses en ese banco con flujos USD regulares.
- Préstamo home equity en EUA. Si posee propiedad en EUA, un HELOC a 7-9% puede financiar la compra guatemalteca directamente — a menudo más barato y rápido que hipoteca guatemalteca.
El cierre hipotecario legalmente requiere su presencia física en Guatemala salvo que otorgue un Poder Especial Irrevocable ejecutado en el consulado guatemalteco. Plan para al menos un viaje durante el proceso de 60-90 días. Detalles en poder consular y returning property investment.
Sigue Leyendo
- Hipotecas Tasas Comparación — versión existente con foco en tasas convencionales.
- Préstamos Personales Comparación — para remodelación después del cierre.
- Apertura Cuenta Personal por Banco — establezca relación bancaria antes de aplicar.
- Cuenta en Dólares Comparación — para hipoteca en USD.
- ACH Internacional desde Guatemala — para enganche vía transferencia desde el extranjero.
- Returning Property Investment — para diáspora invirtiendo en propiedad guatemalteca.
Todas las tasas en esta página son rangos de referencia para Q2 2026. Las tasas hipotecarias en Guatemala se mueven con el ciclo de política monetaria de Banguat, rendimientos del Tesoro de EUA (para préstamos USD) y competencia bancaria. Siempre confirme APR, CAT, costos de cierre y cláusula de prepago directamente con el banco antes de firmar. Cobertura diaria del scraper: 8 bancos × tasas hipotecarias × GTQ + USD × FHG vs convencional.
